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渾南銷量8.6萬平重回區域第一 道義板塊奪冠
醫保乙類藥品個人先付比例調為10%
瀋陽鐵西區多措並舉破解“辦事慢”
8種情況可拒交物業費？純屬誤傳！
於洪啟動四季遊70餘項等你來玩
國內新聞
多地庫存告急 更為密集調控潮或將到來
人才政策不能成為房地產調控的窗戶
樓市“穩”並不意味可以鬆一鬆、緩一緩
北京限價房銷售新規劍指變相漲價
渾南銷量8.6萬平重回區域第一 道義板塊奪冠
2018.5.21-2018.5.27快報（第21周/全年52周）
1、銷量：上週商品住宅銷售33.2萬平。2018年累計銷量（510萬平）同比減少19%；
2、供應：商品住宅新增供應65.9萬平。 2018年累計新增供應（298萬平）同比增加4.7%，但是僅佔銷量58%，整體供不應求；
3、區域：渾南、沈北、於洪（三區佔全市61%）；
4、板塊：道義、全運、鐵西經濟技術開發區（銷量佔全市的34%）；
5、房企：金地、萬科、恆大、碧桂園、融創......；
6、項目：金地名著、瀋陽雅居樂花園、瀋陽華強城......
市場觀察
土地市場
公告：0萬平；
成交：0萬平；
明細：
①、2018累計公告169萬平、同比增加371%；
②、2018累計成交151萬平、同比增加136%；
（去年同期：公告36萬平，成交63.9萬平）。
商品房市場
新增供應：68.8萬㎡
2018累計批/售=62%，供小於求；
成交備案：37.7萬㎡
①、上週亮點：公寓環比增加48%（招商鑽石山、瑞京維多利亞國際公館、嘉龍尚界）；
②、瀋陽新建商品房，2018累計銷量同比減少16%。
商品住宅市場
新增供應：65.9萬㎡
2018累計批/售=58%，供小於求；
成交備案：33萬㎡
截至上週，瀋陽新建商品住宅庫存去化週期為15個月。
①、道義34個項目有成交，“瀋陽雅居樂花園、瀋陽華強城、融創中央學府”備案居前； 全運21個項目成交，“中海康城、首創光和城、恆大盛京印象”備案居前； 鐵西經濟技術開發區25個項目成交，“龍湖天宸原著、金地鐵西檀府、華潤二十四城”備案居前；
②、瀋陽新建商品住宅，2018累計銷量同比減少19%。
上週全市商住宅排名：
醫保乙類藥品個人先付比例調為10%
瀋陽鐵西區多措並舉破解“辦事慢”
8種情況可拒交物業費？純屬誤傳！
一方面，小區業主認為物業服務水準持續降低，還找出了網傳的“8種情況可拒交物業費”；另一方面，物業服務企業認為資費低，再收不上來物業費小區管理難以為繼。
近期，瀋陽一些小區業主群中流傳著一條“這8種情況不交物業費，物業起訴也沒用”等字樣的帖子。在一些居民對物業服務不滿意的小區也都傳著“業主注意！這8種情況不但能拒交物業費，小區還可能給你倒貼錢”……
據瞭解，這些都源於對今年3月國家《物業管理條例》作出部分修改後出臺的新政的“理解”，還有就是今年2月1日起我省也實施了《遼寧省物業管理條例》。而這些所謂可以“不交物業費的信息”其實都是對新條例的誤讀和曲解。而實際情況是業主不交物業費會產生小區管理惡性循環，還會導致出現不良信用等“汙點”。
■案例：物業費每平0.8元12年未變 服務“打折”部分業主拒交費
“之前小區的物業管理得還挺好，而這兩年服務水平卻一直在下降，這兩年物業服務一年不如一年。”家住瀋陽市一物業小區的業主說道。
該小區建成入住於2006年，已經有12年了，先後更換過3家物業公司負責小區的日常物業管理。
“我們也並不是不交納物業費，而是小區內環境和前些年相比確實大打折扣。現在的物業也就是能夠起到保潔倒垃圾、掃一掃樓道、看著小區大門就這些事，還要收取物業費我當然不會交納。”家住該小區的李女士說道。小區內很多家窗戶也都出現漏水等情況，怎麼也修不好，這樣也增加了小區內不交物業費的理由。
該小區物業公司則表示：該小區的物業費標準為每平方米0.8元，高層部分額外再收取電梯費。而12年過去了，現在的人力、物資等價格已經上漲了多倍。拿保潔員為例，十多年前保潔員的月工資不到1000元，而現在得將近2000元，保安員工資就會更高。由於小區建設較早，小區內廣告位有限，其他額外收費也有限。
據瞭解，之前進駐過該小區的物業也曾經想到提高物業費用，或者動用維修基金進行小區設施的整體提升，但是這都需要徵得業主同意，基本上難以實現，計劃方案也就一直擱淺。這樣小區物業服務水平持續降低，隨著時間推移小區損壞也越來越嚴重，再投入維修資金則越來越大。而小區居民拒交物業費的情況也逐步增多，就形成了持續的惡性循環。
■網傳：“物業公司沒有和業主籤合同的情況，業主可拒交”？
近期，前述小區部分業主同物業收費員理論的時候，還找出來網上傳播的“這8種情況可拒交物業費”的帖子。
小區居民李女士說：“現在執行的是新出臺的物業條例，網上都說了有8條情況可以不交納物業費。”
具體是：
1.物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕交納這段時間的物業費；
2.物業公司沒有和業主籤合同的情況，業主可拒交；
3.對於物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納範圍內的，可以拒絕交納；
4.物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，並找尋實質解決辦法；
5.物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；
6.物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交。
7.因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納；
8.物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。
■闢謠：純屬誤傳 條例中沒有“拒交物業費”條款
今年3月19日，國務院令（第698號）公佈《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》，自公佈之日起施行。其中涉及《物業管理條例》的部分內容。
具體內容是：刪去《物業管理條例》第二十四條中的“具有相應資質的”。
第三十二條第二款修改為：“國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。”
刪去第五十九條。
第六十條改為第五十九條，刪去其中的“情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書”。
第六十一條改為第六十條，刪去其中的“物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書”。
據瞭解，修改的條例內容和這些網絡傳播的消息沒有任何關係。《物業管理條例》這次修改和刪除的內容是為了落實去年國務院取消“物業服務企業資質，加強行業自律”的改革精神，將資質管理調整為信用管理，通篇並未對物業管理收費的內容提出增設或修改。
於洪啟動四季遊70餘項等你來玩
5月26日，2018中國瀋陽·於洪四季遊活動啟動儀式暨炫彩夏日丁香湖有氧慢跑節，在丁香湖畔盛大舉行，來自全區73個單位的59支隊伍、2100多位選手，以自己的颯爽英姿，拉開“於洪四季遊”的帷幕。
今年，該區將繼續深挖以丁香湖、蒲河、渾河為代表的水系旅遊資源及以特色鄉村為代表的田園旅遊資源，結合“踏青採摘”“賞花觀鳥”“民俗節會”“文娛惠民”四大主體內容，開展70餘項旅遊活動。
于洪區按照夏、秋、冬、春四個季節，分別開展系列活動：
三是鬧·冬：舉辦首屆於洪鬧冬節，推出冬季採摘、溫泉、冰雪嘉年華等活動，舉辦於洪名優產品展銷會；
四是興·春，開展首屆於洪開運節，開展踏青、賞花、健身等活動。
多地庫存告急 更為密集調控潮或將到來
繼西安“一房難求”之後，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。與此同時，業內人士認為，天津的人才引入政策似乎正在醞釀著房價走俏的趨勢……自去年以來的這波樓市調控政策，雖然仍在持續，但各地樓市似乎正在蠢蠢欲動。
多地樓市庫存告急
日前，有媒體報道稱，橫盤了多年的長沙樓市最近出現了庫存告急的現象，而由此引發的開發商捂盤惜售等行為逐漸增多。實際上，不僅長沙一個城市出現了此類現象，在長沙之前，西安也曝出了庫存告急之後多個樓盤存在倒賣搖號名額等一房難求的狀況。
研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年三四線城市已經到了去庫存的末期，各省會城市出現庫存告急狀況屬於正常現象。
最新發布的《中國百城住宅庫存報告》顯示，4月份中國百城住宅庫存已經出現連續33個月同比下跌的現象，三四線城市去庫存週期為近9年較低。報告顯示，截至2018年4月底，研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。
實際上，目前已有多個城市採取了購房搖號的措施來應對庫存告急的現象。中原地產首席經濟學家張大偉表示，搖號的主要原因是這些城市特別是被限價的預售房源供需緊張。不過，部分開發商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。
二三線城市房價回暖
在庫存告急的同時，二三線城市的房價也出現了回暖跡象。
此前國家統計局發佈的數據顯示，4月份，二三線城市房價雖然同比漲幅有所回落，但環比增速加快。在70個大中城市新建商品住宅銷售價格中，丹東漲幅第一，三亞第二。
不僅如此，天津等多地的人才引進政策，在業內人士看來過低的門檻、後續沒有留住人才的機制，可能將成為變相賣房的政策。張大偉就認為，過低門檻以及與樓市直接掛鉤的人才引進政策，吸引的可能僅是限購政策下的購房者，甚至是炒房者。
“部分二三線城市的調控政策分化，城市的人才政策成為購房者繞過限購的工具。”張大偉認為，各地房價回升，也源於板塊輪動導致這些城市房價上漲，“一二線熱點城市調控後，二三線城市庫存去化加速。目前看，全國除少部分區域外，房地產市場已經進入全面補庫存階段。”
樓市調控或越來越嚴
雖然各地房價出現了回暖趨勢，但政府對樓市的調控政策並未結束，甚至是越來越嚴格。
5月19日，住房和城鄉建設部(以下簡稱住建部)印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。
而在今年五一前後，住建部約談的12個房價明顯上漲的城市中，已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個城市陸續升級樓市調控措施，出臺嚴格的政策，遏制投機炒作。
人才政策不能成為房地產調控的窗戶
最近，各地都在上演“搶人大戰”。比如天津的“海河英才”計劃剛剛發佈數天，前來落戶之人便已經踏破門檻。有數據顯示，最近一年多來，全國已經有60多個城市發佈了人才吸引政策，但隨之而來的過於寬鬆的落戶政策以及購房政策，卻在有意無意地撩撥著樓市調控敏感的神經。
中原地產研究中心統計數據顯示，僅今年以來就有超過35個城市發佈了40多次人才吸引政策。但有人質疑，大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單地吸引只能導致房地產市場的波動。
中原地產首席分析師張大偉就認為，人才政策不能成為房地產調控的窗戶，房地產限購關上了房地產投資的大門，卻用太過寬鬆的人才引進政策來擴大購房窗戶。目前部分城市人口引進的門檻過低就是弊病之一。
“全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。”張大偉認為，這種情況下吸引來的可能是購房者，甚至有可能出現炒房客藉助人才政策在不同城市購房落戶的可能。
這樣的說法並非毫無根據。在各地人才引進政策中，落戶、購房給補貼等幾乎成了必不可少的優惠條件，但針對人才的要求，在業內人士看來，無論是年齡還是學歷，都有些寬鬆了。
值得注意的是，最近房價上漲的城市中，大部分都發布過人才引進政策。以最典型的西安為例，房價4月環比上漲1.6%，就與其寬鬆的人才引進政策有很大關係。
樓市“穩”並不意味可以鬆一鬆、緩一緩
先是約談，再是發文，近期，針對部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所抬頭等情況，住建部連續釋放信號，重申“調控目標不動搖、力度不放鬆”。約談效果可謂立竿見影，大多數城市已於短期內出臺了舉措，堵住了“炒”的空間。而在全國絕大部分城市，“緊”已經成為當前樓市調控的主基調。
信貸政策收“緊”
“五一”過後，4家國有銀行在北京紛紛上調了首套房貸款利率。在一線城市和一些二線熱點城市，房貸利率上浮已成普遍現象。在銀行為響應調控政策、降低金融風險而收緊信貸的同時，有關部門也於5月中旬發佈通知，提出要治理違規提取住房公積金，防止其用於炒房投機。
新房供給也看“緊”
5月7日，北京市住建委發文，限房價、競地價項目如在銷售時與周邊商品房差價較大，擬由政府整體收購後轉為共有產權住房。2016年以來不少城市推出“限競房”，其本意為抑制土地過熱、限制房價過高，但由此也帶來了一、二手房的價格倒掛。新房入市之後，如不採取有力措施，一些預期價格較低的房源便可能成為炒房者眼中的“肥肉”，轉手一賣便能獲取高利。轉為共有產權住房，則可有效消除風險、抑制炒作。此前，杭州也於3月底對緊俏房源實行全程公證、公開搖號，有力打擊了假離婚、關係戶、炒賣房號、價外加價等種種亂象。
“緊”帶來了“穩”。4月份，我國一線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大，二、三線城市同比漲幅也有所回落。
然而，“穩”了並不意味著就可以鬆一鬆、緩一緩。4月下旬，東北個別城市樓市出現異常升溫，幸好當地反應快速、及時處置。不過，局部地區的個案也恰恰說明，一些炒作資金仍在蠢蠢欲動，只要政策有些許風吹草動，炒作者便可能蜂擁而至。從去年設立雄安新區，到今年海南擴大開放、粵港澳大灣區規劃發佈，市場上可“炒”的概念不少。試想，若非這些地方在樓市監管方面提前佈局，恐怕也會被炒作者大加利用，從而可能使房價出現非理性上漲，大幅抬高當地居民和剛需者的購房成本，破壞市場的穩定局面。
如此看來，不僅是當前，今後一段時間的房地產調控都應延續“緊”的基調，依然要做到“目標不動搖、力度不放鬆”。尤其要看到，在一線城市和部分二線熱點城市調控政策趨緊的情況下，炒作資金隨時可能向“概念高地”“調控窪地”轉移。這些地方的決策者也必須清楚，房地產熱絕非“城市蒸蒸日上”的象徵，也決不能依賴炒房發展經濟。一旦市場出現異常波動，地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任，調控務必當機立斷。換句話說，房地產調控固然要因地制宜、因城施策，但“緊”的基調、“穩”的目標卻是全國一致的。
北京限價房銷售新規劍指變相漲價
在經過前期公開徵求意見後，5月26日北京市發佈實施《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。與徵求意見稿比較，《通知》要求限價房項目不得通過捆綁精裝修變相漲價、不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
根據限價房銷售規則，《通知》明確將依據土地出讓時的銷售限價與項目評估價之比來確定銷售方式。在實際操作中，比值高於85%的，由開發商面向本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。比值低於85%，由北京市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。
“這一政策的實質就是將與市場價格相差過大的限價房轉為共有產權房，從而避免有人利用限價房價格低於市場價格的套利空間進行投資投機，保障中低收入人群的自住需求。”我愛我家集團市場研究院院長鬍景暉對此表示，這是北京對國家“房住不炒”政策的進一步落實。
《通知》強調，開發商應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
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