今天上午，即墨創智新區的4宗商住地成功出讓。共有4家競買人參與競拍，最後被北京金隅地產開發集團有限公司以16.48億總價拿下，摺合樓板價5429元/平方米。
說句實在話，金隅拿下創智新區的這四塊地，我有點意外。因為從位置上看，這4塊地距離萬科朗潤園很近，離中海的地王也不遠。按理說，中海當年能拼吐血，別的開發商沒理由不拼一下。但是還真沒有，看最終的價格，競拍現場應該很和平。
這個價格高不高？距離中海的地王還有一段小距離。但是與當年朗潤園的地有多大差距？
萬科於2013年拿下項目2宗地，當時地價分別為327元/平方米和376元/平方米，而此次的出讓價格為5年前地價的14倍左右。而且，在這地價背後，還有別的條件：
規定了商業比例：各地塊內商業建築面積分別佔地塊地上總建築面積的比例不低於10%，宜沿遼河二路集中設置，不得沿煙青一級路設置
教育配套不能耍花活：用地建設時須由競得人按規劃條件要求按標準配建一所15班幼兒園，建成驗收合格後無償移交潮海街道辦事處；配套幼兒園要與新建居住區首期同步建設、同步交付使用。競得人在JY18-19地塊須結合休閒開放綠地配建一座建築面積不小於9000平方米的體育設施場館；
公園建設也要投入真金白銀：在地塊拍賣當日16時前向即墨區潮海街道辦事處賬戶繳納1億元大眾文化健身體育公園建設履約保證金；同時應在地塊成交後，簽訂出讓合同前同即墨區潮海街道辦事處簽訂《大眾文化健身體育公園建設框架協議》
加上這些條件，新房得賣多少錢？有說法這地不僅僅是北京金隅一家的，還有萬科等四家開發商，即使是四家開發商，這成本畢竟在這。所以，這個地競拍成功之後，有些前期在創智新區買房的人，都感到很興奮。
真值得高興嗎?
作為炒作高手，萬科一定還會將片區內的房價進一步推高。因為不限購，萬科朗潤園的售價已經不低了。3月的該項目在售房源均價為14000元/平方米左右。還要漲到哪？2萬？！距離主城區更近、大項目已經開始兌現的高新區才多少錢，這個即墨的新居住區就敢直接奔著城陽去？購房者可能不懂房子，但不一定不知道貨比貨這個道理啊。
我估計，開發商這麼做，可能基於兩點。第一點是有利好，一般的小利好還不大行，可能是一個讓人心動的大利好。還有一個就是這房子開發商並不愁賣。我們不能小視帝都開發商的能力。看看金隅閤府，真實延續了北仲片區高密度的一貫風格，但是高價開盤從來不含糊，而且還都基本售罄，不能不大寫一個服字。現在金隅又以這個價拿下這塊地，我想開發商心裡也多少應該有點底兒。
但是，這些是我們去炒房的理由嗎？
高地價托住了房價的底兒，理論上是這樣的。但是不要忘了，現在政策面和資金面和兩年前已經大不一樣。各大樓盤看房子的人少了不說，很多片區內二手房也已經掛出來了，價格並不高，通過58同城看一下：
還有一點需要特別注意的是，那就是居住屬性。論環境，這個新區，比不了藍色硅谷一線，甚至都不如有湖景概念少海片區。就樓盤本身的品質而言，這一片區不論是萬科朗潤園還是那個所謂的綠城項目，品質都很一般，規劃、質量糾紛都曾有過。所謂的高端居住區，恐怕只有售樓處的賣家秀比較高端而已。
短期內沒有巨量人口的導入，環境和品質還不出色，全靠越來越少的炒房客支撐，能行嗎？
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