沸沸揚揚的廣州市城市總體規劃（2017-2035年）草案出臺了，鬧得滿城風雨。
的確，這是絕對不可輕視的規劃。廣州按照1993年審核通過的《廣州城市總體規劃》，直到千禧年提出“東進南拓西聯北優”，已經施行了不止二十年了。而結果呢，廣州也順應了歷史潮流，任何忽視東進的人都流下了懊悔的淚水，而錯誤跑去開拓北優的，起碼也是痛苦了十載。
那現在最新的城市總體規劃出來了，任何有觸覺的房產人士都會瞅著不放了，立馬解讀了，可星佬卻愣是讓各大媒體都飛了好一會了，久沒發文，搞什麼不想混了？
不，我只是在默默地看他們熱衷討論一個問題：
主城區究竟惠及哪裡？
然後疑惑，他們除了白雲北二環以南、番禺廣明高速以北分得很清楚之外，到底知不知道黃埔九龍鎮以南地區是哪裡？廣州規劃草案並沒有列圖，我們就稍微自己去找找。
然後往南劃一垂直線：
然後再加兩條線，我們弄成三角形。
南部垂線往東西連線——23公里。這數字熟悉嗎？熟悉嗎？熟悉嗎？你要問起點是哪裡？
天河公園！
我早就在《》，為你們指明瞭我認為的2030年廣佛未來。
而《花都不要買，增城不要買，讓我告訴你廣州合理邊界》按照2020年1600w人口的推算，提出廣州合理半徑是16-20km，因此2030-2035年實際修正應該為19-23公里。廣州核心區域早已闡明瞭，東進一路凱歌為最大23公里，其他方位根據地形略有不同。
現在你們卻熱烈討論廣州最新規劃的主城範圍，excuse me？
借用廣州房產的一圖：
除了佛山部分，番禺溢出部分，東部和北部基本相差無幾，更夯實了我對廣州一貫的判斷，廣州依舊在東進，在人口控制增速下，中心往東移動五公里。
今天就如同當年千禧年東進戰略發展一樣，十多年過去了，規劃逐步實現，而2030年後，廣州政府東進步伐不會停留，老城區加新郊區改造發展，會聚集成更宜居更現代化的綜合大城市核心區域。
好了，不自吹自擂了。
我們說點正經的，廣州整個最新規劃，知道你們最感興趣就是哪裡的房價最有潛力了？
基本就是歸納為五部分：
1.番禺北部納入廣州主城範疇，如何興奮是好？
2.南沙作為唯一的廣州副中心，如何大打雞血？
3.增城籍由東進人稱宇宙中心，如何正確認識？
4.蘿崗宜居產業跨老黃埔發展，如何回頭改造？
5.北部代表的花都從化外圍城，如何活出精彩？
1、番禺北部納入廣州主城範疇，如何興奮是好？
番禺的確是失算了，城區範圍我認為偏小了。廣州政府並沒有把廣明高速以南的部分也同樣規劃為主城區。究竟什麼用意？我們押後再說。
番禺本次規劃最大的利好，就是政治地位得以提升。以往番禺一直是經濟領域的巨鯨，但在廣州老城區眼光下，卻依然只能算是郊區，因為番禺擁有成片連綿的農村自建房，過往一直沒有“城區”的地位，而本身番禺人對於廣州城區歸屬感也一般，多年並沒登堂入室的榮譽感，這種缺乏心理認同的身份認知，深切影響著番禺城市化進程。
而如今，廣州算是正式給予番禺城區人的待遇了。番禺的北部基本上都是番禺最強勢、人口密度最大的區域，覆蓋了長隆-萬博、大學城、洛溪、大石、新造化龍等等大片區域。我認為這實則是對萬博商貿區的認可，另外，也許廣州有意無意要在東進之路的主線“金融城-琶洲對稱下的臨江大道東延魚珠港-第二CBD”之外增加了一條副線：萬博-南村-新造-化龍，試探性邀約下東段的東莞。純屬一家之言，就看番禺、東莞意味了。
2、南沙作為唯一的廣州副中心，如何大打雞血？
至於南沙，本次規劃很明顯：提出“強”南沙規劃。南沙終於從規劃上成為了廣州唯一的副中心，那是不是代表南沙要騰飛了，廣州雙引擎齊飛了？
且慢，切記我一直以來的觀點：廣州只有一箇中心。副中心也不過就是副手。南沙一直最大的毛病是：人口增速並不如意。
問題來了，我以最大23公里輻射來計算，番禺廣明高速以南至23公里範圍以內的區域，這個政策真空地帶，包括祈福、市橋、石基、石樓等等，政府並沒把其歸入主城區，到底是什麼用意？
我的猜想，它們成為南沙輸送人口的主力軍了。
粗略畫圖吧：
佔地面積我大概估算了：約佔143平方公里。以官方2016年的番禺區常住人口密度為3097人/平方公里為基礎，該地域人口體量大概是：44.3w人口。
而以2030年2000w人口的推算，其中南沙要佔據300w人口的體量（根據《廣州南沙新區城市總體規劃（2012-2025）》規劃230-270w，我略多加了三十萬）。而目前以2016年南沙人口68.74w計算，約等於需要增量230w人口，約佔據廣州總增量人口600w（2000w-1400w）三分一。那就是說南沙平均每年要增加約15w人口。
南沙人口要保持高增速流入，必然有地方會犧牲，人口流入減慢甚至流出，血吸之地大概就是我所列的番禺真空區域。那居住於此的夥伴豈不是茶飯不思？倒也未必，我認為其中也有強勢地域，雙地鐵交匯的番禺廣場算是其中之一，集合區府與交通優勢，貨量不大。但對於目前約44w的人口體量，我們後續仍要密切觀察該區域與南沙的人口流入對比。而一旦出現此消彼長的情況，那就擇時而入吧。
3、增城籍由東進人稱宇宙中心，如何正確認識？
從規劃已經可以看到了，新塘只有不到一半給納入了主城區範圍。可新塘僅僅佔整個大增城的1/19，以僅是地域優越的新塘來占卜整個增城前途，未免有點過了。增城並不是宇宙中心，新塘已經最為可觀。雖然以增城來說，區府荔城比新塘要重要，但在整個廣州東進的進程中，荔城實在是偏了，它的話事權甚至不及番禺廣場坐擁南北之利，遠不如處在廣州東進軸線的新塘。你說要把增城區府搬到新塘？別逗了，要是這樣，增城廣袤的東北部土地更是無從崛起了。
我們必須正確認識增城。增城從化不限購，這是廣州留的一手好棋，而增城因為交通更為便捷，在控制人口方面遠比從化優越，更成為廣州控制樓價起漲的重要砝碼，其中新塘重中之重。因此，新塘就是增城對廣州老城談判的門戶，通過這個門戶引入流量來發展自身區府。但這個力度，是否如傳言一樣，增城將乘勢成為大灣區宇宙中心？
我認為有點想多了。起碼在本輪廣州總體規劃中，看不到絲毫中心的苗頭。
雖然目前十三號線已經開通，白江到新塘一帶熱鬧非凡，而這只是本次主城規劃的重點範圍。另外，重大利好的穗莞深城際從深圳機場籍由新塘站西向連接天河廣州東站，北向通過新白廣城際連接蘿崗知識城、白雲機場、廣州北站，再由廣州北站通過廣佛環線連接佛山西站，佛山西站走南接通廣州南站。以交通而言，新塘的確無可挑剔。但以廣佛莞深而言，這城際構成的連體交通環，新塘這個中轉站不過是其中一個點。
核心，仍然是這環中的廣州主城。
4、蘿崗宜居產業跨老黃埔發展，如何回頭改造？
蘿崗的發展，其實與增城新塘的發展一樣，都是跳過了老黃埔一帶，跨越先發展的。難道這個中心地段的黃金土地，就如此白白浪費了？
絕對不是。從本輪規劃我們也可以看到，老黃埔從來沒給忽視，它恰恰是廣州東進第二CBD的重要組成部分。
那為什麼這多年老黃埔的發展卻比不上蘿崗新塘呢？甚至給人一種錯覺，這是給遺忘的區域？
全是因為，老黃埔揹包太沉，步伐不得不緩慢，首當其衝的就是石化廠。在如此小的轄區範圍，佔據如此大的傳統重工業，是擺在老黃埔東進之旅一時無法逾越的城牆。但是時不待我，如果在解決石化問題上糾纏過多，必然會延誤戰機，被同胞城市狠命追趕。所以在過去的幾年，老黃埔和蘿崗合併，區府搬遷蘿崗，優先發展蘿崗產業與宜居氛圍。而當時機成熟，憑新黃埔強大的GDP實力，必然會更加嫻熟地處理“退二進三”的進程（廣鋼廠就是成功一例），屆時，新黃埔一定回頭大規模改造老黃埔，填補這真空地帶，形成順勢而為的珠江新城-天河公園（金融城）-琶洲-魚珠-第二CBD的一脈相承。
而目前火熱進行的茅崗、文衝、橫沙等三舊改造更是亮明一切。
5、北部代表的花都從化外圍城，如何活出精彩？
北部的花都，從化，仍未有歸屬。因為地域偏遠，人口結構，始終不能給納入城區範圍，估計最落寞的莫過於這兩哥們了。特別是從化，山體面積過大，敏感區域太多，城市風貌屈指可數，沒有增城發展工業產業的地貌優勢。因此就老廣整體印象而言，若要列廣州落後區域，恐怕從化失禮說一聲位列榜眼，我估計即使花都也不敢自稱狀元，莫提其他經濟發達區甚至政策強區如南沙了。即使到2035年，從化估摸仍然是投資巨坑，慎入慎入。
至於花都，坦白說，它也放棄了爭寵之心了。不是臣妾無意向，而是皇上無寵幸之心啊。北優實在是無法優待，花都沒有一片之地能夠納入主城範圍。現在的花都更像是自立江山，跑去招納清遠了。入駐不了廣州正室，寧做雞頭不做鳳尾，貌似也不錯。
可惜這其實是花都深感無奈之舉。廣州扶持清遠的重任，擔在了花都瘦弱的肩上，因此花都建設的萬達旅遊城大項目選址在更接近清遠的獅嶺，並不是更接近廣州主城的新華雅瑤一帶。利好清遠卻遠離主城，弱化了整個珠三角消費群體的吸引力，這明顯跟番禺重點培養臨近廣州老城的長隆萬博商圈背道而馳。而唯一能夠拿出手的空港經濟區，在本次規劃中得到了重點提出，可空港經濟區並不僅屬於花都獨有，白雲也享有專利，那什麼來著，各顧各家各掃各街。目前萬幸的是，兩地經濟造區已經在市一級層面成立了管委員，至於財政收入各劃各轄區，雙面引擎怎麼匹配動力，那就是後話了。
花都要活出另樣精彩，只能撇開北上稱王的小九九，深刻擁抱空港經濟區，加大與主城區的經濟互動，才是生機。
總結：
2017-2035年廣州市城市總體規劃，星佬為各位夥伴儘可能地剖析了一番。
主城仍舊是主城，東向延續利好僅至新塘，南向惠及番禺北；
蘿崗區府新天地推動老黃埔煥發第二春，花都機在南向滲透，而從化遙遙無期；
強勢南沙再次高調，密切留意與番禺真空地段的人口增速比較，血吸效應形成，可擇時而入。
我們要相信廣州的魄力，三五年或者無聲無息，但一個時代下來，必然會有翻天覆地的變化。善於捉住廣州給予的發展機會，才能讓我們在新的時代不至於愧對自身。
你們，準備好了嗎？
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