文|金穗源商學院 許明信
“老師，我們企業在拿地時，承諾政府在項目臨近地塊上為原居民進行等面積住房安置，現在項目進行清算，主管稅局要求我們對安置部分視同銷售，按照市價繳納增值稅，請問，是否正確？”大家經常在課堂提問時問到我類似的問題。
對於視同銷售，我沒有意見，但是，對計稅依據我認為：稅局的要求是不正確的。其實，拆遷還建房在增值稅的處理上，營改增後，政策並不明朗，致使很多學員在這個問題上迷惑不解。今天我們把這個問題說透。
首先我們需要清楚在營改增前，是如何處理的。
根據《關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（總局公告2014年第2號）規定，納稅人以自己名義立項 ，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定 ，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
也就是營業稅時期，營業稅是按照組成計價繳納營業稅的。
其次，營改增後，總局層面並沒有延續這個政策。但是在個別地方對此問題作出了明確，比如：河南、河北。
河南省營改增政策解讀： 問：因為城市規劃調整或者棚戶區改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否徵收增值稅？如何徵收增值稅，計稅銷售額應該如何確定？
答覆：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關於印發的通知》（豫地稅發[2005]16號）第七條第四款規定的成本利潤率執行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為屬於視同銷售不動產徵收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關於印發的通知》第七條第四款規定確定的成本利潤率執行。
河北省營改增政策解讀：
關於房地產開發企業向被拆遷業主交付回遷房如何計稅問題
房地產開發企業以自己名義立項，開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十四條之規定，視同銷售不動產徵收增值稅。區分以下兩種情形：
（一）房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（二）房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：
組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率在國家稅務總局未發佈之前，暫按照《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發【2009】31號）中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定，開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由各市國稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
不清楚未明確的地區，是否同樣執行“組成計價”的政策，大家儘可留言分享。我個人觀點是這樣的，由於“拆遷還房”是由政府主導的非市場經濟業務，而且，業主與房地產企業也不存在關聯關係，所以，按照公允價納稅我並不認同，我倒是認為拆遷補償合同中約定的價格更為可觀。
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