为了不辜负大家的苦等，《楼校长答疑》再次来袭！（友情提示，今天这篇干货特别多~）
最近各地频频出台楼市政策，即便深圳目前暂时风平浪静，仍有不少购房者心态波动。
这期楼校长选取了最受关注的几大问题，大到国家政策、中美贸易问题，小到投资片区、刚需选择等等，一次性满足你。
另外还有一个好消息要告诉大家。筹备已久的楼校长小密圈终于开放，目前首批优惠价成员仅剩少量席位！在小密圈里，不管你问多少问题，都会得到优先解答。
除此之外，圈里你还能了解到楼市内幕、投资情况、政策预警、行业八卦等等。（扫一扫即可抢先加入知识星球）
问题一、关键词：政策走向、湾区规划、中美贸易、限购政策
关心国家大事的A先生：校长好，我关心未来政策走向，问三个问题：
1.依据目前国家管理目标和思路，即将出台的湾区规划，区域经济布局调整是否会参考雄安模式？如果不会，那么未来湾区的规划可能是什么？
2.中美贸易摩擦，美元加息，中东乱局，对未来货币政策有何影响？
3.很多城市限购限售政策，限制了新房流动性，锁定了5年左右，政策假如不做调整，5年后又会有大量二手房流通上市。那么，这5年内政府会做什么样的政策调整呢？这问题比较大，短期内也可能难以说清楚。
楼校长的回答：
最大的区别，雄安是计划经济，粤港澳大湾区是市场经济。
雄安和大湾区完全不同，雄安属于横空出世，是一个政策。未来很多政策会转移，包括北京的很多产业。而大湾区是一个比较发达的成熟区域。是第一个城市群之间的协作优化，这个重点是个规划而非政策，所以跟雄安跟海南都不同。
大湾区规划主要是城市之间的互联互通。包括深圳，香港，广州，在科技方面都提出来相互协作。对于深圳来说向外转移人口分担这个房价的压力。更多的产业协作，比如说深汕合作区。深莞惠试验区都是大湾区规划里面的一个重点和突破。
中美贸易对中国的三驾马车的出口，高科技行业会有长期和比较大的影响。那么中国未来一定会大力扶持国内市场。以及对中国的企业，特别是高科技企业会有很大的扶持，如果是政府的变相补贴，有可能会加剧这个局面的矛盾。
房地产市场政策一般三五年一个周期。在这个周期讨论下一周期基本上很难得出客观准确的结。所以说这个问题，现在回答，其实可能意义也不大。
对于二三线城市来说新房供应量还是在持续放大的，即使新政后房子上市对市场占的比例并不大。那么对于深圳北京上海，这样二手房市场占绝对的体量，新房量少，二手房需求大，所以对市场的影响应该来说还是小的。
问题二、关键词：刚需、政策、片区
小白B菇凉：各种政策或者片区规划，对于我们还没买房的小刚需有什么影响？现在在选择片区上考虑什么调整吗？多看下深莞惠交界处，或者莲塘口岸？
楼校长的回答：
关注政策或者片区规划动态，对于判断片区配套可达到的完善程度以及未来潜力价值都有一定的参考意义。
但不代表哪个区域有利好就要去哪里买，刚需更多还是应该结合自身需求选择。
如果是在深圳上班且有自住需求的刚需，不管是从保值角度还是自身情况来看，都建议首选深圳房子，再根据自己工作地点和倾向片区去做筛选。虽说深莞惠一体化未来是大趋势，但目前从交通以及生活配套来看，双城生活还是比较辛苦的。
莲塘口岸预计今年底会投入使用，也是个利好。但目前周边房子可选不多，地铁的话要等到2020年开通。
问题三、 关键词：投资、二线城市
纠结的C先生：最近卖掉了在福田的一套小学区房，这套房两年内几乎没增值。想投资重庆的房子，又想在大湾区的江门买房，比较纠结，能提供些建议吗？
楼校长的回答：
个人建议还是买回深圳，多少资金绕开限购拐着弯要流入深圳，这个城市的竞争活力应该是有目共睹的，目前各个区域里都有可供选择的不同阶梯的标的物，除了像新房这一类明确被限价的，其他需要淘一淘。
但是不确定你的资产情况，所以不好给建议。
投资还是优选自己熟悉的区域，重庆市场没有做过太多调研，不好说。但需要提醒的是，重庆有大库存和天量存量房，你的退出时间很关键，你的接盘价和接盘人也需要认真考虑。
相比之下，江门比重庆靠谱，深圳几个开发商都去拿地了。江门因为基数底，在这一波上涨中涨幅明显，一下子受到很多人关注，但还是那句话，你是出于什么考虑去投资江门？你的持有时间成本是多少？你期望的那个短期出租和长期后卖出的市场是不是存在且理想？你的资金放在里面的价值，是不是可以在深圳得到更大的增值空间？
房住不炒，投资可以居住的能够提供美好生活的房产，很重要。
问题四、关键词：投资、宝安、南沙
投资客D先生：同等预算且有名额，从片区考虑选择新安片区玖悦一个单位还是投向南沙片区二个单位。
楼校长的回答：
有名额且预算能够得着的情况下，当然一定优选深圳。深圳好位置的一套房，抵得上其他城市的好几套。
目前投资一定要回归居住属性，能不能很好的放租，未来能不能有人接盘都是核心问题。
深圳的学位紧张说的一直是好的学校，长期来看，深圳的创新能力经济活力和产业对人才的吸附能力在放大。所以未来这一类人对子女教育的投入一定是更大的。
个人建议还是考虑深圳的。至于是不是玖悦，根据个人情况而定，这个房子位置好，由于限价跟产品自身问题，价差也存在，有人担心原来的楼是不是有问题，但目前产权问题了解过也是解决了的，就是需要考虑学区变动的潜在风险，另外项目部分户型可能也要实地看看采光问题。
问题五、关键词：南山上班、有小孩、地铁沿线、小3房
家长E先生：:目前预算首付110w，目标11号线，13号线周边小3房，可有合适的推荐？在南山上班，有小孩。请多推点楼盘介绍给刚需，买个房子真的好难……
楼校长的回答：
按照这个首付，总价必须在400万以内。目前南山二手房基本没有选择，可以考虑宝安沙井、福永或者光明等片区的新房。
如果把小孩上学问题考虑在内的话，南山和宝中二手房是最优选择，但要降低面积要求和牺牲居住环境。
400万总价想在南山买个好的学位房，面积应该要压缩至一房或者小两房，对于有小孩的家庭不现实。宝中新安带灵芝小学和宝安中学学区的二手房，有部分楼龄较旧的可选择，比如1993年的建兴楼3房在400万以内；还有2000年的风采轩，但目前2房房源很少在售。
沙井片区规划利好比较多（大空港、海洋新城等），新房目前以大户型为主，总价较高。可以关注今年入市的几个楼盘，博林君瑞、万科星城和海岸城。这三个项目挨得很近，海岸城和万科星城体量都很大，整体会拉升周边的档次。其中海岸城总建面80万平；万科星城总建面64万平，首批住宅套数供应近2000套。
福永目前地铁沿线在售新盘很少，可以关注网红盘华强城，地铁大型综合体。据说今年也会卖，但意向客户特别多，未必买得到。
光明也是潜力比较大的片区，建议选中心区的楼盘，市政配套和地铁规划都比较完善。地铁快线最多，但还需等待几年才能享受到。目前没什么在售新盘，今年可以重点关注勤诚达正大城和龙光玖龙台。
问题六、关键词：200-250万首付、新盘、关内上班
更纠结的F小姐：我们在市内上班与租房，最近在看房子，二手税太貴，所以只能看新楼盘，请问200-250万左右的首付，您建议关注哪里？我都看到大运的頣安都会了，但很担心那里的学位到底好不好？又想等沙井万科星城，也想辛苦努力拼一下华丰前海湾，但飞机与高速好像很吵，纠结中，请您指点一下！
楼校长的回答：
楼校长个人比较倾向于深圳西部。前海就不用说了，产业金融都往那边倾斜。
还有目前西部几个大概念，大空港，重金求方案的海洋新城，大的会展中心，还有新的机场，全在西部，应该说在这里面，小片区沙井是辐射最近的。
那边最快出来的是博林君瑞，本身博林打造的品质不错，可以去比较一下西丽的博林天瑞。位置跟星城差不多。
万科品牌不管是在哪里，都会溢价高一些，星城时间会慢一些。另外还有海岸城的项目，这三个项目是沙井今年的重头戏。
另外中部建议去看看光明，新区规划，可以整体发展，而且光明地铁快线是最多的。区域新盘建议去看看龙光玖龙台跟勤城达正大城，其中龙光位置是最好的。
龙岗大运在地标的带动下也是非常高的关注度。目前几个新盘京基御景中央、佳兆业未来城，还有一个听说带名校学位的又一城，建议也可以去看看。
问题七、关键词：农民房、投资
懵圈的G大叔：深圳的农民房值得投资吗？
楼校长的回答：
风险太大，且相对普通的住宅或者公寓投资回报率低很多，楼校长一向不提倡投资小产权房。不仅最近东莞惠州广州各地都在拆除违建小产权房，在深圳违建也一直是政府严打对象，以往也有很多查封拆除案例，可以自行Google一下。
下面是简单的科普，可以参考一下。
农民房也是小产权房的一种，又分统建楼和村民个人房屋。统建楼是指集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证，这一类是合法的。而没有合法报建手续的都是违法建筑。如原村民加建或者超建的农民房、外来开发商建设销售的房子、以及集体企业用地或者占用耕地的房子。
但即使是合法存在的小产权房，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。
不要一心想着博拆迁。由于这类小产权房的买卖本来就不合法，对于购买了违法建筑的业主来说，一旦房子涉及拆迁和拆除，其利益在法律上得不到任何保障。一旦原村民毁约，买了违建的投机者利益无法得到法律保障。
也就是说，即使要拆迁了，只要你不是本地村民，都算不到你头上。毕竟转让行为是无效的，村民卖方也可能随时违约。
即便买卖时签订了合同并且有律师见证，也是没有法律效力的。因为律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
问题八、关键词：200万、1房
模糊的H姑娘： 200万左右1房可选多吗？
楼校长的回答：
没有片区和其他具体要求很难回答。
深圳关内二手房还是有选择的，但楼龄会稍微旧一些。如果追求生活配套齐全交通便利，且想要面积稍微大点，可以关注罗湖蔡屋围片区，目前二手房均价4.5-6万/平，选择较多且有旧改利好。
关外的话有新房选择，但基本以公寓为主，住宅产品相对较少。如果想买公寓的话，建议买地段好且项目配套齐全的商务公寓（真公寓）。近期可以关注龙岗中心城的金地龙城中央，据说上半年开盘，最小41平总价应该在200万以内。
问题九、关键词：委屈、不解
委屈的I群友：为啥把我踢出群了？
楼校长的回答：
因为违反群规了啊，笨蛋！
楼校长再强调一下，加群的群友不得打广告不得发敏感话题不得丢乱七八糟的链接etc，否则你懂得~
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