今天上午，即墨创智新区的4宗商住地成功出让。共有4家竞买人参与竞拍，最后被北京金隅地产开发集团有限公司以16.48亿总价拿下，折合楼板价5429元/平方米。
说句实在话，金隅拿下创智新区的这四块地，我有点意外。因为从位置上看，这4块地距离万科朗润园很近，离中海的地王也不远。按理说，中海当年能拼吐血，别的开发商没理由不拼一下。但是还真没有，看最终的价格，竞拍现场应该很和平。
这个价格高不高？距离中海的地王还有一段小距离。但是与当年朗润园的地有多大差距？
万科于2013年拿下项目2宗地，当时地价分别为327元/平方米和376元/平方米，而此次的出让价格为5年前地价的14倍左右。而且，在这地价背后，还有别的条件：
规定了商业比例：各地块内商业建筑面积分别占地块地上总建筑面积的比例不低于10%，宜沿辽河二路集中设置，不得沿烟青一级路设置
教育配套不能耍花活：用地建设时须由竞得人按规划条件要求按标准配建一所15班幼儿园，建成验收合格后无偿移交潮海街道办事处；配套幼儿园要与新建居住区首期同步建设、同步交付使用。竞得人在JY18-19地块须结合休闲开放绿地配建一座建筑面积不小于9000平方米的体育设施场馆；
公园建设也要投入真金白银：在地块拍卖当日16时前向即墨区潮海街道办事处账户缴纳1亿元大众文化健身体育公园建设履约保证金；同时应在地块成交后，签订出让合同前同即墨区潮海街道办事处签订《大众文化健身体育公园建设框架协议》
加上这些条件，新房得卖多少钱？有说法这地不仅仅是北京金隅一家的，还有万科等四家开发商，即使是四家开发商，这成本毕竟在这。所以，这个地竞拍成功之后，有些前期在创智新区买房的人，都感到很兴奋。
真值得高兴吗?
作为炒作高手，万科一定还会将片区内的房价进一步推高。因为不限购，万科朗润园的售价已经不低了。3月的该项目在售房源均价为14000元/平方米左右。还要涨到哪？2万？！距离主城区更近、大项目已经开始兑现的高新区才多少钱，这个即墨的新居住区就敢直接奔着城阳去？购房者可能不懂房子，但不一定不知道货比货这个道理啊。
我估计，开发商这么做，可能基于两点。第一点是有利好，一般的小利好还不大行，可能是一个让人心动的大利好。还有一个就是这房子开发商并不愁卖。我们不能小视帝都开发商的能力。看看金隅合府，真实延续了北仲片区高密度的一贯风格，但是高价开盘从来不含糊，而且还都基本售罄，不能不大写一个服字。现在金隅又以这个价拿下这块地，我想开发商心里也多少应该有点底儿。
但是，这些是我们去炒房的理由吗？
高地价托住了房价的底儿，理论上是这样的。但是不要忘了，现在政策面和资金面和两年前已经大不一样。各大楼盘看房子的人少了不说，很多片区内二手房也已经挂出来了，价格并不高，通过58同城看一下：
还有一点需要特别注意的是，那就是居住属性。论环境，这个新区，比不了蓝色硅谷一线，甚至都不如有湖景概念少海片区。就楼盘本身的品质而言，这一片区不论是万科朗润园还是那个所谓的绿城项目，品质都很一般，规划、质量纠纷都曾有过。所谓的高端居住区，恐怕只有售楼处的卖家秀比较高端而已。
短期内没有巨量人口的导入，环境和品质还不出色，全靠越来越少的炒房客支撑，能行吗？
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