因為限籤政策，現在長沙仍有上萬套房源未網籤備案，導致新房數據失真，談長沙房價多少貌似都沒啥意義。前兩天，有一份由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組的調查數據顯示，

各城市12月二手房房價數據

該項分析以互聯網的430萬條二手住房報價為基礎，相對來說，圈哥個人認為這份數據可能與當下的長沙更為契合。只不過，各位要注意這個數據是二手房市場的反饋，新房與二手房之前還存在“倒掛”情況。（倒掛：由於限價，同一區域的新房價格要低於二手房價格，兩者之前形成差價，所以稱之為倒掛）

那麼，在2018年，長沙的二手房可能會怎麼走？能不能買？又該怎麼買？

想買二手難得找，到底倒掛有多少

在圈哥看來，“倒掛”只是冰箱裡的一盞燈，看著挺熱乎，但實際表面意義大於實際意義。

為什麼這麼說呢？倒掛對於新房價格看著還是挺有誘惑力的，政府限價，發紅包，發福利，比如華潤置業廣場均價5500，周邊房價上萬，這麼一算就是倒掛5000+了；但是，實際上呢，答案你是知道的，

不過，並不意味著圈哥否定倒掛的存在，這個差距一直有，從限價啟動至今沒有消失，只是並未有我們想象中差距那麼大。

只是在2018年，這個倒掛是否會從市場上真正消失，二手房是否也能迎來春天？

倒掛的兩端，一頭是新房價格，一頭是二手房價格。新房現在價格由政府指導，之前圈哥談過，預計是短期內、大面積難以鬆動，頂多會給曾經的地王們留條後路；至於二手房，這個市場是自由的，價格更容易受到市場和政策信心的影響，圈哥通過房天下網站查詢，這一年二手房一直處在逐漸攀升的狀態。

2017年新房及二手房房價走勢圖（房天下）

而值得注意的是，一面是各區域以微弱的幅度上升，一面是成交在低位徘徊，“有價無市”成為共識。那些認為自己買新房站在高崗的，考慮過買高價二手房小夥伴的感受麼！那才是真正的“山巔”。

2017年長沙部分區域倒掛以及二手房成交下跌幅度（中原數據）

回到最初的問題，倒掛在2018年很有可能還會繼續存在，只是兩者差距會以二手房的妥協為主。當然，也不排除當新房的性價比盤逐漸減少時，二手房市場將迎來新的契機，此時如果選擇入手二手房也不失為一種選擇。

二手買房四步走，望聞問切樣樣有

對於已經疲於陪跑新房開盤，又急於上車的圈友，當下雖不是購買二手房的好時機，圈哥還是順手整理一些二手房購買的乾貨，給各位以備不時之需。

一望。

和新房不同，二手房交易的第一步是讓你實地看看房，除去本身的地段、戶型這些不說，圈哥要提醒的是要多注意周邊的環境以及房屋的細節問題。

比如環境方面，可以看看整個小區的入住率如何、環境綠化如何、地面是否乾淨、物業管理是否嚴密、小區垃圾場在哪個位置……

在房屋細節方面，比如房屋的牆面是否有開裂和損毀、是否有哪個窗子靠著馬路、廚房和衛生間使用有什麼問題……

最好，個人列一個看房清單，可以對房源進行一一打分，所有的點都可以成為你談價的依據。

二聞。

這裡的聞不是真的去聞氣味，真有什麼異味你在實地看房的時候就能瞭解。圈哥建議聞，是要你可以聽聽這些小區的街坊鄰居怎麼評論樓盤，有些房屋的質量和物業問題，是自己看不出來的，就只能是多聽。

三問。

這裡面學問可多了，多多提問，避免被坑。除了一般會問到的房齡、價格之類的問題外，圈哥有兩點要特別提醒一下。

1、產權問題。有些謊稱住宅，但是有可能是70年產權的公寓，甚至只是50年的。此外，產權要清晰，核實下產證上的權利人與賣方是否為同一人。

2、學位問題。對於某些帶學位的二手房，一定要問清楚周邊學校的入學條件，是否已經使用入學名額，要幾年之後才可以重新享有。

四切。

到了最關鍵的環節，如果覺得房子本身各方面沒問題，價格也合適，就到了簽訂合同，評估房產，進行貸款的步驟。

1、合同簽訂。畢竟房子是大宗交易，如果有違約，代價很沉重。這個時候一定要仔細閱讀條款，謹慎簽約，對包括付款方式、支付時間、金額、交房時間等做好約定，並約定清楚違約責任，避免雙方由於違約成本低輕易毀約。為了避免賣方坐地漲價，在違約賠償一欄，購房者可以要求違約一方賠償房屋總價的10%以上。

2、銀行貸款。

3、稅費和其他費用。在二手房交易裡，稅費會轉讓到買家的情況比較多，這個問題要提前溝通清楚。此外，對於房子本身的各項費用，例如物業費、水費、電費等要結算清楚。

最後，說下要不要找中介的問題。因為二手房流程和買賣雙方的信任問題，大多情況下，會找中介出面進行交易。雖說去年不動產交易中心已經上線交易平臺，但為了省事，還是可以找個靠譜的中介來幫忙溝通和辦理手續。

不過，要提醒的是，二手房的交易市場魚龍混雜，且買且謹慎。

專業的事情交給專業的人，無論是二手房，抑或是新房，都歡迎問問圈哥，知識星球付費社區，一趟的士費，給你一年的問房服務。

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