時隔8年，從大灣區概念首次提出，到5月底發展規劃細則即將正式出臺，粵港澳大灣區終於迎來更實質性的進展！其中，“深港聯動”一直是深圳人最關心的大灣區話題。畢竟，誰都想知道，深圳未來有機會趕超香港當上真正的“灣區一哥”嗎?
據《南方都市報》報道，5月11日起，廣深港高鐵內地與香港段的試運行工作已進入了新階段，香港的高鐵列車開始進入內地試運行。當天，有多趟列車來往於香港的西九龍站與深圳的福田站。
（5月12日一列高鐵途徑深圳北，準備開往西九龍）
政府方面，我們看到兩地均表現出互補短板、合作共贏的態度。
深圳：日前，深圳市委書記王偉中在接受《南方日報》採訪時表態，深圳將堅持“依託香港、服務內地、面向世界”，著力打造粵港澳大灣區核心引擎城市。
香港：香港特首林鄭月娥近期也公開表示，大灣區有利於香港突破土地、人才兩大侷限。要改變過往香港堅持做龍頭的想法，思考如何在大灣區內，通過城市間的錯位協調發展實現共贏。
而經濟方面，深圳也已經憋足了勁暗自追趕。
深圳2017年GDP高達2.24萬億元，首次超越廣州，成為粵港澳大灣區城市經濟總量第一的內地城市。相比香港，雖未實現超車，但差距也明顯進一步縮小。根據統計局分析，深港GDP差額比2016年數據縮小超一半，由2016年的1305億元差額縮小到2017年的611億元。實現超越，只是時間問題。
截至目前，深港每日跨境往來人次超65萬，這已經相當於一個內地中等城市人口數量。兩座城市聯繫日益緊密，雖然目前在諸多方面還有較大差距，但換個角度思考，也許那恰是人們眼下最好的投資契機。
壹
對於深圳人來說，兩地房產價值對比一直是茶餘飯後的熱門談資。在4月1日廣深港高鐵香港段試運行通車後，沿線房價的起伏開始直接刺激購房投資者的神經。
之前為大家比較過廣深港高鐵幾個站點周邊的住宅最高價格：香港西九龍站 100萬/平、深圳福田站 10萬/平、深圳北站 8萬/平…不由得驚歎車程才10多分鐘而已，房價竟然差了10多倍!
然而，10多倍的房價差並不算最誇張的。對比了廣深港高鐵沿線片區香港-福田-龍華三地的商鋪價格，你才會真正感受到什麼才是真正的“天價”與“窪地”!
◈ 香港最高1500萬/平
據媒體報道，銅鑼灣近期曾爆出商鋪1500萬/平的成交單價。而早在三四年前，香港就拍賣出了全球租金最貴的天價商鋪，當時成交價摺合人民幣約1177萬元/平。
(房天下香港商鋪掛盤價截圖)
據瞭解，在香港投資商鋪門檻極高。雖然月租金動輒數十萬上百萬，但回報率僅在1-3%左右。因此，買家更看中優質地段帶給商鋪的未來升值能力。地段，是最重要的投資要素。如銅鑼灣、旺角、尖沙咀等幾大商圈，由於客流量巨大，所以鋪價與租金也連續多年保持穩定增長。
以香港鋪王梁紹鴻為例，福布斯香港富豪排名前列的他曾說過：“我只信磚頭!”他一度堅持每月買入一間商鋪，買入多於賣出，現持有全港鋪位逾150個，如今已坐擁33億美元身家!
◈ 深圳福田站最高25萬/平
(中原地產截圖)
福田站是亞洲最大、全世界列車通過速度最快的地下火車站，位於深圳福田CBD核心位置，人流量大。據中原工商鋪數據，緊鄰福田高鐵站7號出口的時代金融中心商鋪掛牌均價已高達25萬/平。
而附近的連城新天地更不用說，被評為中國第一地鐵商業街。全長1.5公里的連城新天地，累計帶動直接就業人數超過3000人、間接就業人數上萬人，間接帶動社會產值超過50億元，每天客流量達十餘萬人次!不過這裡的商鋪幾乎只租不售，而且很多租金都是隻收流水，足以見得其客流量之大。
◈ 深圳北站最高33萬/平
位於“宇宙中心”龍華，是深圳客流量最大的火車站。深圳北站商務區是深圳重點發展的6大總部基地之一。高鐵與3條地鐵(4/5號線開通，6號線在建)彙集於此，規劃建設亞洲最大的連廊系統，打造集高端商務、現代商貿、金融服務於一體的“國際會客廳”。
據民間統計，龍華區的商業規模已經超過了福田、南山，成為深圳僅次於羅湖的第二大商圈。 在龍華這個流入人口增速最快的大區，遍佈著多個大中型商業網點、購物中心、街區MALL，每次去逛都能感受到滿滿人氣。另據中原工商鋪官網數據，片區最貴中海錦城西區商鋪售價已達到33萬/平。
(圖片來自“鳳凰樹”，點擊看大圖)
近期，北站周邊的紅山6979已被分兩次打包整售，有消息稱未來至少要賣到8萬+/平才能保本。該項目被稱為“深圳版的三里屯”，目前正在建設中，
預計今年年內完工，下半年有望開部分商業，2019年整體對外開放。
(紅山商務文化區效果圖，周邊以新房為主)
數據上，深圳的CBD天價商鋪只是香港豪鋪的一個零頭！深港兩地現在也確實存在一定差距，但在粵港澳大灣區及深圳急速發展的大背景下，兩座城市發展水平也會日益趨近。而目前來看，廣深港沿線商業房產近百倍的差價中，誰才是當下的最佳投資標的？答案顯而易見。
貳
香港鋪王的投資哲學：挑好地段，長線持有。在人們對樓市最灰心的1998年和2003年，恰是他瘋狂囤貨的時候。他說過，“懂得把握時機，連買垃圾都可以賺到錢。”
未來從大灣區深港聯動角度來看，整個龍華將以深圳北站為中心樞紐，直接連通香港CBD、福田CBD，輻射人口至少800萬。龍華未來的商業潛力巨大。
數據顯示，廣深港開通初期每日計劃開行127對列車，通車後的高鐵預計每15分鐘一班，首年乘客運輸量每天近11萬人次。這意味著深圳北站將匯聚更多人流，將對站點周邊的經濟產生積極影響，帶來區域商業消費躍升。
而聚焦整個深圳北站周邊，目前發展相對成熟，且未來有望率先崛起的片區大概率是紅山。
由於地段優勢明顯，距離深圳北站僅1站地鐵之隔，導致多年來周邊地王頻出，大牌開發商扎堆入駐。
目前，該片區物業與配套相當豐富，房價在7-8萬/平左右，成為深圳新晉崛起的品質生活區。其中，緊鄰紅山地鐵口(4號線與施工中6號線接駁處)的龍光玖鑽項目人氣相對最高。
就在上週，龍光玖鑽又推出了全新的“玖裡”商鋪產品。聽說，剛推出一批就火速售罄了！現開發商又加推了一部分產品，面積段約35-77平，單價6萬/平起。
商鋪遭搶的原因很簡單，人流量決定一切。深圳北站每年可引流5200萬高鐵商務客流，並充分吸納4號線日均50-60萬人的龐大客流量，輻射深圳1/4約500萬人口。有專家測算，這裡蘊含著約2200億元規模的消費潛力。
據瞭解，這個商業整體規模約10萬平米，分集中式商業MALL和體驗式街區。內部採用“雙首層”設計、環形人流動線、四大地景式主題廣場、五大環球主題街區。目前，博納主題影城、歐悅真冰場等品牌商家已進駐。
未來這裡會繼“羅湖金三角”（萬象城-京基100-地王大廈）之後，與即將開業的紅山6979、已開業的九方連成一片，打造一個超25萬平商業體量的新“城市金三角”，構築全新的高端消費地。
此外，還有小戶型辦公、精智公寓產品在售。有投資興趣者可到現場諮詢，順便體驗一把深圳樓市裡難得的火爆氛圍。
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