5月份開始， 已經陸續有不少銀行暫停住房貸款。
在廣州，上個月首套上浮40%的恆生銀行，繼明確不做二套房貸以後，這個月徹底宣告不做房貸。一向穩妥的交通銀行，也宣佈“暫不受理房貸”。
在重慶，不少銀行已經停止了二套房貸款業務。
在全國，幾乎所有銀行在房貸利率方面都有上浮的調整，並且不低於20家銀行暫停了住房貸款。
早幾天，央行發佈的貨幣執行報告顯示，4月份居民中長期貸款新增3543億元，同比和環比均回落。
居民中長期貸款主要為住房按揭貸款，這意味著4月新增購房貸款體量正在縮減。並且，按照這趨勢，將越來越多的銀行加入了暫停受理房貸行列。
一邊是火熱難耐的樓市——二線城市幾千人搶一套房，三四線城市房價翻倍暴漲一邊是臉色越來越冰冷的銀行，不斷上調房貸利率，或者乾脆就停了房貸。
是房子越來越不值錢了？還是銀行沒錢了？
答案是兩者都有，也有其他的原因。
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這事要先從美國加息說起。
加息首先會對美債收益率產生影響。
美債是由美國財政部向全世界發行的美國國債，分不同期限，期限越長收益越高。由於美債是世界上信用最好的債券，風險也是最低的，也正因此，美債收益普遍偏低。
其中，十年期美債的收益率，已經成為全球參照的“無風險收益率”。
加息會提高利率，美債收益率也會跟著上漲。4月份，十年期美國債券收益率自2014年1月以來首次突破3%。
全球的資產，都參照無風險收益率進行定價。美債收益率持續走高，全球利率也會跟著水漲船高。
2
那其他國家的央媽能否拒絕緊跟美國的步伐進行加息呢？
如果不同步加息，其他國家（包括中國）跟美國之間的利差喪失優勢，形成資本外逃與貶值預期，給國內經濟帶來的影響是致命的。近期的港元保衛戰很殘酷地呈現著這一點。
今年開始，港幣兌美元屢屢跌破33年來新低，數次觸及官方設定的7.85底線。
原因在於，美聯儲加息後，港幣和美元的利差到了1%。這意味著，只要把港幣換成美元，就馬上可以多賺1個點的利息。對於各金融機構而言，這簡單快捷，沒有任何風險的套利。所以，市場不斷開始拋港幣換美元。
由於香港樓市和股市都處於高位，資金持續外逃，香港的高位資產將無法維持。因此，調控貨幣的香港金管局只能不斷地買入港元打壓港幣做空者。
所以，全球的央媽雖然都很看不慣美聯儲，但確實也幹不掉它。因為現在是美元霸權的時代。美聯儲加息，你也只能緊跟著步伐加息，否則出現利差問題，你會輸得很慘。
從2017年2月起，為了應對美聯儲加息，中國人民銀行就陸續提高公開操作市場利率。2018年3月22日美聯儲加息後，第二天中國人民銀行就小幅上行了5個基點。
緊接著，央行發佈公告稱，商業銀行存款將放開利率上限，相當於讓銀行自己決定存貸款利率。這，是比加息還猛的加息。
隨著加息週期的推進，利率不斷上漲。利率上漲，意味著錢變貴了。錢變貴了，供給就變少，意味著對錢的需求正在逐步增大，這本身就會出現錢荒了。加上目前存款流失越來越嚴重。
4月居民存款大降1.32萬億元，餘額為67.4萬億元，為歷史單月最大降幅。目前各項存款餘額的同比增速已經降至1979年以來的最低水平。個人儲蓄存款方面，居民的儲蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。
流失的存款，不外乎去了兩個地方。
一個是股票、基金、P2P等理財類產品，越來越少的人願意把錢放在銀行裡存著。貨幣基金餘額寶去年年底的規模達到1.58萬億，比招商銀行的存款總額還要高。而類似於餘額寶一類的貨幣基金，規模高達7萬多億元。
一個是房貸。銀行內中長期貸款，主要是以住房貸款為主。2016年新增中長期貸款為5.7萬億元，短期貸款為6500億元，當年的居民新增存款為5.16億；2017年中長期貸款為5.3萬億元，短期貸款1.8萬億，當年居民新增存款為4.6萬億元。
這可以看出，兩年來，居民存錢的總額比貸款的總額要低。並且新增居民貸款，基本上都是以房貸為主。這讓人看得一身冷汗。存進去的錢，都被人們用來加槓桿買房了。
在這些背景下，4月份的博鰲亞洲論壇上，央行行長易綱表示銀行存貸款利率進行市場化改革，讓銀行自己決定存貸款利率。
這意味著，銀行可以自行提高利率去拉存款了，所以發生了無比慘烈的存款大戰。四大行一年期30萬元大額存單的存款利率上浮45%，股份制銀行100萬元大額存單的存款利率上浮到50%，部分城商行甚至已經上浮到55%。
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所以，一邊是利率不斷上漲，一邊是存款在流失，並且為了帶來新存款，存款利率進一步上漲。成本高企，供給有限。
住房按揭貸款基準利率是4.9%，這對於大部分銀行已屬於低利潤產品。用人話來說就是，房貸利率對於銀行來說已經偏低了。銀行現在有了不少利率更高的選擇，很多銀行開始在零售領域逐步提高個人經營性貸款的比重。
這時候做房貸，就相當於銀行少賺了錢。
在這種情況下，銀行在貸款結構方面會去做極大調整，房貸所佔據的居民存款比例必然會大幅下降。因為如果人們將錢都投入房產，隨著居民負債率的上升，銀行的存款吸儲能力也會相應下降。
對於出現了部分銀行暫停房貸，銀行也存在對房屋估值不足以覆蓋貸款的預判。畢竟房貸佔比過高，讓樓市有淪為一個賭場的可能。但不管如何，在國內的宏觀調控下，不可能銀行全面停止房貸的。
只是，嚴控放款數量，利率持續走高，勢在必然。
房地產市場還有多少韭菜跑步接盤？世間常有匪夷所思的現象，中國的房地產市場專治各種不服，但2000年金融史上沒有什麼能逃得過常識。
無論是新常態還是供給側改革之說，無不要求去產能、去庫存、去槓桿，但在實際的經濟運行中，美林時鐘被轉給了電風扇。中國經濟最應該去槓桿的是誰？顯然就是房地產。
但現實很諷刺，最應去槓桿的市場，恰恰仍在加槓桿。房地產吸納了大量的銀行信貸和表外融資。房價還在漲，地王還在頻頻出現。
為何是這樣，無非都是買房的人在託底。從這幾年的購房貸款增長佔比看，實質上是移槓桿，正向個人購房者轉移，風險正向居民轉移。、
統計顯示，2014年四季度以來，房地產市場上，房貸開始大躍進。
自2014年9月底央行為首的官方拯救房地產市場以來，2014年4季度購房貸款佔居民中長期貸款比例頓時從3季度55%飆升至85%，一直到2015年底期間該數據未曾低過76%。也就是說，80%左右的居民借貸都是用於買房了。
2016年以來房貸繼續大躍進，5月信貸大增9855億，居民部門買房成為推動信貸規模增長的主要力量。但5月住宅銷售額同比增速達53.4%，較上4月有所放緩，且6月以來繼續放緩。
圖2：房地產市場火爆推動居民加槓桿買房
現在有一個很緊迫的問題，房地產市場加槓桿還有多少空間？居民部門加槓桿還有多少空間？說得更通俗些，房地產市場中還有多少韭菜可接盤？
6月中旬，社科院國家金融與發展實驗室披露了對我國債務水平的最新估算。2015年底，全社會槓桿率上升至249%，較2014年增加近14個百分點。
華創證券宏觀研究團隊估算，2016年底居民部門的槓桿率將攀升至44%左右。主要是在火爆樓市的帶動下，2016年前5個月居民戶新增貸款2.24萬億元，全年破4萬億應是大概率事件。以GDP增長6.5%估算,2016年底居民部門槓桿率將攀升至44%左右。
44%的槓桿率意味著什麼？如果簡單的橫向對比，44%的居民部門槓桿率遠低於發達國家的平均水平，但在同等發展水平的國家中並不低。
此外，如將民間借貸包括在內，根據西財CHFS的估算，2013年民間借貸規模GDP佔比約16%，其中以借款買房為主。據此推算，包含民間借貸在內的居民部門槓桿率或達到55%左右，已逼近新加坡、日本等國水平。
這也就是說，居民部門加槓桿的空間也是很有限的，從5月住宅銷售額同比增速放緩看，包括6月以來繼續放緩看，當前的加槓桿也是不可持續的。
當接盤的韭菜變少時，房價還能飛多久？這就好比2015年6月股市的新增投資者開戶數，一定是領先於市場先見頂的。
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