5月29日，碧桂園發佈公告稱，董事會已批准分拆碧桂園服務股份於香港聯交所主板獨立上市，分拆的內容主要是從事提供物業管理及相關服務。預計首次上市並開始買賣的日期為2018年6月19日。
早在今年3月19日，碧桂園暫停分拆物業在上交所上市計劃之後對外透露，將分拆集團物業管理業務並以介紹方式於香港聯交所主板獨立上市，並將通過以實物方式向股東分派其於碧桂園服務全部股份的形式進行。5月29日，碧桂園董事會宣佈是有條件分派，確定有條件分派權益記錄日期為2018年6月13日。為確定有條件分派權益，將於2018年6月13 日暫停辦理股份過戶登記手續。
如果碧桂園物業在在香港聯交所成功上市後，碧桂園將會擁有兩個H股的融資平臺。但是此前，碧桂園物業的上市之路一波三折。碧桂園曾於2016年3月16日及2016年9月7日就非全資附屬公司碧桂園物業服務於上海證券交易所建議分拆獨立上市的公告。
不過，直到2017年12日5日，證監會網站的消息顯示，碧桂園物業IPO更新招股說明書申報稿，但是這一舉動仍未給碧桂園物業上市鋪平道路。在2017年12月11日，碧桂園提出暫停分拆物業在上交所上市計劃，並且表示正在評估各選項，包括尋求物業管理相關資產於其他地方的證券交易所分拆獨立上市。
據碧桂園年報顯示，截至2017年12月31日，碧桂園物業管理合同管理面積約3.295億平方米，覆蓋超過240個城市，合共服務約100萬戶業主。2017年年內物業管理及社區相關業務的收入約26.56億元，同比增長35.6%，經營利潤約4.87億元，同比增長20.0%。據悉。碧桂園物業簽約的管理面積主要得益於碧桂園開發的強大規模支持。
5月28日的港股市場，物業股可謂全面開花，整個板塊大漲7.4%，投資者不禁都在疑惑：物業股的上漲邏輯在哪裡?
如果說估值低，很顯然有點說不過去，因為在平均估值只有10倍左右的港股環境裡，目前港股物業公司的市盈率普遍高達30-40倍，比如綠城服務(02869)動態市盈率(TTM)為49倍PE、雅生活(03319)、中海物業(02669)TTM分別為52倍、31倍，最低的當屬彩生活(01778)，只有25倍PE。
智通財經APP認為，市場先生對物管行業的認可，關鍵在於該行業的特定屬性：空間大，輕資產，回報高。
行業空間大+增長前景清晰
在港股行情整體走軟的情況下，物業股近來能獨領風騷，首先得歸因於行業固有的投資邏輯：行業高成長+非週期屬性。
首先來看一組數據，港股主要4家物業公司2017年的淨利潤增速相當可觀：其中彩生活、雅生活期內淨利分別增長70.8%、77%，中海物業及綠城服務分別增長40.2%、35.8%。
據智通財經APP分析，高利潤的增長主要源自兩方面：一是受益於行業的高成長;二是消費升級時代的到來，品質和服務體驗成為新時代的消費需求主導因素。
關於成長性，業內人士預計，未來10年，物業管理市場規模可能達到2萬億人民幣(單位下同)的水平，其中物業管理服務市場在1.3萬億，增值服務市場在7000億。
大摩此前表示，受益於行業增長、整合以及源於增值服務的利潤貢獻，該行預測在2017—2019年間，其覆蓋的主要物業公司將會有47%的EPS複合增長。
行業的利潤增長可觀表現在，龍頭企業基本上可以輕鬆實現20%-30%的收入增長，由於增值服務利潤率更高，利潤的增長一般會超過收入的增長，因此其淨利潤率基本介於8%-10%之間，若按酬金制，淨利潤率可能會更高。如增值業務佔比最大的彩生活2017年淨利潤率高達21.51%，同比大幅增長約34%。
關於物管行業的成長性還在於該行業不具備週期屬性，是一項持續可操作的好生意，這一點很好理解。
比如拿兩年漲了3倍的綠城服務來看，如果綠城今年賣100個樓盤，明年要維持增長必須賣100個以上。但是綠城如果下一年只賣10個樓盤，綠城服務依然可以維持增長，因為老的物業是持續存在的!
此外，物業行業的非週期性體現在，受益於消費升級以及行業整合，未來十年，整個物業管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規模將剛性上升，週期性因素導致的波動會很小。
輕資產+高現金流
物業行業的輕資產屬性很好理解：既不需要貴重的廠房機器設備，也不存在重資產的投入。
對於物業公司來說，最值錢的資產就是手裡的物業服務合同和物業公司建立的一整套物業服務體系，這套體系包括人力資源、搭建的各種智能化平臺、產品服務平臺等。
因此對於已經建立了整套經營體系的大的物業公司來說，這種輕資產的特點非常適合這些大的物業公司通過併購、外接等方式較快地擴大自己的規模。
此外，近幾年物業行業呈現出份額向優勢頭部企業快速集中的趨勢，其中一個原因是規模排名前列的物業公司中，有相當一部分物業公司是由背靠大型地產公司，因此未來幾年內，頭部物業服務企業的市場份額，仍然會快速持續擴大。
智通財經APP觀察到，除個別因併購而進行債務融資的企業，大多數物管企業都不存在，或只有少量的有息負債。
而整個行業的現金通常佔到總資產的30%-60%，應收賬款也極低，因此物管行業可以稱得上是現金溢餘型行業，這也決定了這個行業遠期的派息比率會較高。
如中海物業截止2017年底，銀行結餘及現金上升12.2%至27.11億港元，而其銀行借貸僅2.65億港元。
如於今年2月份成功上市的雅生活，其2017年的資產負債率大幅降低逾100%至41.29%。
此外，由於物業行業屬輕資產行業，企業只需很少的投入即可以開展服務運營，龍頭企業ROE基本上可以維持在20%-30%區間。就優秀的ROE而言，註定了物業公司能獲得高估值。
幾大龍頭各有千秋
在行業增長空間大，且前景清晰、財務數據優質的背景下，港股市場誕生了彩生活、綠城服務、雅生活、中海物業等一批優質標的。
如作為新晉港股通標的的中海物業，此前股價有多回調，目前也走出一波上升趨勢，中海物業的成長邏輯很簡單，主要受益於其大股東中國海外(00688)已啟動“增長模式”，將保證中海物業內生增長。
據智通財經APP瞭解，中海地產2018年一季度的累計合約物業銷售已達到了約658.26億港元，同比增長15.16%。
綠城服務自2016年7月份上市以來，短短兩年時間不到，股價已由1.97港元大幅飆升至8.2港元，其業績也是每年保持穩健增長。
綠城服務目前已擁有三駕馬車，在物業服務保持高增長的同時，諮詢服務增速回升，2017年諮詢服務全年增速為10.1%，而下半年增速為17.6%，顯示公司調整策略呈現效果。此外，2017年園區服務5大板塊佈局完善，商業模式也逐漸清晰。
據wind預計，2018年綠城服務的EPS將達到0.194元，同比上漲近40%。
2017年彩生活增值服務與基礎服務的利潤已經基本持平，同時在彩生活平臺的孵化下，社區生態圈中也湧現出瞭如E能源、彩富人生等眾多“獨角獸”項目。
此外，彩生活還將迎來一大催化劑。2018年2 月公司以 20.13 億元收購萬象美，估值僅約 7 倍，將於 2018 年中報並表。 根據年報數據，截至 2017 年 10 月 31 日止十個月，萬象美錄得純利2.35 億元，較 2016 年同期增加約 15 倍。
由此可判斷，中期並表後，彩生活的淨利潤將獲得大幅度增長，估值也將進一步提升，畢竟很多投資者已將彩生活當成一個互聯網企業看。
此外，最新上市的雅生活憑藉著充足的資金有助於其進一步併購擴張，今年4月9日，雅生活服務以2.048億元收購南京紫竹物業管理股份的51%股權。據彭博估計，雅生活2018及2019年的淨利潤預計分別達6.9億元、和10.63億元，同比增長138%和54%。
綜上所述，物業公司憑藉良好的背景，在“大行業，小龍頭”競爭格局下，其通過兼併重組將進一步擴大其收入和利潤。此外，鑑於行業增長前景清晰可見，再加上毫不遜色的財務數據，主要物業股估值仍將獲得提升。（綜合新京報、智通財經報道）
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