今年以來，部分二線城市在調控措施不斷加碼的情況下，出現了住房市場火爆，地產庫存持續降低，杭州、成都都出臺了新建商品房“搖號”的措施，甚至出現了一房難求的“房荒”。
一方面是中央屢次強調“房住不炒”和樓市調控不放鬆，另一方面部分地方樓市持續火爆，部分地產企業加大三四線城市佈局，房地產投資仍是經濟的重要支撐，調控措施並未使地產降溫，針對這些矛盾，我們分析如下：
01
國外調控政策的得與失
房地長調控政策並非只有中國實行，很多國家採取過行政或者市場化的方式干預房地產，防止市場過熱，我們以日本和韓國為例，分別分析失敗和成功的調控手段。
日本地產調控措施在泡沫破裂前沒有阻止地產價格的持續上漲。為了制止房地產投機，日本從1988年10月起，對於保有期在兩年以內的土地轉讓收益，徵收最高達96%的稅收。這一政策出臺是為了抑制房地產投機行為，但也在一定程度上降低了二手住宅的供給，起到了相反的效果。
日本政府選擇主動挑破房地產泡沫。1989年5月31日，日本政府改變貨幣政策方向，將2.5%的官方貼現率在隨後不到一年的時間內調高到了6%，明確要求金融機構不對不動產業的貸款。此時社會對房地產業的資金投人急劇下滑。
由於日本政府的緊縮性政策力度過大，再加上人們的預期改變，貨幣的供應量急劇的減少，使得房產價格大幅下降，這也加劇了人們的恐慌心理，資金迅速退出房地產市場，房地產泡沫破滅，日本經濟陷入“失去的十年”。
韓國通過增加住宅供給，抑制投機需求，加強保障房建設，抑制了住宅價格的過快增長。
亞洲金融危機以後，韓國房價開始進入上升通道，從2001年更是進入高速上升階段。韓國對個人持有三套以上住宅轉讓徵收60%的轉讓稅率，在住宅供給方面，增加了建設用地供給和主城區的住宅建設力度。
最重要的是，韓國加強了保障性住房的建設，制定實施了國民廉租房建設計劃，保障了中低收入家庭的住房需求。在一系列調控措施下，2004年開始住房價格逐漸企穩，甚至下降。
02
我國曆次調控政策對房地產市場的影響
早期的的地產調控能迅速抑制需求。2005年3月由於房地產市場過熱，我國加大了對房地產市場的調控力度，涉及土地、稅收、信貸等多個方面，包括提高住房貸款利率，恢復土地增值稅的徵收、把首付比例從20%提高到30%等。嚴格的調控造成了房價的下降、房屋庫存的大量增加、房地產開發的大量減少。
2015年起，房屋銷售價格指數開始大幅下降，當時沒有限價政策，統計數據能真實反映房價水平，全國主要城市中，南京、寧波瀋陽等均有較大跌幅。反映房地開發的國房景氣指數也出現大幅下跌，延續到2016年1月。由於銷售的迅速降溫，房地產庫存迅速攀升，商品房待售面積呈現攀升趨勢。
房地產業的過快轉冷使經濟出現了“硬著陸”。地產下跌較快的長三角地區經濟增速下滑嚴重，出現了水泥、鋼鐵和加劇等地產相關行業的產能過剩。
2013年的地產調控政策同樣起到了降溫的效果。在房地產價格迅速上漲的情況，2013年3月，國務院發佈“國五條”，要求各城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。
措施起效迅速，環比漲幅迅速回落、商品房開發下降、地產庫存趨穩。從市場來看，限價政策效果明顯，70是大中城市房地產價格指數迅速回落，甚至出現了月環比負增長，地產庫存趨於平穩。
區別於早期的調控政策，近期的嚴厲調控下，價格漲幅並未明顯回落，地產庫存持續低位，房地產開發投資保持較高。儘管統計局公佈的70大中城市房地產價格下，三四線城市同比漲幅持續回落，實際上，二線城市保持。部分三、四線城市房地產價格持續上漲，2018年兩會後，房地產調控政策密集出臺也從側面說明面臨較嚴峻的漲價壓力。在前幾年棚改貨幣化和“去庫存”政策的推動下，房地產庫存也一直處於低位。但進入2018年以來，地產投資卻持續保持10%以上的增長。
綜合來看，房地產調控從早期的抑制需求轉向了限制價格和交易，行政性更強。在2005年地產調控政策剛出現時，採取的是提高房貸利率和恢復增值稅的相對市場化的手段，人們出於對政策不確定的預期，購房需求大減，造成了房價的下跌和房地產庫存的大幅上升。2013年“國五條”明確限購措施之後，價格出現下降，但房地產景氣指數並未大幅下滑。而2017以來採取更為行政化的手段，對購房人資格限制，甚至採取類似“配給制”的搖號手段。調控措施不再能抑制需求。
03
堅持調控不放鬆下，房地產市場與投資的變化
消費性需求需呵護，防止調控政策誤傷。二線城市的調控措施取得成效，投資性需求已經擠出。
以杭州為例，房管局公佈的數據顯示，2017年外地購房者成交佔比顯著降低，全年外地購房者在杭置業的總套數佔市區新建商品住房成交總套數的比例為14.4％，這一佔比2015年為19.5％，2016年為33.8％。2016年在杭置業較多的上海購房者，2017年佔比僅為1.8%，下降了5個百分點。
另外，2017年在杭州市區購買新建商品住房的購房者中，約59%的購房者為首次購房，其中新建商品住房價格相對較低的下沙、大江東、餘杭區首次購房比例最高，佔比均超過七成。
成都則在5月15日出臺的住房搖號新政中，要求按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通家庭”的順序，先後搖號排序、依序選房”，就是對“剛需”的傾斜。在“剛需”佔主導的情況下，不當的調控措施可能加劇房價的上漲。
在一房難求的預期下，很多暫時沒有購房需求的家庭，會預期今後購房的難度增加，從而提前購房計劃，參加搖號；限制新購住房的上市交易，可能進一步減少房地產市場的供給。
調控之下，房地產投資增速與領先指標的背離。以往來看，土地購置面積、地產企業資金供給都是開發投資增速的較好領先指標。我們此前曾提到，持續調控下，地產投資已與指標出現了背離，在政策抑制下的房價、房地產交易數據都不會影響地產企業的開發計劃。在二線城市限購政策較嚴的情況下，房企把目標放在了三線城市，仍在拿地。調控之下，政策規定開發商不能捂盤惜售，也不能囤地不開發，企業故意延長住宅建設週期或是住宅投資較高，而庫存持續低位的原因。
“防風險”下，房地產調控不會放鬆，但房地產業有發展空間。政治局會議強調促進“樓市”健康發展，近期，住建部也多次約談地方住建部門負責人，要求今年房地產調控不會放鬆。一方面的改善性住房需求將支撐地產投資。“住宅過濾理論”認為，隨著時間的發展，房屋質量會下降和家庭收入的提高，高收入家庭會購買更高質量的住房，而把老住房出租或售賣給較低收入者，同時伴隨著租金和房價的下降。
二是保障房的建設。在長效機制的建立中，保障房的建設是重要的一環，房企發行的保障房建設債券也會得到支持，也是支撐投資的重要一環。
按照當前的調控思路，政策不會完全限制房地產市場的發展，在“剛需”佔據購房主體，人才吸引政策持續帶來二線城市人口流入，PSL放量和三線城市棚改仍在進行等支撐下，房地產投資作為經濟的重要支撐或仍將保持10%左右的較快增長，支撐相對疲軟的內需。
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