四月看海南，五月看粵港澳大灣區。
離粵港澳大灣區規劃發佈的日子越來越近，關於粵港澳大灣區會不會效法海南全域限購的猜想也甚囂塵上。
海南房地產的現狀
日前，立人君恰好有一次海南之行，關於海南尤其是房地產，與同好分享以下幾點觀察：
一、海南目前仍是由這二個產業支撐，一個是房地產，一個旅遊；
二、海南房地產開發水平不低，大牌開發商雲集，大盤蔚成規模；
三、海南房價呈現南高北低，東富西窮的格局，即便海口是省會，仍被三亞拋在後面；
四、外地人本地置業熱情高漲，2015年前東北人唱主角，近二年來自川渝和北京等華北地區的置業者數量激增；
五、置業主要用於度假、養老等，候鳥屬性明顯。立人君觀察到，夜裡沿安靜的街道散步，很多樓盤只亮著幾盞孤燈，房地產使用率非常低。
六、二手房遠沒有新房市場活躍，沒有入住過的二手房入市交易，往往價格比旁邊的新房價格要低，市場形成頭重腳輕的格局。等等。
海南的房地產市場是一個特殊的市場，儘管房價已然不低，投資回報和轉手的便捷不如北上廣深等一線城市，但海南房地產並不缺追隨者，為什麼？
海南有資源，比如藍天白雲，碧海沙灘等；北京人東北人有錢，但缺新鮮的空氣和溫暖的陽光。當海南板塊撞上大陸，當資源遭遇金錢，一個大市場就這樣形成了。
在海南轉型自由貿易區打造自由港之後，房地產退位是遲早的事，如今，全域限購果然來了。
市場需求會轉移到哪裡去？
但市場還是那個市場，需求還是一樣的需求，限購後飢渴感或表現的更為強烈。
一方面，是到處亂竄的金錢和興風作浪的資本；另一方面，是養老養身養生旅遊度假的真實需求。
那麼，在海南限購後，錢和需求會流到哪片窪地去？海南全域限購後，誰最有可能替代海南的角色？粵港澳大灣區會接到這次的精準"神助攻"嗎？
業界目前有一個說法，惠州有條件吃下這個市場，滿足國人養生養老度假的需求。而由於深圳客戶的強勢表現，過去惠州樓市也忽略了對全國市場的開拓。
其實，好多年前，惠州一個濱海項目就喊出了“象三亞一樣美”。
廣東沿海與海南僅隔瓊州海峽相望，曾經是一家人，兩地風土人情和環境氣候差別不大，廣東沿海地區的多個城市的生態環境和旅遊資源與海南有得一比。
那為什麼會是惠州先拔頭籌？理由如下：
惠州是廣東資源大市，旅遊強市。無論是巽寮灣，還是南崑山、惠州西湖，城市都體現一個休閒的風格和休閒的生活氛圍，惠州有碧海藍天、陽光沙灘、優質稀缺的溫泉泡池、高爾夫球場等。據悉，惠州旅遊的發展未來將由觀光旅遊轉變為休閒度假旅遊。
惠州房地產開發水平高，大品牌開發商加速進入，旅遊和養老地產市場成熟。在惠陽、大亞灣、巽寮灣，山海資源不輸三亞，氣候環境差別不大，還有海南比不了的一點，就是惠州在深圳、香港、廣州三個一線城市一級輻射區內，所以沒有理由不看好。目前惠州市場領跑者非碧桂園莫屬，旗下作品碧桂園山河城佔地1860畝，總建築面積130萬㎡，歷經10年開發，變身為一個美麗城"熟"大盤，產品涵括花園美墅、陽光親鄰美墅和山景洋房。就是市場上旅遊度假和養老地產的代表。
惠州離限購有多遠？
限購政策應該是不得已而為之，限購其實也限制了資金和人才的流動。
粵港澳大灣區與海南不在一個級別上，資金和人才的自由流動是他的成功之本，但在房住不炒的大基調下，粵港澳大灣區中多城限購已成常態。
也有列外。比如惠州，在粵港澳大灣區東岸深莞惠都市圈中，僅惠州不限購，限售。只要求新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿3年方可轉讓。
這會加速需求往惠州市場轉移嗎？惠州去年GDP為3830.58億元，與海南全省的4500億差距並不是太大，加上臨近深圳、廣州、香港，因此，有一種觀點認為，惠州承接海南被限購後來自祖國大江南北的度假、養老、投資的置業需求，是大概率事件。
日前，立人君參加了由一場由壹地產舉辦的《大深圳都市圈發展暢想—中國地產鋒向媒體暨城市價值研討沙龍》，在會上，表達了二個觀點：一個是無界。"超級城市"沒有邊界，這裡所說的超級城市可以是GDP巨頭，比如深圳，也可以是資源性城市，比如三亞，也可以是二者的特點兼而有之；一個是有形。城市價值高地是有跡可尋的。臨深置業就是一種“形”。沿交通幹道（地鐵、高鐵、城軌、高速公路）線置業是一種"形"；超級大盤是一種"形"；名校教育資源是一種"形"；生態資源是一種"形"。兼而有之是更大的"形"。
在各種傳聞尚未證實的當下，惠州樓市蠢蠢欲動。
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