山西太原耿家，原來是官宦世家，宅院寬闊，氣勢弘大。後來家勢衰落，接連成片的樓房瓦舍，大多都空廢著，於是發生了許多奇怪的事情。屋門總是自開自關，家人常常半夜裡驚醒呼喊。耿家房主對此很擔憂，便搬到別墅裡去住，只留下一個老翁看著門。從此宅院更加荒涼敗落，有時還能聽到裡面說笑唱歌吹奏樂器的聲音。
耿家房主的侄子叫耿去病，性格狂放不羈。他囑咐看門的老翁只要聽見或看到了什麼，就跑去告訴他。到了夜裡，老翁見樓上燈光閃爍，就去告訴了他。耿生要去看看是什麼東西在作怪，老翁勸阻他，不聽。耿生本來就很熟悉院內的房屋門戶，便手拔蓬蒿，順著曲折的路徑進了院子。他登上樓房，沒看見有什麼奇怪的情景。穿過這座樓再往後走，聽見有輕微的說話聲。偷偷看去，見兩隻巨大的蠟燭燃燒著，照得四周通明如同白晝。一位頭戴儒冠的老頭朝南坐著，一位老婦人坐在他的對面，二人都在四十以上的年紀。朝東坐著一位年輕人，約有二十多歲；右邊坐著一位女郎，才剛十五六歲的樣子。酒菜擺了滿滿一桌。四人正圍坐著說笑。
一會兒，老婦人帶著女郎出來了。耿生仔細看去，女郎柔弱的身姿現出萬般嬌態，美麗的眼睛流露出聰慧的神色，人間再也找不出比她更漂亮的女子了。胡叟指著婦人說：“這是我的老妻，”又指著女郎說：“這是青鳳，是我的侄女，很聰明，所見所聞總是牢記不忘，因此叫來讓她聽聽這些事。”耿生敘述完了又喝酒，兩眼緊緊盯著青鳳，連眼珠子都不轉了。青鳳察覺了，就低下了頭。耿生暗中去踩青鳳的腳，青鳳急忙把腳往後縮，臉上也沒有怒色。耿生神搖意動，控制不住自已，拍案大聲說道：“若得到像青鳳這樣的妻子，南面為王都不換！”婦人見耿生漸醉越狂，便急忙和青鳳一同起身，撩開幃幔走了。耿生很失望，便辭別了胡叟出來。但心裡老掛念著青鳳，時刻都忘不了。到了夜裡，耿生又登上樓去，裡面蘭麝芳香仍存。凝神等待了一整夜，始終寂靜無聲。他回家和妻子商議，想把家搬到樓上去住，盼望能再遇見青鳳。妻子不同意，耿生於是自己前去，住在樓下讀書。
夜裡，耿生剛剛靠在桌子上，只見一個鬼披頭散髮地進了門，臉黑如漆，瞪著兩眼看著耿生。耿生笑了笑，用手指蘸著墨汁塗黑自己的臉，目光灼灼地和鬼對視，那鬼很羞慚地走了。第二天晚上，夜已經很深了，耿生吹滅了蠟燭正想睡覺，忽然聽見樓後面的門插銷發出呯的一聲響。耿生急忙起來過去探看，原來門扇半開了。不一會兒聽到細碎的腳步聲，有人拿著點燃的蠟燭從房子裡出來。一看，竟是青鳳。青鳳猛然看見耿生，嚇得往後便退，急忙回去把兩扇門關上。耿生直挺挺地跪下，對門內的青鳳說：“小生冒著險惡而來，確實是為了您的緣故。幸好這裡沒有別人，您能讓我握一下手，我死了也不遺憾了。”青鳳遠遠地隔著門說：“您對我情深意摯，我豈能不知道！只是叔父管束得很嚴，我不敢答應您的要求。”耿生苦苦哀求說：“我現在也不敢再有和您握手的奢望了，只想見您一面就滿足了。”青鳳好似同意了，開門出來，抓著耿生的胳膊拉他起來。
耿生喜出望外，兩個攜手到了樓下。耿生把青鳳抱起來放在自己的膝上。青鳳說道：“幸好有緣分，過了今夜，就是相思也沒有用了。”耿生問：“為什麼？”青鳳回答說：“阿叔畏懼您太狂，所以變成厲鬼來嚇唬您，您卻紋絲不動。現在他已另找好了別的住處，全家人都搬東西到新居去了。我留下看守，明天就走了。”說完就想離去，說：“恐怕叔叔回來。”耿生硬不讓她走，想和她親熱。正在相持不下的時候，胡叟不聲不響地進來了。青鳳又羞又怕，無地自容，低著頭倚在床上，手拈衣帶不說話。胡叟憤怒地說：“賤丫頭辱沒了我的門戶，再不快走，就用鞭子抽你了！”青鳳低著頭急忙走了，胡叟也跟了出去。耿生尾隨在後面，聽見胡叟不住地怒罵，又聽見青鳳嚶嚶的小聲抽泣。耿生心如刀割，大聲說：“罪在小生身上，於青鳳有什麼關係？倘若饒了青鳳，任你刀砍斧剁，小生甘願自身承受！”過了很長時間，一點動靜也沒有了，耿生這才回去睡覺。
從此以後，宅院裡再也沒出現過怪異的聲息。耿生的叔叔聽說後認為耿生不同尋常，願意把房子賣給他住，也不計較價錢多少。耿生很樂意，便把家口搬了過來。住了一年多，耿生覺得非常舒適，但一刻也沒忘記青鳳。
正巧清明節上墳回來，耿生見到兩隻小狐狸被大狗追逼。一隻鑽進荒草叢中逃竄了；另一隻驚慌失措，沿路奔跑，看見耿生，便依依不捨地哀啼著，很溫順地伏首垂耳，好似求他援救。耿生很可憐它，便解開衣襟，把它提起來抱回了家。關上門，把它放在床上，一看竟是青鳳。耿生大喜，趕忙慰問她。青鳳說：“剛才和丫鬟在外面遊玩，遭此大難。如果不是郎君相救，我必定葬身狗腹無疑。希望您不要因為我不是人類而厭惡我。”耿生說：“我天天都思念你，真是魂繞夢想。現在見到你，如獲至寶，怎會厭惡呢！”青鳳說：“這也是天數，不是因為遭此大難，怎麼能夠跟隨您呢？而且這真是太幸運了！丫鬟一定以為我已經死了，這樣正好可以和您終生在一起了。”耿生很高興，便整理好另一間屋讓青鳳住下。
過了二年多，一天夜裡耿生正在讀書，孝兒忽然進來了。耿生放下書卷，驚訝地問他來幹什麼。孝兒跪在地上，悲傷地說：“家父將遭橫難，非您不能拯救。他本想親自來求您，又恐怕您不願見他，所以只好讓我來了。”耿生問：“什麼事？”孝兒說：“您認識莫三郎嗎？”耿生說：“他是我同窗學友的兒子。”孝兒說：“明日他將經過您的門前。倘若他攜帶著獵來的狐狸，希望您能把它要過來留下。”耿生說：“那一年樓下的羞辱，我至今耿耿於懷，他的事我不想過問。若非要我效微勞的話，非讓青鳳來求不可！”孝兒落淚說：“鳳妹已死於荒野三年了！”耿生氣憤地用袖子一拂衣服，說：“既然如此，那怨恨就更深了！”說完拿起書卷高聲朗讀起來，再也不去理他。孝兒從地上爬起來，失聲痛哭，用衣袖遮掩著臉走了。耿生到了青鳳那裡，把事情告訴了她。青鳳大驚失色說：“你究竟救不救他？”耿生說道：“救是肯定救他；剛才之所以沒答應，是想報復一下他以前的蠻橫罷了。”青鳳這才高興地說：“我小時候就失去了父母，依靠叔叔才長起來。過去雖然受到他的責罰，按照家規也是應該那樣的。”耿生說：“的確是這樣，只是使人不能不耿耿於懷罷了。假若你那次真死了，我決不會救他。”青鳳笑著說：“你的心可真狠啊！”
第二天，莫三郎果然來到，他騎著胸帶飾金的駿馬，佩帶著繡有猛虎的弓套，侍從眾多，很有聲勢。耿生出門迎接他，見他獵獲的禽獸非常多。其中有一隻黑狐狸，傷口流出的血把皮毛都染紅了；用手摸了摸它，身上還溫和。耿生便假說自己的皮衣破了，請求要這隻狐狸的皮來補綴。莫三郎很慷慨地解下它相贈。耿生把狐狸交給了青鳳，這才去與客人歡飲。客人走了以後，青鳳把狐狸抱在懷裡，過了三天它才甦醒，一轉身又變成了胡叟。胡叟一抬眼看見了青鳳，懷疑這不是在人間。青鳳把事情的前後經過說給他聽。胡叟於是向耿生下拜，面色羞慚，對以前的過失表示歉意，又很高興地看著青鳳說：“我本來就說你不曾死，今天果真證實了。”青鳳對耿生說：“您若愛憐我的話，還求您把樓房借給我家住，好讓我能夠對老人盡點孝心。”耿生答應了她的要求。胡叟面帶愧色道謝告別而去。
到了夜裡，胡叟全家果然搬來了。從此兩家親如家人父子，不再互相猜忌。耿生在書房居住，孝兒經常來與他交談。耿生的正妻生的兒子漸漸長大了，就讓孝兒作他的老師；孝兒循循善誘，很有老師的風範。
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