為了不辜負大家的苦等，《樓校長答疑》再次來襲！（友情提示，今天這篇乾貨特別多~）
最近各地頻頻出臺樓市政策，即便深圳目前暫時風平浪靜，仍有不少購房者心態波動。
這期樓校長選取了最受關注的幾大問題，大到國家政策、中美貿易問題，小到投資片區、剛需選擇等等，一次性滿足你。
另外還有一個好消息要告訴大家。籌備已久的樓校長小密圈終於開放，目前首批優惠價成員僅剩少量席位！在小密圈裡，不管你問多少問題，都會得到優先解答。
除此之外，圈裡你還能瞭解到樓市內幕、投資情況、政策預警、行業八卦等等。（掃一掃即可搶先加入知識星球）
問題一、關鍵詞：政策走向、灣區規劃、中美貿易、限購政策
關心國家大事的A先生：校長好，我關心未來政策走向，問三個問題：
1.依據目前國家管理目標和思路，即將出臺的灣區規劃，區域經濟佈局調整是否會參考雄安模式？如果不會，那麼未來灣區的規劃可能是什麼？
2.中美貿易摩擦，美元加息，中東亂局，對未來貨幣政策有何影響？
3.很多城市限購限售政策，限制了新房流動性，鎖定了5年左右，政策假如不做調整，5年後又會有大量二手房流通上市。那麼，這5年內政府會做什麼樣的政策調整呢？這問題比較大，短期內也可能難以說清楚。
樓校長的回答：
最大的區別，雄安是計劃經濟，粵港澳大灣區是市場經濟。
雄安和大灣區完全不同，雄安屬於橫空出世，是一個政策。未來很多政策會轉移，包括北京的很多產業。而大灣區是一個比較發達的成熟區域。是第一個城市群之間的協作優化，這個重點是個規劃而非政策，所以跟雄安跟海南都不同。
大灣區規劃主要是城市之間的互聯互通。包括深圳，香港，廣州，在科技方面都提出來相互協作。對於深圳來說向外轉移人口分擔這個房價的壓力。更多的產業協作，比如說深汕合作區。深莞惠試驗區都是大灣區規劃裡面的一個重點和突破。
中美貿易對中國的三駕馬車的出口，高科技行業會有長期和比較大的影響。那麼中國未來一定會大力扶持國內市場。以及對中國的企業，特別是高科技企業會有很大的扶持，如果是政府的變相補貼，有可能會加劇這個局面的矛盾。
房地產市場政策一般三五年一個週期。在這個週期討論下一週期基本上很難得出客觀準確的結。所以說這個問題，現在回答，其實可能意義也不大。
對於二三線城市來說新房供應量還是在持續放大的，即使新政後房子上市對市場佔的比例並不大。那麼對於深圳北京上海，這樣二手房市場佔絕對的體量，新房量少，二手房需求大，所以對市場的影響應該來說還是小的。
問題二、關鍵詞：剛需、政策、片區
小白B菇涼：各種政策或者片區規劃，對於我們還沒買房的小剛需有什麼影響？現在在選擇片區上考慮什麼調整嗎？多看下深莞惠交界處，或者蓮塘口岸？
樓校長的回答：
關注政策或者片區規劃動態，對於判斷片區配套可達到的完善程度以及未來潛力價值都有一定的參考意義。
但不代表哪個區域有利好就要去哪裡買，剛需更多還是應該結合自身需求選擇。
如果是在深圳上班且有自住需求的剛需，不管是從保值角度還是自身情況來看，都建議首選深圳房子，再根據自己工作地點和傾向片區去做篩選。雖說深莞惠一體化未來是大趨勢，但目前從交通以及生活配套來看，雙城生活還是比較辛苦的。
蓮塘口岸預計今年底會投入使用，也是個利好。但目前周邊房子可選不多，地鐵的話要等到2020年開通。
問題三、 關鍵詞：投資、二線城市
糾結的C先生：最近賣掉了在福田的一套小學區房，這套房兩年內幾乎沒增值。想投資重慶的房子，又想在大灣區的江門買房，比較糾結，能提供些建議嗎？
樓校長的回答：
個人建議還是買回深圳，多少資金繞開限購拐著彎要流入深圳，這個城市的競爭活力應該是有目共睹的，目前各個區域裡都有可供選擇的不同階梯的標的物，除了像新房這一類明確被限價的，其他需要淘一淘。
但是不確定你的資產情況，所以不好給建議。
投資還是優選自己熟悉的區域，重慶市場沒有做過太多調研，不好說。但需要提醒的是，重慶有大庫存和天量存量房，你的退出時間很關鍵，你的接盤價和接盤人也需要認真考慮。
相比之下，江門比重慶靠譜，深圳幾個開發商都去拿地了。江門因為基數底，在這一波上漲中漲幅明顯，一下子受到很多人關注，但還是那句話，你是出於什麼考慮去投資江門？你的持有時間成本是多少？你期望的那個短期出租和長期後賣出的市場是不是存在且理想？你的資金放在裡面的價值，是不是可以在深圳得到更大的增值空間？
房住不炒，投資可以居住的能夠提供美好生活的房產，很重要。
問題四、關鍵詞：投資、寶安、南沙
投資客D先生：同等預算且有名額，從片區考慮選擇新安片區玖悅一個單位還是投向南沙片區二個單位。
樓校長的回答：
有名額且預算能夠得著的情況下，當然一定優選深圳。深圳好位置的一套房，抵得上其他城市的好幾套。
目前投資一定要回歸居住屬性，能不能很好的放租，未來能不能有人接盤都是核心問題。
深圳的學位緊張說的一直是好的學校，長期來看，深圳的創新能力經濟活力和產業對人才的吸附能力在放大。所以未來這一類人對子女教育的投入一定是更大的。
個人建議還是考慮深圳的。至於是不是玖悅，根據個人情況而定，這個房子位置好，由於限價跟產品自身問題，價差也存在，有人擔心原來的樓是不是有問題，但目前產權問題了解過也是解決了的，就是需要考慮學區變動的潛在風險，另外項目部分戶型可能也要實地看看採光問題。
問題五、關鍵詞：南山上班、有小孩、地鐵沿線、小3房
家長E先生：:目前預算首付110w，目標11號線，13號線周邊小3房，可有合適的推薦？在南山上班，有小孩。請多推點樓盤介紹給剛需，買個房子真的好難……
樓校長的回答：
按照這個首付，總價必須在400萬以內。目前南山二手房基本沒有選擇，可以考慮寶安沙井、福永或者光明等片區的新房。
如果把小孩上學問題考慮在內的話，南山和寶中二手房是最優選擇，但要降低面積要求和犧牲居住環境。
400萬總價想在南山買個好的學位房，面積應該要壓縮至一房或者小兩房，對於有小孩的家庭不現實。寶中新安帶靈芝小學和寶安中學學區的二手房，有部分樓齡較舊的可選擇，比如1993年的建興樓3房在400萬以內；還有2000年的風采軒，但目前2房房源很少在售。
沙井片區規劃利好比較多（大空港、海洋新城等），新房目前以大戶型為主，總價較高。可以關注今年入市的幾個樓盤，博林君瑞、萬科星城和海岸城。這三個項目捱得很近，海岸城和萬科星城體量都很大，整體會拉昇周邊的檔次。其中海岸城總建面80萬平；萬科星城總建面64萬平，首批住宅套數供應近2000套。
福永目前地鐵沿線在售新盤很少，可以關注網紅盤華強城，地鐵大型綜合體。據說今年也會賣，但意向客戶特別多，未必買得到。
光明也是潛力比較大的片區，建議選中心區的樓盤，市政配套和地鐵規劃都比較完善。地鐵快線最多，但還需等待幾年才能享受到。目前沒什麼在售新盤，今年可以重點關注勤誠達正大城和龍光玖龍臺。
問題六、關鍵詞：200-250萬首付、新盤、關內上班
更糾結的F小姐：我們在市內上班與租房，最近在看房子，二手稅太貴，所以只能看新樓盤，請問200-250萬左右的首付，您建議關注哪裡？我都看到大運的頣安都會了，但很擔心那裡的學位到底好不好？又想等沙井萬科星城，也想辛苦努力拼一下華豐前海灣，但飛機與高速好像很吵，糾結中，請您指點一下！
樓校長的回答：
樓校長個人比較傾向於深圳西部。前海就不用說了，產業金融都往那邊傾斜。
還有目前西部幾個大概念，大空港，重金求方案的海洋新城，大的會展中心，還有新的機場，全在西部，應該說在這裡面，小片區沙井是輻射最近的。
那邊最快出來的是博林君瑞，本身博林打造的品質不錯，可以去比較一下西麗的博林天瑞。位置跟星城差不多。
萬科品牌不管是在哪裡，都會溢價高一些，星城時間會慢一些。另外還有海岸城的項目，這三個項目是沙井今年的重頭戲。
另外中部建議去看看光明，新區規劃，可以整體發展，而且光明地鐵快線是最多的。區域新盤建議去看看龍光玖龍臺跟勤城達正大城，其中龍光位置是最好的。
龍崗大運在地標的帶動下也是非常高的關注度。目前幾個新盤京基御景中央、佳兆業未來城，還有一個聽說帶名校學位的又一城，建議也可以去看看。
問題七、關鍵詞：農民房、投資
懵圈的G大叔：深圳的農民房值得投資嗎？
樓校長的回答：
風險太大，且相對普通的住宅或者公寓投資回報率低很多，樓校長一向不提倡投資小產權房。不僅最近東莞惠州廣州各地都在拆除違建小產權房，在深圳違建也一直是政府嚴打對象，以往也有很多查封拆除案例，可以自行Google一下。
下面是簡單的科普，可以參考一下。
農民房也是小產權房的一種，又分統建樓和村民個人房屋。統建樓是指集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，由鄉政府或村政府統一頒發產權證，這一類是合法的。而沒有合法報建手續的都是違法建築。如原村民加建或者超建的農民房、外來開發商建設銷售的房子、以及集體企業用地或者佔用耕地的房子。
但即使是合法存在的小產權房，村民只享有使用權，將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能自由交易。
不要一心想著博拆遷。由於這類小產權房的買賣本來就不合法，對於購買了違法建築的業主來說，一旦房子涉及拆遷和拆除，其利益在法律上得不到任何保障。一旦原村民毀約，買了違建的投機者利益無法得到法律保障。
也就是說，即使要拆遷了，只要你不是本地村民，都算不到你頭上。畢竟轉讓行為是無效的，村民賣方也可能隨時違約。
即便買賣時簽訂了合同並且有律師見證，也是沒有法律效力的。因為律師介入小產權房見證業務已被明令禁止，如有律師參與屬違規執業行為，更不可能因律師見證導致該行為有效。
問題八、關鍵詞：200萬、1房
模糊的H姑娘： 200萬左右1房可選多嗎？
樓校長的回答：
沒有片區和其他具體要求很難回答。
深圳關內二手房還是有選擇的，但樓齡會稍微舊一些。如果追求生活配套齊全交通便利，且想要面積稍微大點，可以關注羅湖蔡屋圍片區，目前二手房均價4.5-6萬/平，選擇較多且有舊改利好。
關外的話有新房選擇，但基本以公寓為主，住宅產品相對較少。如果想買公寓的話，建議買地段好且項目配套齊全的商務公寓（真公寓）。近期可以關注龍崗中心城的金地龍城中央，據說上半年開盤，最小41平總價應該在200萬以內。
問題九、關鍵詞：委屈、不解
委屈的I群友：為啥把我踢出群了？
樓校長的回答：
因為違反群規了啊，笨蛋！
樓校長再強調一下，加群的群友不得打廣告不得發敏感話題不得丟亂七八糟的鏈接etc，否則你懂得~
閱讀更多 買房之前 的文章
