過去數十年，房地產似乎是一個在永恆上漲的資產，即使其價格稍有回調，國家也會出臺相關刺激政策將地產價格很快拉昇上去，甚至不斷走出價格翻番的行情。於是就有很多人帶著過高的槓桿來投資或者投機房地產了。至於“房住不炒”就顯得並不重要了。
到底什麼才是導致房地產價格“永遠”上漲的核心因素呢？
假如我們撤掉在房地產消費端的槓桿資金也就是停貸所有的個人按揭住房貸款後又會怎樣發展呢？恐怕就會出現像之前的槓桿牛市造就的股災一樣的現象，出現價格踩踏式雪崩下跌。
當今社會上，任何負債的主體所持有的任何資產，總滿足資產價格一旦下跌（1-資產負債率）的幅度，就會觸發破產風險這個基本原則。
根據我國住房7成按揭制度，假如一旦房地產價格整體下跌約30%左右，短期內不將價格拉昇上去，這個行業就會很容易出現風險。
2018年4月，根據央行公佈的貨幣數據，我國住戶貸款單月釋放5200多億，地產說好了要抑制泡沫並對其限購限貸呢？並沒有！這麼多住戶貸款釋放出來，就是證據。
房地產行業買方槓桿的使用對於維護和推動房地產的價格的上漲具有十分重要的作用，但是隻要商業銀行對個人按揭房貸全面停貸，則就是地產的大限之日到了。
其實銀行信貸資金的釋放是有運行規律的，有極限的。目前我國商業銀行的流動性即使十分緊張，信貸資金的釋放十分接近極限，即使如此，各商行還在玩命地釋放貸款，尤其是提供消費信貸並流向房地產行業穩定和支撐其繼續發展。
|2009-2017年房地產相關貸款數據（單位：萬億）
整個社會加槓桿，一定離不開一個最關鍵的因素，那就是消費者信貸的廣泛使用。也就是說，把槓桿也提供給消費者，扭曲提高他們的支付購買能力，來承接生產端的產能，這個因素才是核心因素。消費者信貸能刺激生產信貸同步繁榮，從而導致貨幣大量派生並導致M2呈現顯著的指數增長形態。
因此，住房按揭貸款，個人購房貸款，就是我國社會槓桿水平不斷增長最核心的因素。
銀行為房地產提供個人購房貸款對房地產價格的維持推動作用十分明顯，貨幣大量派生後並支付轉移流向社會，可以刺激資金的獲利能力提高，經濟虛假繁榮，換句話說，社會收入的增加，可以輕鬆覆蓋社會債務的本息支付。CPI的上漲，等於令社會資金的實際利率降低了，也令社會債務的實際債息降低了，社會債務人的還款壓力不是增加而是降低了。
其實很容易得出，對於我國經濟體，融資才是經濟繁榮的核心因素 ，個人按揭貸款，才是房地產行業繁榮與發展，房地產價格持續永遠上漲的關鍵因素。
人類歷史上，普通的消費者只有在生存出現危機時，才會賒賬和負債，而且規模極小。現在，我國社會普通消費者的普遍高額負債。更是潛在的十分要命的因素。
為什麼？因為普通消費者，是經濟市場中的買方，是影響最終消費CPI的主體。
一旦他們被掠奪，經濟這個機器的生產和消費的循環過程，也就無法運行下去了。現在之所以仍在運行，是因為社會資金鍊並沒有顯著斷裂，即使入不敷出，勉強度日，仍在盡力維持。
但是，這種情況還能維持多久呢？這是房地產行業，乃至整個社會需要認真思考和麵對的問題。
我們很容易得出一個結論：國家只有繼續印鈔並寬鬆貨幣，才能維持房地產行業的繼續發展。
網絡上所謂的大印鈔，放水，其實主要是指M2的增長，而M2的增長，主要靠商行釋放信貸導致存款派生從而導致M2增長，另外必須強調，我國通過MLF等釋放對存款性公司債權這樣的基礎貨幣釋放方式，是不會直接導致存款增長的，也就是說央行的這種基礎貨幣釋放方式，是不會導致M2增加的。
商行釋放信貸，是放水和貨幣寬鬆的關鍵，也就是“大印鈔”的關鍵，這裡的“大印鈔”需要加個引號，是因為這個印鈔，並不是央行發行基礎貨幣並導致存款增加的行為，與央行以外匯佔款這種方式發行基礎貨幣的同時會導致存款增加是顯著不同的。其次，還必須重視一個新現象，那就是央行通過MLF等方式增加了基礎貨幣的發行這個方式卻又不會導致存款增加。
因此，商行釋放信貸是所有問題的關鍵。但是，商行釋放信貸，也就是我們常說的大放水，必須要有一個前提，就是商行的超額準備金必須有足夠的份額。
上面這張圖裡，紅色區域就是商行的超額準備金佔基礎貨幣的比重，是商行開展一切業務的前提和基礎。
圖中很清晰可以看出，商行的流動性十分萎縮，到最近，已經接近為0，甚至負值，進入定向降準所引起的計算誤差範圍內了。
一句話，就是商行的超準十分緊張，幾乎無法釋放信貸了。
最近央行降準1%沖銷MLF（注：第1經濟智庫多篇文章已經預測到了央行這個金融貨幣現象），2018年4月，導致央行縮表了6400億，人民幣基礎貨幣萎縮了1.4萬億。但是，我國的商行還在窮盡極限，絲毫不顧及自身運行的安全風險，繼續釋放住戶貸款5200億人民幣，仍在支持房地產的穩定與發展。但是，從金融貨幣的運行趨勢看，這個過程已經十分難以持續了。
為什麼最近很多銀行要提高首付貸款比例？又為什麼提高房貸利率？為何限貸二手房？這些表象，都是掩蓋著同一個原因，就是商行無錢可貸了，流動性相當緊張了。
除非，央行繼續MLF，繼續降準，不斷補充商行的基礎貨幣，不斷補充商行的超額準備金。
另外需要提醒的是，個人按揭房貸，是商業銀行最安全的資產，因為中國無個人破產法，所有的個人信貸債務，住戶信貸債務，承擔無限責任。
國家高層領導反覆提及防範系統性金融風險，金融去槓桿，轉經濟結構，但實際上整個社會都在盡力維護地產行業的不崩潰。但是，經濟和貨幣運行規律的反作用力，也越來越強了。
房地產行業能否繼續堅守陣地，我們暫且拭目以待！
在此感謝為本篇共享智慧的朋友們。
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