文/謝逸楓
房價走向的判斷不可簡單歸為短期看金融，中期看土地，長期看人口，因為過去20年房價上漲的經驗與調控的規律告訴我們，金融只是影響房價的因素之一，還要看政策與庫存週期，好比2009年、2010年、2013年、2015年-2016年全國樓市火爆，為什麼還有三四線城市房價沒上漲，就是最好的證明。
2017年末我國城鎮常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人。城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。說明我國常住人口城鎮化率距離發達國家80%的平均水平還有很大差距，也意味著巨大的城鎮化潛力，將為經濟發展持續釋放動能。下面分別是2016年全國主要城市人口變化情況、2017年全國主要城市人口變化情況、2017年全國各省市人口變化情況。
老謝總結房價走勢為短期看政策+庫存週期+金融+貨幣，中期看供需+資源配置+土地，長期看體制+制度+人口。其中人口的增長涉及到戶籍、教育、住房、醫療的制度，越放開的城市，人口增長最快。同時涉及到收入、就業、升職、結婚等方面，因此，人口的增長背後，不僅是房子問題，關鍵是制度的放開與資源及與人有關的方面支持。
按照2017年人口正增長的城市看，人口對於一個地區或城市來講，既是負擔，又是財富，當區域內有更多的勞動年齡人口，那麼往往區域發展較快，各方面負擔較輕，能夠享受人口紅利。而當區域內的人口多為老人或小孩時，則往往區域發展由於撫養和贍養壓力，而發展速度受到影響。城市人口的快速增長，主要依賴城市化的過程，也就是人口的機械增長。
為什麼老謝會這樣的的總結，主要是考慮到中國房地產市場是計劃市場、政策市場，並非市場化的市場，土地、貨幣、資源都是集中與壟斷的。因此，根據大、中、小週期的看，其一是短期看政策（調控政策）+庫存去週期（去化時間）+金融（金融槓桿、房貸首付、房貸利率、資金成本價格）+貨幣（貨幣供應、降息、下調存款資本金率）。
其二是中期看供需（房子生產週期、住房需求增長速度）+資源配置（教育、醫療、交通設施、人才與稅費優惠政策、世界500強與國內500強、上市企業、央企、國企的分佈）+土地（土地供應、地價、出讓方式）。其三是長期看體制（經濟）+制度（住房和土地、法律與相關戶籍）+人口（城鎮化率、收入、結構、家庭）。
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