某地為規劃新城區，擬對規劃區內的相關建築進行徵收，未料到拆遷範圍內的一家賓館的承租人在談判磋商時，竟然提出了高達一千五百萬的徵收補償要求。但是，經徵收方評估公司對該賓館進行評估後，只得出約一百五十萬元的結論。為什麼二者之間的差距會高達十倍呢？讓我們聽聽專業徵地拆遷律師——李文謙和孟文靜律師怎麼說。
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本案中，賓館承租人的漫天要價看似不合理，但是如果我們仔細想想，會發現其主張並非毫無道理。賓館作為一種收益性物業，其既有無形資產如土地使用權和特種行業經營許可證，又有固定資產如房屋和傢俱、防盜門、配套安全設施等。如果只是按照地上附著物來評估，那麼可能只需要一百多萬，但是如果考慮到預期利益，那就不是一百多萬能夠搞定的了。此外，賓館業屬於特種行業，開業前需要取得特種行業經營許可證，比一般的行業手續更加複雜，成本也更高。
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那麼，賓館、酒店、度假村等特種行業在面臨徵收時，應該如何評估呢？
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在動遷實踐中，我們比較常用的評估方法主要由成本法、收益法、假設開發法等。因為賓館的適用時間較長且具有連續性，能讓賓館的老闆在未來的一定時間能取得源源不斷的收益，所以，賓館拆遷常用的評估方法是收益法，其最終的評估價格與經營年限、折現率和現有淨利潤有關。此外，由於賓館業的特種行業經營許可證有一定期限，如果許可證剩餘期限長於土地使用權的剩餘期限，那麼剩餘年限應當按照土地使用權的剩餘期限；反之，則應當按經營許可證的剩餘期限和經營許可證期限后土地使用權的剩餘期限分段計算。
由上述可知，賓館等特種行業在面臨徵地拆遷項目時，採用收益法才能合理保障被徵收人的應得利益，被拆遷人對此可以提出要求，以維護自身合法權益。
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