說到地產，大家的第一反應一定是房價，而對於房價又一向是有兩種截然相反的觀點，或者認為房價是可以一直漲的，或者覺得房價存在著巨大的泡沫，隨時會崩盤，銀行也會被房地產的泡沫連帶著破產完蛋。
我個人淺顯的認為，房價或許可能會降，一些地產企業也可能會破產，但是地產作為一個整體是不可能退出歷史舞臺的，歸根到底，人們永遠對美好的生活有著更高的追求，改善型住房這一需求是永遠存在的。
看了一下地產板塊，和地產相關的上市公司居然有126家，這個數字比銀行、保險、券商板塊所有票的總和還要多，也能看的出來地產在國家經濟中的重要地位。
“招保萬金”，招商地產、保利地產、萬科、金地集團，是以前地產界的四巨頭，據說現在新的四巨頭是“碧恆萬融”了，碧桂園、恆大、萬科和融創中國，只是碧桂園、恆大和融創都是港股的票，離我們多少有些遠。
那麼，無論是老的四巨頭還是新的四巨頭都有萬科A一席之地，所以，第一個寫萬科，把萬科當做地產業的龍頭老大，拿萬科做錨定的參照系也就順理成章了。
萬科在07年底的時候淨資產是292億，目前是1163億了，十年時間增加了4倍左右，還算是OK，總資產是1.22萬億，總負債1.02萬億，這是一個什麼概念，這意味著地產股也和銀行、保險一樣在用著十倍的槓桿，經常聽到人說銀行最大的風險在於高槓杆，可見這地產的槓桿可是一點都不比銀行少呢。
萬科07年底的價格是28.84元，PB6.77，加權ROE23.75%，還OK，符合那次牛市的背景，當時的金融地產普通估值很高。
萬科08年底的價格是6.45元，PB2.22，加權ROE13.24%，08年萬科是10送6的高送轉，所以一下子價格跌了這麼多。
萬科09年底的價格是10.81元，PB3.18，加權ROE15.37%，四萬億，當時的中國股市普遍上漲，大家也沒給萬科更高的估值預期。
萬科10年底的價格是8.22元，PB2.04，加權ROE17.79%，高ROE的增長推動了萬科的淨資產每年都在增加，在股價變化不大的情況下，PB就逐漸下移，越來越顯露出價值。
萬科11年底的價格是7.47元，PB1.55，加權ROE19.83%，ROE逐年上升，PB卻逐年下降，當時的房價已經在連續上漲了，這時候的萬科非常值得買入啊。
萬科12年底的價格是10.12元，PB1.74，加權ROE21.45%，話音未落，12年萬科就漲了35%，價值永遠是企業的核心。
萬科13年底的價格是8.03元，PB1.15，加權ROE21.54%，其實已經無需多說了，13年底的黃金坑，看來對於地產也是如此，1.15的PB卻對應著20%以上的ROE，是不是有點現在股市的樣子？
萬科14年底的價格是13.9元，PB1.74，加權ROE19.17%，也只不過回到了12年的PB而已，絕算不上貴。
萬科15年底的價格是24.43元，PB2.69，加權ROE19.14%，果然，即使在15年的股災1.0到4.0的過程，萬科反倒在不斷的創新高，我知道有姚老闆的原因，可是如果不是萬科自己的價值高，僅僅一個姚老闆也不可能掀起這麼大的風浪。
萬科16年底的價格是20.55元，PB2，加權ROE19.68%，16年回落了一點點。
萬科17年底的價格是31.08元，PB2.59.加權ROE22.80%，當然，大家都看到了萬科在17年的大漲，截止到今天萬科的PB是2.2。
只有一個萬科的數據，所以表簡單一些，還沒辦法進行對比。
萬科給我最大的震撼就是穩定，每年的ROE都在20%附近，這是一個極其可怕的數據，並且完美的穿越牛熊，股市的變動，甚至實體經濟的波動都幾乎沒有對萬科造成什麼像樣的影響。
萬科在08年底每股淨資產只有2.9元，到了現在是12.02元，不到十年的時間增加了4倍，這才是給投資者真金白銀的回報，就是企業的內生價值。
如果有朋友在08年底買入萬科，復權後，當時的價格是3.5元，而截止到今天是27.15，當然權的算法不是簡單的除法，但是萬科也至少給與投資者了六七倍的回報。
從歷史的估值來看，現在的萬科還處於均線的上方，並不是那種能讓人欣喜若狂的低估，可是如果從今年一月份的高點來算，已經下跌了33%了，那時候的PB是3.51，而今天萬科的PB是2.2，雖然趨勢線還是在完美的向下，但是這個位置，這個跌幅，萬科一波大級別的反彈也是說來就來的。
萬科，上市日期，1991-01-29，到現在27年了，從深萬科，代碼000002，一路走來，見證了中國經濟的高速發展，也相信，萬科一定能夠見證和參與中國更美好的未來。
閱讀更多 雪球玉靈風 的文章
