时隔8年，从大湾区概念首次提出，到5月底发展规划细则即将正式出台，粤港澳大湾区终于迎来更实质性的进展！其中，“深港联动”一直是深圳人最关心的大湾区话题。毕竟，谁都想知道，深圳未来有机会赶超香港当上真正的“湾区一哥”吗?
据《南方都市报》报道，5月11日起，广深港高铁内地与香港段的试运行工作已进入了新阶段，香港的高铁列车开始进入内地试运行。当天，有多趟列车来往于香港的西九龙站与深圳的福田站。
（5月12日一列高铁途径深圳北，准备开往西九龙）
政府方面，我们看到两地均表现出互补短板、合作共赢的态度。
深圳：日前，深圳市委书记王伟中在接受《南方日报》采访时表态，深圳将坚持“依托香港、服务内地、面向世界”，着力打造粤港澳大湾区核心引擎城市。
香港：香港特首林郑月娥近期也公开表示，大湾区有利于香港突破土地、人才两大局限。要改变过往香港坚持做龙头的想法，思考如何在大湾区内，通过城市间的错位协调发展实现共赢。
而经济方面，深圳也已经憋足了劲暗自追赶。
深圳2017年GDP高达2.24万亿元，首次超越广州，成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的内地城市。相比香港，虽未实现超车，但差距也明显进一步缩小。根据统计局分析，深港GDP差额比2016年数据缩小超一半，由2016年的1305亿元差额缩小到2017年的611亿元。实现超越，只是时间问题。
截至目前，深港每日跨境往来人次超65万，这已经相当于一个内地中等城市人口数量。两座城市联系日益紧密，虽然目前在诸多方面还有较大差距，但换个角度思考，也许那恰是人们眼下最好的投资契机。
壹
对于深圳人来说，两地房产价值对比一直是茶余饭后的热门谈资。在4月1日广深港高铁香港段试运行通车后，沿线房价的起伏开始直接刺激购房投资者的神经。
之前为大家比较过广深港高铁几个站点周边的住宅最高价格：香港西九龙站 100万/平、深圳福田站 10万/平、深圳北站 8万/平…不由得惊叹车程才10多分钟而已，房价竟然差了10多倍!
然而，10多倍的房价差并不算最夸张的。对比了广深港高铁沿线片区香港-福田-龙华三地的商铺价格，你才会真正感受到什么才是真正的“天价”与“洼地”!
◈ 香港最高1500万/平
据媒体报道，铜锣湾近期曾爆出商铺1500万/平的成交单价。而早在三四年前，香港就拍卖出了全球租金最贵的天价商铺，当时成交价折合人民币约1177万元/平。
(房天下香港商铺挂盘价截图)
据了解，在香港投资商铺门槛极高。虽然月租金动辄数十万上百万，但回报率仅在1-3%左右。因此，买家更看中优质地段带给商铺的未来升值能力。地段，是最重要的投资要素。如铜锣湾、旺角、尖沙咀等几大商圈，由于客流量巨大，所以铺价与租金也连续多年保持稳定增长。
以香港铺王梁绍鸿为例，福布斯香港富豪排名前列的他曾说过：“我只信砖头!”他一度坚持每月买入一间商铺，买入多于卖出，现持有全港铺位逾150个，如今已坐拥33亿美元身家!
◈ 深圳福田站最高25万/平
(中原地产截图)
福田站是亚洲最大、全世界列车通过速度最快的地下火车站，位于深圳福田CBD核心位置，人流量大。据中原工商铺数据，紧邻福田高铁站7号出口的时代金融中心商铺挂牌均价已高达25万/平。
而附近的连城新天地更不用说，被评为中国第一地铁商业街。全长1.5公里的连城新天地，累计带动直接就业人数超过3000人、间接就业人数上万人，间接带动社会产值超过50亿元，每天客流量达十余万人次!不过这里的商铺几乎只租不售，而且很多租金都是只收流水，足以见得其客流量之大。
◈ 深圳北站最高33万/平
位于“宇宙中心”龙华，是深圳客流量最大的火车站。深圳北站商务区是深圳重点发展的6大总部基地之一。高铁与3条地铁(4/5号线开通，6号线在建)汇集于此，规划建设亚洲最大的连廊系统，打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“国际会客厅”。
据民间统计，龙华区的商业规模已经超过了福田、南山，成为深圳仅次于罗湖的第二大商圈。 在龙华这个流入人口增速最快的大区，遍布着多个大中型商业网点、购物中心、街区MALL，每次去逛都能感受到满满人气。另据中原工商铺官网数据，片区最贵中海锦城西区商铺售价已达到33万/平。
(图片来自“凤凰树”，点击看大图)
近期，北站周边的红山6979已被分两次打包整售，有消息称未来至少要卖到8万+/平才能保本。该项目被称为“深圳版的三里屯”，目前正在建设中，
预计今年年内完工，下半年有望开部分商业，2019年整体对外开放。
(红山商务文化区效果图，周边以新房为主)
数据上，深圳的CBD天价商铺只是香港豪铺的一个零头！深港两地现在也确实存在一定差距，但在粤港澳大湾区及深圳急速发展的大背景下，两座城市发展水平也会日益趋近。而目前来看，广深港沿线商业房产近百倍的差价中，谁才是当下的最佳投资标的？答案显而易见。
贰
香港铺王的投资哲学：挑好地段，长线持有。在人们对楼市最灰心的1998年和2003年，恰是他疯狂囤货的时候。他说过，“懂得把握时机，连买垃圾都可以赚到钱。”
未来从大湾区深港联动角度来看，整个龙华将以深圳北站为中心枢纽，直接连通香港CBD、福田CBD，辐射人口至少800万。龙华未来的商业潜力巨大。
数据显示，广深港开通初期每日计划开行127对列车，通车后的高铁预计每15分钟一班，首年乘客运输量每天近11万人次。这意味着深圳北站将汇聚更多人流，将对站点周边的经济产生积极影响，带来区域商业消费跃升。
而聚焦整个深圳北站周边，目前发展相对成熟，且未来有望率先崛起的片区大概率是红山。
由于地段优势明显，距离深圳北站仅1站地铁之隔，导致多年来周边地王频出，大牌开发商扎堆入驻。
目前，该片区物业与配套相当丰富，房价在7-8万/平左右，成为深圳新晋崛起的品质生活区。其中，紧邻红山地铁口(4号线与施工中6号线接驳处)的龙光玖钻项目人气相对最高。
就在上周，龙光玖钻又推出了全新的“玖里”商铺产品。听说，刚推出一批就火速售罄了！现开发商又加推了一部分产品，面积段约35-77平，单价6万/平起。
商铺遭抢的原因很简单，人流量决定一切。深圳北站每年可引流5200万高铁商务客流，并充分吸纳4号线日均50-60万人的庞大客流量，辐射深圳1/4约500万人口。有专家测算，这里蕴含着约2200亿元规模的消费潜力。
据了解，这个商业整体规模约10万平米，分集中式商业MALL和体验式街区。内部采用“双首层”设计、环形人流动线、四大地景式主题广场、五大环球主题街区。目前，博纳主题影城、欧悦真冰场等品牌商家已进驻。
未来这里会继“罗湖金三角”（万象城-京基100-地王大厦）之后，与即将开业的红山6979、已开业的九方连成一片，打造一个超25万平商业体量的新“城市金三角”，构筑全新的高端消费地。
此外，还有小户型办公、精智公寓产品在售。有投资兴趣者可到现场咨询，顺便体验一把深圳楼市里难得的火爆氛围。
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