為了進一步增強立法工作的透明度，提高公眾參與度，廣泛聽取社會各方面的意見，保障立法質量，現將《渭南市住宅物業管理條例（草案徵求意見稿）》全文公佈，向社會各界徵求意見。徵求意見截止日期為2018年3月31日。
通訊地址：渭南市人民政府法制辦公室
郵政編碼：714000
聯繫人： 高豔妮
電話：2109031
傳真：2109031
電子郵箱：[email protected]
附件：渭南市住宅物業管理條例（草案徵求意見稿）
渭南市人民政府法制辦公室
2018年2月24日
附件
渭南市住宅物業管理條例
（草案徵求意見稿）
目 錄
第一章 總 則
第二章 業主及業主自治組織
第一節 業主與物業使用人
第二節 業主大會和業主大會分會
第三節 業主委員會
第四節 物業管理委員會
第五節 其他規定
第三章 前期物業管理
第四章 物業服務與管理
第五章 物業的使用與維護
第六章 物業保脩金與住宅專項維修資金
第七章 監督管理
第八章 法律責任
第九章 物業爭議的解決
第十章 附 則
第一章 總 則
第一條（立法依據和宗旨） 為了規範本市住宅區物業管理，明確業主、物業使用人、開發建設單位及物業服務企業之間的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、和諧的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陝西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條（適用範圍） 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
第三條（物業管理相關概念） 本條例所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，並有相配套的公共設施的居住小區、住宅組團、商住樓等。住宅區的範圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。
本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業，是指經依法登記從事物業服務，取得獨立法人資格的企業。
第四條（物業管理與服務的原則） 物業管理與服務應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合，遵循公平公開、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第五條（監管部門及職責） 市住房和城鄉建設行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施監督管理。
縣（市、區）住房和城鄉建設行政管理部門負責本轄區物業管理活動的監督管理。
開發區管理委員會按照本條例的規定負責本開發區範圍內物業管理活動的監督管理。
發展改革、規劃、城市管理、工商、質監、價格、公安、水務、環境保護、園林綠化、財政、民政、消防、人防等相關行政管理部門應當按照各自職責，共同做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府在縣（市、區）物業管理行政主管部門的指導下，按照本條例規定的職責，負責本轄區物業管理活動的指導、協調和監督工作。街道辦事處、鎮人民政府應當設立物業專幹崗位，物業專幹在街道辦事處、鎮人民政府領導下依法履行本轄區物業管理職責。
第六條（社區居民委員會、村民委員會協助義務） 社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會開展物業管理相關工作。
第七條(第三方評估) 鼓勵業主、業主自治組織、建設單位、物業服務企業委託物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、公共收益和物業管理費用審計、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面、公正。
鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第八條（物業管理協會） 物業管理協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和監督實施物業服務規範，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務秩序和環境，提高物業服務企業服務質量和服務水平，維護物業服務企業合法權益。
鼓勵物業服務企業加入物業管理協會。
第九條（物業管理招標投標平臺） 本市建立統一的物業管理招標投標平臺，為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。
提倡業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。
第二章 業主及業主自治組織
第一節 業主與物業使用人
第十條（業主和物業使用人的定義） 本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
本條例所稱物業使用人，是指房屋的承租人、受委託管理人或其他實際佔有或使用人。
第十一條（業主權利） 在物業管理活動中，業主享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議（以下簡稱業主大會），對物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）對保修資金和公共收益的使用情況享有知情權和監督權；
（十一）享有要求其他業主、物業使用人等停止侵害他人、公共利益的行為的權利；
（十二）法律、法規規定的其他權利。
前款第六項至第十項規定的事項業主享有請求公佈、查閱、複製的權利。
第十二條(業主義務) 在物業管理活動中，業主應當履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則（以下簡稱大會議事規則）；
（二）遵守住宅區內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（四）按時交納物業服務費用；
（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（六）在互聯網平臺參加業主委員會選舉、投票、確認法律事實等自治活動，必須使用實名；
（七）法律、法規規定的其他義務。
業主、物業使用人不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。
第十三條（物業使用人的權利和義務） 在物業管理與服務活動中，物業使用人的權利和義務由業主與物業使用人根據法律法規、臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等在房屋租賃合同或相關合同中約定。其他實際佔有或使用人的權利義務有約定的從其約定，沒有約定的，依據相關法律法規、臨時管理規約、管理規約由相關利益方協商確定。
合同約定不明或者沒有約定的，物業使用人享有除專屬於業主的權利以外的其他業主權利，履行除專屬於業主的義務以外的其他業主義務。
第十四條（業主的專屬權利與義務） 下列權利為業主專屬權利：
（一）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（二）參加業主大會會議，行使投票權；
（三）提議召開業主大會；
（四）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地、保修資金、專項維修資金和公共收益的使用情況享有的知情權和監督權；
（五）對業主委員會工作的監督權；
（六）法律、法規規定的其他專屬權利。
下列義務為業主專屬義務：
（一）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（二）在互聯網平臺參加業主委員會選舉、投票、確認法律事實等自治活動；
（三）法律、法規規定的其他專屬義務。
第二節 業主大會和業主大會分會
第十五條（業主大會和業主大會分會） 住宅區內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個住宅區成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
住宅區規模較大，可以成立業主大會分會。
第十六條（業主投票形式） 業主大會會議決定的事項以投票方式表決。業主在業主大會上的投票權，按套計算，每套一票。其他物業按照其擁有物業的建築面積計算，建築面積 100 平方米以下房屋為 1 票，100 平方米以上的每滿 100 平方米的為 1 票。
第十七條（業主大會組成及召開條件） 業主大會由一個住宅區內的全體業主組成，代表和維護全體業主合法權益。一個住宅區內，房屋出售並交付使用的建築面積達到住宅區建築物總面積50％以上的，或者首套房屋出售並交付使用滿兩年的，且房屋出售並交付使用的建築面積達到住宅區建築物總面積20％以上的，應當召開首次業主大會。
第十八條（業主大會籌備程序） 住宅區符合業主大會成立條件的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，並報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數百分之五以上聯名可以書面告知。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當自收到書面告知之日起三十日內，組織成立業主大會籌備組，並派員擔任籌備組組長，組織召開首次業主大會會議, 縣（市、區）物業管理行政主管部門積極做好指導工作。
第十九條（建設單位向籌備組提交資料） 建設單位應當向業主大會籌備組提供業主名冊、住宅區劃分證明、房屋及建築面積清冊、建築規劃總平面圖、物業出售和交付使用時間、共用設施設備交付使用備案證明、物業服務用房配置資料、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，並在住宅區內提供相應的人力、場地支持。
第二十條（業主大會籌備組組成人員） 業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會物業專幹一名，社區居民委員會代表一名，建設單位代表一名，業主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業主大會籌備組職責。
籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在住宅區內顯著位置公告，公告時間不少於七日。
籌備組正式開展籌備工作前，縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法，依法明確任職條件、名額分配方式、推選程序，並組織推選業主代表。
第二十一條（籌備組成員應當具備的條件）?業主大會籌備組成員應當符合下列條件:
（一）具有完全民事行為能力；
（二）及時履行交納物業服務費用、住宅專項維修資金等義務；
（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅區開發建設單位任職；
（四）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅區提供物業服務的企業任職；
（五）無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；
（六）無損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為；
（七）無不宜擔任業主大會籌備組成員的其他情形。
業主大會籌備組成員資格由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會審查。
第二十二條（籌備組履行下列職責） 業主大會籌備組履行下列職責:
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定業主委員會選舉辦法；
（五）提出業主委員會組成人員候選人名單；
（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項規定的事項在住宅區內顯著位置公示。
業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否採納並予以書面答覆。
第二十三條（業主大會籌備組期限及其解散） 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議並選舉產生業主委員會。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起七日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料，並由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管委會在資料移交完成後七日內公告解散。
籌備階段發生訴訟、複議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、複議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
第二十四條（首次業主大會的召開） 劃分為一個住宅區的分期開發建設項目，先期開發部分符合本條例第十七條規定條件的，可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。
第二十五條（業主大會會議形式） 業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式召開，並應當有住宅區內專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主參加。
業主可以委託他人參加業主大會會議，但應當出具書面委託書，並載明委託事項。
召開業主大會會議應當書面記錄並存檔。
第二十六條（集體討論形式召開業主大會會議） 採用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表出席業主大會會議不得委託他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。
第二十七條（書面徵求意見形式召開業主大會會議） 採用書面徵求意見形式召開業主大會會議的，應當將徵求意見書送交每一位業主，由業主本人或者其委託的代理人實名簽署意見；無法送達的，應當在住宅區內顯著位置公告。需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委託的代理人簽名。
街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委託的社區居民委員會應當對採用書面徵求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。
第二十八條（業主大會會議） 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。
召開業主大會會議，業主委員會應當於會議召開十五日前將會議內容書面告知社區居民委員會。
業主大會可以設立業主大會分會。業主大會分會是業主大會定期會議和臨時會議閉會期間，為解決部分業主因公用設施設備損壞，需要使用專項維修資金維修、採購等事項而設立的由部分業主參與的議事機構。
第二十九條（政府組織召開業主大會會議） 業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。
第三十條（業主大會的職權與職責） 業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，並決定下列事項:
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員；
（三）物業管理模式；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）續籌和使用住宅專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）業主大會分會的設立和議事規則。
（八）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（九）利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項；
（十）對住宅區內的相關財務收支情況進行審計；
（十一）業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支範圍、標準；
（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項、第六項、第七項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。
第三十一條（業主大會分會職權、職責及組織） 業主大會分會以幢為單位，每幢樓的業主組成一個業主大會分會。業主大會分會，決定涉及本分會範圍內的下列事項：
（一）選舉和更換分會的會長、副會長；
（二）續籌和使用僅涉及本幢樓的專項維修資金；
（三）改建、重建僅涉及本幢樓的建築物及其附屬設施。
（四）涉及本幢樓的其他重大事項。
業主大會分會需要決定的事項應當經專有部分佔該分會區域內建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會分會會長，是本分會的代表，是本業主分會會議的組織者和主持者，協助業主大會及業主委員會的工作，組織本分會業主決定本條第一款列舉的事項。副會長協助會長工作。業主大會分會會長、副會長的任期與業主委員會委員的任期相同，連選可以連任。
業主大會分會第一次會議由業主委員會主持，業主大會分會成立後的會議，由業主大會分會會長主持，會長因故不能主持業主大會分會時，由副會長主持。
第三十二條（業主大會及分會表決方式） 業主大會會議和業主大會分會表決採用紙質方式實名投票；在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以採用手機信息、電子郵件等方式實名投票。
業主大會會議和業主大會分會表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。業主大會分會表決結果和決定必須經業主委員會會議通過後生效。
第三節 業主委員會
第三十三條（業主委員會性質及產生方式） 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。
業主委員會選舉產生之日為其成立日期。
第三十四條（業主委員會組成及任期） 業主委員會由五至十一人單數組成，任期三至五年，可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，並符合本條例第二十一條的規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任和物業糾紛調解員。
第三十五條（業主委員會備案資料規定） 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及縣（市、區）物業管理行政主管部門備案；開發區範圍內的，向開發區管理委員會備案:
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會會議記錄和會議決定；
（三）業主委員會組成人員的基本情況。
縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料後五個工作日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，並在住宅區顯著位置公告備案情況。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位，並在住宅區內顯著位置公告。
第三十六條（業主委員會印章管理制度） 業主委員會應當建立印章管理制度，業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。
業主大會印章的使用，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定；業主委員會印章的使用，應當根據業主委員會的決定。
第三十七條（業主委員會的職責） 業主委員會履行下列職責:
（一）執行業主大會的決定；
（二）召集業主大會會議，報告物業法律法規和物業服務合同的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理業主共有收益；
（六）監督管理規約、物業管理制度的實施；
（七）審核需要業主分攤的費用；
（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（九）組織續籌和監督使用住宅專項維修資金；
（十）調解物業使用糾紛；
（十一）受業主委託代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟；
（十二）管理住宅區物業及物業服務的檔案資料，監督前後所聘物業服務企業資產、資料、設施設備的交接工作。
（十三）業主大會賦予的其他職責。
第三十八條（業主大會臨時會議） 有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）20％以上業主提議；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
（三）街道辦事處（鎮人民政府、開發區管委會）、社區居民委會、物業服務企業提議，且業主委員會認為必要的；
（四）業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
提議召開業主大會會議，應當書面說明召開臨時業主大會的理由、目的和提議時間。
第三十九條（業主委員會及其委員的禁止行為） 業主委員會及其委員不得有下列行為:
（一）阻撓、抗拒執行業主大會決定；
（二）轉移、隱匿、篡改、譭棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人；
（五）未經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同；
（六）擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益，侵佔業主共有財產；
（七）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
第四十條（指定召集業主委員會會議） 業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。
業主委員會組成人員不得委託他人出席業主委員會會議。
第四十一條（業主不得擔任業主委員會委員的情形） 業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會議事規則，由業主委員會終止其職務並予以公示:
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）本人及其配偶、直系親屬與同一住宅區內提供物業服務的企業有利害關係的；
（三）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質且未改正的；
（四）未按照規定交納物業服務費用、住宅專項維修資金且未改正的；
（五）違法出租房屋且未改正的；
（六）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
（七）被判處刑罰的；
（八）法律法規規定或者業主大會議事規則規定的其他情形。
第四十二條（業主委員會的管理活動） 業主委員會會議應當作出書面記錄並存檔。業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽名後加蓋業主委員會印章，並自作出決定之日起三日內在住宅區內顯著位置公告。
業主委員會應當建立活動檔案，檔案包括：各種會議的書面材料；業主委員會選舉產生、備案材料；物業服務合同；業主委員會認為需要存檔的其他材料。
業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關等部門的工作，接受街道辦事處（鎮人民政府、開發區管理委員會）、社區居民委員會指導監督，作出的各項決定，應當告知屬地街道辦事處（鎮人民政府、開發區管理委員會）、社區居民委員會，並聽取其意見和建議。
第四十三條（業主委員會應當公開的資料） 業主委員會應當向業主公開下列資料，隨時接受業主查詢:
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）住宅專項維修資金的籌集、使用明細；
（五）共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況；
（六）佔用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支明細；
（八）其他應當向業主公開的資料。
前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業住宅區內顯著位置公佈一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第四十四條（業主委員會期滿報告和換屆選舉） 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，並依法開展換屆選舉工作。
換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。
業主委員會不得委託他人出席業主委員會會議。
第四十五條（業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員報酬） 業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員報酬由全體業主承擔，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。
業主委員會委員的報酬標準不低於本市最低工資標準的二分之一，業主委員會專職委員的報酬不低於本市最低工資標準。工作經費籌集、管理、使用和業主委員會委員報酬的具體辦法和標準由業主大會決定。
第四十六條（業主委員會換屆資料移交） 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在新一屆業主委員會選舉產生並辦理備案手續後十日內，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業主委員會。
業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。
第四節 物業管理委員會
第四十七條（物業管理委員會） 住宅區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責:
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次後仍不能成立的；
（三）未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）兩次指導後仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的；
（四）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次後仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
保障性住房具備前款規定情形之一的，鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會應當及時組織成立物業管理委員會。
第四十八條（物業管理委員會的組成） 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會、公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員組成。
物業管理委員會由九至十三人單數組成。其中業主成員不少於百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員資格應當符合本條例第二十一條的規定。
物業管理委員會成員應當在住宅區內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會協調解決。
第四十九條（物業管理委員會成立後的告知義務） 自物業管理委員會成立之日起十日內，街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書面告知物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門；開發區管理委員會應當將成立情況書面告知市物業管理行政主管部門。
物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。
第五十條（物業管理委員會職責及解散程序） 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項徵求全體業主意見，形成業主共同決定。
物業管理委員會自業主委員會成立之日起，七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續後，由物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處或開發區管理委員會公告解散。
第五節 其他規定
第五十一條（建設單位對籌備組召開首次業主大會的義務） 召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費，根據住宅區規模、業主戶數和建築面積等因素確定，由建設單位承擔。
建設單位應當在業主大會籌備組成立之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在住宅區內顯著位置公佈，接受全體業主監督。籌備經費的結餘部分應當退還建設單位。
第五十二條（業主大會的財務制度） 業主大會應當建立規範的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬、入賬並定期在住宅區內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。
第五十三條（業主大會及業主委員會財務審計） 經百分之二十以上業主提議，業主大會應當決定是否委託有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等相關財務收支情況進行審計，並將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、譭棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業主委員會組成人員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
第五十四條（業主大會、業主委員會的決定的效力） 業主大會、業主委員會的決定，對住宅區內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本住宅區物業管理無關的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規、危害社區安定、損害社會公共利益的，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處、開發區管理委員會應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第五十五條（業主的申請撤銷權） 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定損害其合法權益的，可以要求轄區物業管理行政主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處、開發區管理委員會依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
第五十六條（業主委員會成員違法責任） 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本住宅區物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三章 前期物業管理
第五十七條?（建設單位前期物業管理責任） 本條例所稱前期物業管理，是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，採用招投標的方式選聘具有獨立法人資格的物業服務企業。建設單位選聘物業服務企業實行前期物業管理，應當簽訂前期物業服務合同，監督物業服務企業履行前期物業服務合同。前期物業服務合同應當自簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案，並在住宅區內予以公示。前期物業服務合同應當作為物業買賣合同的附件。
前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同的，建設單位應當在合同終止或解除後重新選聘物業服務企業。
建設單位與前期物業服務企業不得具有投資關聯關係和其他實際控制關係。建設單位與前期物業服務企業具有投資關聯關係和其他實際控制關係的，對住宅區物業質量、服務質量不達標而對業主造成損害的，應當承擔連帶責任。
建設單位不得與投標前期物業服務的企業串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會和物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。
第五十八條（住宅區的劃分） 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分住宅區的申請。
縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規劃設計方案，向建設單位出具住宅區劃分決定。縣（市、區）物業管理行政主管部門劃分住宅區前應當徵求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見。
第五十九條（住宅區的劃分因素） 劃分住宅區應當考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便於管理的原則，按照下列情況進行具體劃分:
（一）按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定；
（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個住宅區，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的住宅區；
（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個住宅區；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，經業主大會同意後可以劃分為不同的住宅區；
（四）新建住宅區內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個住宅區；
（五）不同住宅區地理上自然相連的，業主未入住前，經各自建設單位同意，並已向物業買受人明示，或者業主入住後，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個住宅區。
第六十條（住宅區的變更） 住宅區劃分後不得擅自變更。
確需變更的，應當形成調整方案，並向縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。
調整方案應當對調整後住宅區的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，並經住宅區專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。
住宅區調整後，縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當在住宅區顯著位置公告。
第六十一條（不得劃分獨立的住宅區的情形） 影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的住宅區。
對住宅區劃分有爭議的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開發區管理委員會確定。
第六十二條 (建設單位應當公告的物業資料) 住宅區劃分後，建設單位在銷售物業時，應當將下列材料在銷售場所顯著位置公告，並在簽訂商品房買賣合同時向物業買受人明示，並作為買賣合同的附件:
（一）住宅區的範圍；
（二）共用部位的名稱、位置和麵積；
（三）共用設施設備的名稱、用途；
（四）物業服務用房的位置和麵積；
（五）規劃用於停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置；
（六）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。
已經公告的前款事項非經法定程序不得改變用途。經法定程序改變用途的，應當有相應的替代方案或對相關業主進行損害賠償。
第六十三條（新建住宅交付使用的條件） 新建住宅建築規劃區內建設工程竣工驗收合格後，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：
（一）生活用水納入公共供水管網，並供水到戶；
（二）供電部門依照國家標準負責供電到戶、管理到戶、抄表到戶、收費到戶，不得使用臨時施工用電；
（三）雨水、汙水排放納入雨水、汙水排放系統；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
（六）住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；
（七）按照規劃要求完成住宅區的車庫車位、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；
（八）分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；
（九）法律、法規、規章規定的其他條件。
建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照本條例第六十二條規定的材料和前款規定，對住宅區進行驗收，並向市或者縣（市、區）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。
建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及本條例第六十二條規定的材料和本條第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。
第六十四條（新建住宅區交付的安全條件） 新建住宅區建設單位應當在住宅區的出入口、區內規劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區域安裝視頻監控、出入口控制等安全技術防範系統，配備相應的安全技術防範設施，作為物業交付使用的條件。
第六十五條（物業服務用房的配置） 新建住宅區內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
（一）物業建築面積三十萬平方米以下的，按物業建築面積的千分之三提供，但最低不得少於一百平方米；
（二）物業建築面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；
（三）具備水、電等基本使用功能，且位於地面以上的建築面積不低於物業管理用房建築面積的百分之五十。
業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，建築面積不少於三十平方米。
物業服務用房一般安排在住宅區中心區域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫車棚、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。
物業服務用房屬全體業主共有，面積不計入分攤公用建築面積。前期物業服務期間，由物業服務企業代管。住宅區業主委員會成立後，由業主委員會代表全體業主依法登記並持有產權，業主委員會依照法律法規和業主大會的決定實施管理工作。物業服務用房應無償提供給物業服務企業使用，任何單位和個人不得將物業服務用房轉讓、出租或者改作他用。
第六十六條（臨時管理規約） 建設單位應當在銷售物業之前，按照省建設行政主管部門制發的示範文本制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包括下列內容：
（一）業主定期交納前期物業服務費用的時間、標準和方式；
（二）業主對物業專有部分使用以及出租等規定；
（三）建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務；
（四）建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等；
（五）建設單位更換前期物業服務企業的條件；
（六）物業屋面、外牆、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；
（七）業主共有部分的使用和維護規則；
（八）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分擔方式；
（九）維護住宅區公共秩序的權利和義務；
（十）建設單位未出售空房及業主已購空置房繳納物業費的標準；
（十一）建設單位、物業服務企業、業主、物業使用人及專業經營單位的消防安全防範義務；
（十二）違反臨時管理規約應當承擔的責任；
（十三）與住宅物業管理有關的其他事項。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第六十七條（前期物業服務合同和臨時管理規約的備案、公示及約定） 臨時管理規約應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案，並在銷售場所公示。建設單位擅自增刪、修改備案的臨時管理規約中的條款項目無效，給業主或物業使用人造成損失的，應當賠償損失。
臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。
物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會處理，縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當在三個工作日內反饋處理結果。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第六十八條（前期物業管理物業服務企業的選聘） 現售商品房出售之日三十日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業選聘；投標人少於三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當自選定物業服務企業之日起三十日內與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
第六十九條（前期物業服務合同的約定期限、終止） 前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第七十條（建設單位與物業服務企業的承接查驗） 新建住宅區物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。
物業服務企業承接物業時，建設單位應當為物業服務企業啟動工作提供必要的條件。
建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當連帶承擔賠償責任。
第七十一條（建設單位現場查驗前向物業服務企業移交的資料） 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:
（一）規劃、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）電梯等特種設備和消防設施的設計、製造、安裝合格證、質量證明書、監督檢驗報告等安全技術檔案。
（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（六）業主名冊；
（七）物業服務用房資料及承接查驗所必需的其他資料。
業主委員會成立後，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業服務用房移交給業主委員會。
縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會、物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當對交接進行監督，並在相應文書上簽字確認，在住宅區內公示。
第七十二條（拒絕承接及查驗費用的規定） 承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。
承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第七十三條（承接備案及隱患修復賠償） 物業服務企業應當自物業交接後三十日內，持下列資料向物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案：
（一）前期物業服務合同；
（二）物業承接查驗協議；
（三）建設單位已交資料清單；
（四）查驗、交接記錄；
（五）與承接查驗相關的其他資料。
物業承接查驗檔案屬於全體業主共有，業主有權免費查詢。業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
物業交接後，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十四條（前期物業管理期間建設單位重新選聘物業服務企業） 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，並監督物業服務企業之間依法交接:
（一）前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不願再續簽合同的；
（二）物業服務企業擅自撤離的；
（三）物業服務企業被責令停業、吊銷營業執照的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
建設單位應當自新的物業服務企業確定後十日內，將更換物業服務企業的情況告知物業買受人。
第七十五條（建設單位已經註銷或無法履行義務的告知和處理） 前期物業管理期間，建設單位已經註銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務企業應當於退出住宅區六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當在物業服務企業退出前，組織業主成立業主大會，決定管理模式。
第七十六條（物業服務費的承擔） 物業交付使用前的物業服務費由建設單位承擔，交付使用後的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
第四章 物業服務與管理
第七十七條（物業服務企業的獨立法人資格） 物業服務企業應當具有獨立法人資格，嚴格遵守物業行政主管部門制定的物業服務標準規範，自覺接受物業行政主管部門的監督管理和物業管理協會的業務指導。
第七十八條（業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同的要求） 業主委員會與選聘的物業服務企業應當簽訂物業服務合同。物業服務合同簽訂之日起十五日內，物業服務企業應當將物業服務合同報物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。
第七十九條（物業服務企業承接物業的規定） 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接手續。
交接雙方應當對住宅區內共用設施設備的使用維護現狀進行確認，並報物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會備案。
第八十條（物業服務合同的內容） 物業服務合同應當包括下列內容:
（一）物業的基本情況；
（二）物業服務事項和服務標準要求；
（三）雙方的權利義務；
（四）物業服務費的標準和收取辦法；
（五）物業的維修和養護要求；
（六）利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法；
（七）物業服務用房；
（八）住宅專項維修資金的管理使用；
（九）委託代收費；
（十）公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務；
（十一）合同終止時物業資料、財物的移交方式；
（十二）合同的期限、變更和解除；
（十三）違約責任及解決糾紛的途徑；
（十四）雙方當事人約定的其他事項。
物業服務合同參照省建設行政主管部門制定的合同示範文本。
第八十一條（物業服務企業的履約義務） 物業服務企業應當履行物業服務合同，並遵守下列規定:
（一）服務符合國家、省和本市規定的技術標準、規範；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主、物業使用人的意見和建議，及時受理業主、物業使用人投訴，改進和完善服務；
（四）未經本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個人透漏業主、物業使用人信息；
（五）做好住宅區內的門衛、巡邏、技防監控、消防控制值守等秩序維護和安全防範工作，並接受公安機關的指導檢查；
（六）維護管理車輛停放、通行秩序，定期將亂停放車輛號牌及掌握的車輛所有人姓名和聯繫方式報告業主委員會；
（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業經營單位進入住宅區開展服務，並提供便利；
（八）制定消防安全制度、滅火和應急疏散預案，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災隱患；
（九）接受社區居民委員會指導和監督，配合做好社區管理相關工作。
物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。
第八十二條（物業服務企業聘請專業機構規定） 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔設施設備的維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該住宅區全部物業服務一併委託或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委託具有相應資質的專業機構進行維修和養護。
第八十三條（物業服務費收費方式） 物業服務費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。
實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會核查。
實行包乾制收費方式的，物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價的適用範圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由建設單位、業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第八十四條（物業服務費繳費義務人及服務費的交付） 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶責任。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，物業服務費具體收取標準和辦法在臨時管理規約或者管理規約中規定。
業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在住宅區顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者判決確認後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。
第八十五條（物業服務企業的安全服務責任） 物業服務企業應當登記進出住宅區的外來人員和車輛，並定時對住宅區進行巡邏。
住宅區內安裝監控安防設施設備的，物業服務企業應當定期維修、養護，確保正常運行。
第八十六條（物業服務重大事件報告制度） 本市實行物業服務重大事件報告制度。住宅區內發生下列情形之一的，物業服務企業應當向縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會及相關部門報告:
（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建築物安全；
（二）建築物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建築物安全；
（三）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定；
（四）住宅區內發生重大傷亡事件；
（五）物業服務人員擅自撤離住宅區，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活；
（六）其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
第八十七條（專業經營設施設備的維護管理） 新建住宅區內的專業經營設施設備由專業經營單位負責建設、維修、養護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工並承擔相關的配套建設。供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照供給進戶、一戶一表，共有部分獨立計量的方式配置。
專業經營單位委託物業服務企業負責專業經營設施設備日常巡查、維修、養護和管理的，應當與物業服務企業簽訂委託協議，明確巡查、維修、養護和管理的主要事項以及費用支付的標準和方式，並對其巡查、維修、養護和管理工作進行監督。
第八十八條（專業經營設施設備的驗收） 住宅區內已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線，由業主大會決定是否移交給專業經營單位負責管理。決定移交的，建設單位應當組織有關專業經營單位進行驗收。
驗收合格的，專業經營單位應當接收並負責維修、養護和管理；驗收不合格的，由專業經營單位按照相關標準和規範提出整改方案，經整改合格後移交。住宅區物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。
第八十九條（專業經營單位收取費用規定） 住宅區內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用,對供水、供電等公共能耗應當獨立安裝計量裝置,計量收費。專業經營單位不得違反法律法規和國家政策規定的項目和標準收取業主費用。
物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，代收服務費由委託單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。物業服務企業接受委託代收水、電費用不得改變政府定價，不得以停水、停電等方式迫使業主交納除水、電費以外的其他費用。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第九十條（物業服務企業續聘或者選聘） 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出住宅區，並配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿三個月前在住宅區內顯著位置公告，並書面告知業主委員會和物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，也沒有要求物業服務企業退出住宅區，原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個月告知對方當事人。
第九十一條（物業服務企業的退出及交接義務） 物業服務企業退出住宅區，應當撤出住宅區內的物業服務人員，並向業主委員會履行下列交接義務:
（一）移交本條例第七十一條規定的相關資料；
（二）移交物業資料，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財會資料；
（三）物業服務用房；
（四）清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益；
（五）物業服務中形成的物業服務檔案；
（六）物業服務期間配置的固定設施設備資料；
（七）法律、法規規定的其他事項。
物業服務企業未辦理退出交接手續的，不得撤離住宅區，停止物業服務。
物業服務企業不得損壞、隱匿、銷燬物業資料和財物。
因維護保養不當等原因導致電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備無法正常使用的，物業服務企業應當修復並承擔相應責任。
第九十二條（老舊住宅小區特別規定之一） 配套設施不齊全的老舊住宅區應當按照政府補助、單位自主、居民自願的原則，逐步改造提升。
市、縣（市、區）人民政府或者開發區管理委員會應當制定年度改造計劃，安排專項資金，用於老舊住宅區的改造提升。對產權單位自主開展的改造提升，市、縣（市、區）人民政府或者開發區管理委員會應當給予適當補貼。
第九十三條（老舊住宅小區特別規定之二） 老舊住宅區改造提升完成後，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織召開業主大會會議，決定管理模式。
未實行物業管理的老舊住宅區，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由物業使用人承擔。
第九十四條（物業服務企業信息公示及更新義務） 物業服務企業應當將下列信息在住宅區內顯著位置公示並及時更新:
（一）物業企業法定代表人、項目經理的基本情況、聯繫方式，客服、工程維修電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）物業服務費用和經營設施收益收支情況；
（四）電梯、消防、監控、安防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、運行維護費、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（五）受委託代收代繳事項；
（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；
（七）共用部位和共用設施設備經營所得收益明細；
（八）房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；
（九）價格、物業等主管部門監督電話；
（十）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。
第九十五條（物業服務企業的禁止行為） 物業服務企業不得有下列行為:
（一）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；
（二）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；
（三）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（四）擅自退出住宅區等不履行物業服務合同的行為；
（五）洩露業主信息；
（六）對業主、物業使用人、業主委員會委員進行惡意騷擾，採取暴力行為或者打擊報復；
（七）擅自停水停電；
（八）擅自收取或者提高佔用業主共有道路或者其他場地施劃車位的場地佔用費；
（九）其他嚴重損害業主、物業使用人權益的行為。
第九十六條（物業服務企業信用評價） 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系，對物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理，錄入物業服務企業信用檔案，定期評定信用等級，並向社會公佈。
縣（市、區）物業管理行政主管部門和開發區管理委員會具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息徵集、考核、評價、彙總和核查工作。
街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會應當做好轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的徵集、核查工作。
物業服務企業應當向縣（市、區）級人民政府物業主管部門或者開發區管委會定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。
第九十七條（物業服務企業違法信息計入信用檔案事項） 物業服務企業有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，由物業主管部門記入信用檔案：
（一）在物業服務招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
（二）物業服務合同依法解除或者終止後拒不撤出住宅區的；
（三）撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料的；
（四）未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致住宅區內發生重大房屋安全事故的；
（五）故意洩露業主、物業使用人信息的；
（六）對業主、物業使用人進行惡意騷擾，採取暴力行為或者打擊報復的；
（七）違反法律、法規規定的其他行為。
第九十八條（物業服務項目項目負責人責任制） 物業服務項目實行項目負責人責任制。
物業項目負責人有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，應當錄入物業服務企業信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵佔住宅專項維修資金的；
（二）擅自改變住宅區內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；
（三）擅自決定佔用、挖掘住宅區內道路、場地的；
（四）擅自利用住宅區內共用部位、共用設施設備進行經營的；
（五）因管理失職造成人身傷害、財產損失等重大責任事故的；
（六）被價格主管部門認定亂收費或者收費不規範，拒不改正的；
（七）嚴重損害業主利益的其他行為。
第五章 物業的使用與維護
第九十九條（物業用途嚴管規定） 業主、物業使用人、物業服務企業應當按照房屋權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批准的設計用途，使用房屋、物業及公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。
確需改變的，除遵守相關法律、法規、規章以及管理規約外，應當經有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。改變公共建築和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。
第一百條（住宅區內禁止行為） 住宅區內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外牆體開設、擴大門窗；
（二）違法搭建建築物、構築物，私自開挖、擴建地下室；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、客廳、書房的上方；
（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；
（五）佔用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（六）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道、平臺暢通；
（七）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；
（八）侵佔綠地，毀壞花草樹木；
（九）亂倒垃圾，亂堆雜物；
（十）亂設攤點，亂停車輛；
（十一）違反規定飼養動物；
（十二）在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫、亂懸掛；
（十三）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（十四）利用住宅開設營業性餐館、娛樂場館的；
（十五）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業應當進行勸阻、制止，並向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會、業主有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟；業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第一百零一條（住宅區內的道路、綠地、公共場所、共用設施權屬及使用管理） 住宅區內的道路、綠地、公共場所、共用設施，除屬於城鎮公共道路、屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的綠地外，屬於全體業主共有。
任何單位和個人不得擅自佔用、挖掘物業住宅區內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當在約定期限內將臨時佔用、挖掘的道路、場地恢復原狀。
第一百零二條（車位、車庫使用管理） 建設單位應當向全體業主公佈車位、車庫的分佈情況。住宅區內規劃用於停放機動車輛的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本住宅區內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。
建設單位不得將車位、車庫單獨轉讓給住宅區以外的單位和個人，在首先滿足本住宅區內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，經業主委員會同意後，可以出租給本住宅區外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第一百零三條（佔用業主共有道路、場地停車收費管理使用） 佔用業主共有道路、場地用於停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地佔用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地佔用費的，場地佔用費屬於全體業主共有，由物業服務企業代為收取。
物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費，機動車輛停放服務費屬於物業服務企業所有。
機動車輛場地佔用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在住宅區內顯著位置公示。
物業服務企業應當將機動車輛場地佔用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地佔用費收支情況進行監督，並向業主大會報告。
業主對機動車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。
公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業住宅區內臨時停放，不得收取費用。
第一百零四條（利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫或進行其他經營活動的管理） 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫或進行其他經營活動的，應當在徵得相關業主、業主大會同意，並徵求物業服務企業的意見後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第一百零五條（業主或者物業使用人裝飾裝修住宅的規定） 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，並告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，並對房屋裝飾裝修施工進行監督。
業主違反房屋裝飾裝修規定的，物業服務企業應當予以勸阻制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。
第一百零六條（公用物業的使用管理） 物業的共用部位、共用設施設備、安全技術防範系統和安全技術防範設施維修養護時，相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
物業專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，物業專有部分所有人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。物業專有部分所有人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
因物業維修養護造成相關業主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第六章 物業保脩金與住宅專項維修資金
第一百零七條（建設單位的物業保脩金交付義務及管理使用） 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格後、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建築安裝總造價百分之二的比例，一次性向物業管理行政主管部門設立的保脩金專門賬戶交存物業保脩金。保修責任期滿後，根據建設單位的申請退還。
物業在保修期內出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委託的物業服務企業的維修要求後，應當在十二小時內派人到現場核查情況，情況屬實的，應當在二十四小時內予以維修。
物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委託的物業服務企業可以向物業所在地的物業管理行政主管部門提出物業保脩金使用申請，由業主委員會或者受委託的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保脩金中列支。需要委託建築工程質量檢測機構鑑定的，鑑定費用由責任人承擔。
物業管理行政主管部門應當在保脩金動用後三個工作日內書面通知建設單位，建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法申請仲裁或者提起民事訴訟，由仲裁委員會或者人民法院確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保脩金。逾期不申請仲裁或不起訴的，視為其認可承擔維修責任。
第一百零八條（物業保修期滿後的維修責任） 物業保修期滿後，業主專用部位仍因工程質量問題沒有得到解決存在漏雨、漏水等問題的，由物業服務企業協商建設單位解決，協商未果的，由物業服務企業維修。
業主專用部位、專用設施設備的日常養護、維修，由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委託物業服務企業進行維修養護，並承擔相應的費用。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生，並與物業服務企業就專用部位、專用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。
第一百零九條（專項維修資金交存及使用管理） 住宅物業、住宅區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。出售公有住房的，業主應當交存住宅專項維修資金，公有住房售房單位應當在售房款中提取住宅專項維修資金。
業主交存的住宅專項維修資金歸業主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。
住宅專項維修資金專項用於物業保修期限屆滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅、公有住房已經出售但未交存住宅專項維修資金的住宅區，應當補交住宅專項維修資金。
第一百一十條（業主、建設單位住宅專項維修資金交存義務） 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收住宅專項維修資金。
業主在辦理房屋入住手續時，應當提供陝西省住宅專項維修資金專用收據；未提供專用收據的，建設單位不得將房屋交付使用；已入住的住宅區，仍有部分未售出房屋的，由建設單位在辦理不動產權屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。
第一百一十一條（住宅專項維修資金的管理監督） 業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立後，住宅專項維修資金代管部門應當將該住宅區內業主交存的住宅專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會在商業銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。
物業所在地物業管理行政主管部門應當對業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監督。
第一百一十二條（住宅專項維修資金的使用管理） 使用住宅專項維修資金相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建築面積比例按照下列規定分攤:
（一）用於小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從小區業主交存的住宅專項維修資金中列支；
（二）用於整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該幢業主交存的住宅專項維修資金中列支；
（三）用於本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該單元業主交存的住宅專項維修資金中列支。
使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業、非住宅物業或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第一百一十三條（住宅專項維修資金剩餘部分的結轉、退還等） 業主轉讓物業的，住宅專項維修資金中的剩餘部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩餘的住宅專項維修資金業主交存的應當退還業主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係收繳同級國庫。
第一百一十四條（應急維修使用住宅專項維修資金之一） 物業保修期限屆滿後，發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務企業應當立即採取應急防範措施，並同時向縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請:
（一）屋面、外牆防水損壞造成滲漏的；
（二）樓頂、樓體外立面脫落的；
（三）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；
（四）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；
（五）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；
（六）專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。
（七）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會收到申請後，應當立即赴現場查勘。屬於前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，並通知物業服務企業立即組織維修。
未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本條規定履行相關責任。
第一百一十五條（應急維修使用住宅專項維修資金之二） 應急使用住宅專項維修資金的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。
應急維修工程竣工驗收後，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在住宅區內顯著位置公示。
第一百一十六條（市人民政府制定住宅專項維修資金管理辦法的規定） 市人民政府應當制定住宅專項維修資金管理辦法。住宅專項維修資金管理辦法應當包括專項維修資金交存和續交辦法、保值增值管理、使用計劃報告、應急使用、財務預決算管理、審計監督和業主查詢對賬等制度。
第七章 監督管理
第一百一十七條（物業管理工作綜合考核制度） 市、縣（市、區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，並納入年度工作目標責任考核。
第一百一十八條（物業管理協調機制和物業管理聯席會議） 市、縣（市、區）人民政府應當建立健全物業管理協調機制，督促有關部門依法履行監督管理職責，促進物業服務行業發展，研究解決物業管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會可以召集由業主、物業服務企業、公安派出所、社區居民委員會等方面的代表參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理中遇到的問題。
第一百一十九條（市物業管理行政主管部門的職責） 市物業管理行政主管部門應當履行下列職責:
（一）建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制；
（二）制定物業管理相關政策措施；
（三）建立全市物業管理行政監督管理綜合平臺和物業管理信用信息平臺；
（四）統籌全市物業保脩金、住宅專項維修資金監督管理工作；
（五）指導、監督各縣（市、區）和開發區物業管理行政監管工作；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第一百二十條（縣（市、區）物業管理行政主管部門的職責） 縣（市、區）物業管理行政主管部門應當履行下列職責:
（一）指導和監督前期物業管理招標投標活動；
（二）前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會的備案；
（三）按照職權劃分監督管理物業保脩金、住宅專項維修資金；
（四）劃分住宅區；
（五）指導、監督街道辦事處、鎮人民政府依法組織成立業主委員會；
（六）組織開展轄區內物業管理項目調查，建立相關物業管理檔案；
（七）履行物業管理監管職責，調解、處理物業爭議；
（八）定期培訓街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會物業管理相關工作人員、業主委員會委員及物業糾紛調解員；
（九）定期開展轄區內物業管理項目調查，徵集、考核、評價、彙總、核查和監管物業服務企業及其項目負責人的信用信息工作，並接受查詢。
（十）法律、法規規定的其他職責。
第一百二十一條（街道辦事處、鎮人民政府的職責） 街道辦事處、鎮人民政府應當設置專門機構，配備專職人員，並履行下列職責:
（一）組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會履行職責；
（二）組織成立物業管理委員會；
（三）業主委員會、物業交接備案；
（四）調解物業糾紛；
（五）採集物業服務企業、項目負責人信用信息，調查業主滿意度；
（六）指導和監督轄區內物業管理項目的移交；
（七）按照本條例第四十六條第一款、第二款規定代管相關檔案資料、印章及財物；
（八）法律、法規規定的其他職責。
第一百二十二條（開發區管理委員會的職責） 開發區管理委員會應當履行本條例第一百一十八條、第一百一十九條規定的職責。
第一百二十三條（相關部門各自的職責） 相關部門應當按照各自職責，負責下列工作:
（一）規劃行政主管部門負責物業管理用房規劃，負責對違法建築的認定；
（二）建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案，監督建設單位履行建築工程質量保修責任，監督檢查建築裝飾裝修活動；
（三）城市管理部門負責依法查處違法建築、損壞綠地、塗寫刻畫與貼掛等行為；
（四）工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動、在住宅房開設經營性小餐館、娛樂場所等違法活動；
（五）價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動；
（六）公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、飼養寵物、車輛停放等活動，協助開展房屋租賃監督管理等活動；
（七）質監行政主管部門負責特種設備安全監管、監督檢查市場計量行為；
（八）發展改革行政管理部門負責協調電力設施的運行；
（九）燃氣、供熱行政管理部門負責監督檢查燃氣運行、集中供熱活動；
（十）水行政主管部門負責供水設施建設的監督管理及供水設備運行的監督檢查；
（十一）環境保護行政主管部門負責監督檢查違法排放汙水、飲食服務業油煙汙染等活動。
第一百二十四條（物業管理責任追究制度） 渭南市物業管理責任追究制度由渭南市人民政府制定。
第八章 法律責任
第一百二十五條（未在規定期限內組織成立首次業主大會籌備組的法律責任） 違反本條例第十八條第二款規定，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會未在規定期限內組織成立首次業主大會籌備組的，由市、縣（市、區）人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第一百二十六條（不報送、移交有關資料和損壞、隱匿、銷燬物業資料和財物的法律責任） 違反本條例第十九條、第七十一條第一款、第九十一條第一款規定，建設單位、物業服務企業不報送、移交有關資料的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第九十一條第二款規定，物業服務企業損壞、隱匿、銷燬物業資料和財物的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百二十七條（業主委員會及其組成人員實施相關禁止行為的法律責任） 違反本條例第三十九條規定，業主委員會及其組成人員實施相關禁止行為的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會；相關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主委員會組成人員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百二十八條（業主委員會及其組成人員不移交管理資料的法律責任） 違反本條例第四十六條規定，業主委員會及其組成人員不按時移交本條例第四十六條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任；對社會治安造成嚴重損害的，由公安機關進行治安處罰。隱匿、銷燬、塗改檔案資料給物業管理、服務造成重大損失的，應當依照刑法的規定追究刑事責任。
第一百二十九條（串通招標的法律責任） 違反本條例第五十七條第五款規定，建設單位與投標前期物業服務的企業串通投標的，依照《中華人民共和國招標投標法》第五十三條的規定處罰。
第一百三十條（建設單位未明示、公告相關信息的法律責任） 違反本條例第六十二條、第一百零二條第二款規定，建設單位未明示、公告相關信息的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第一百三十一條（依照《陝西省物業管理條例》處罰的規定） 違反本條例第六十五條第一款、第五款，第六十七條第一款，第六十八條第一款，第七十條第一款，第七十八條，第八十二條第一款，第九十條第一款，第一百條第五項，第一百零四條規定，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會依照《陝西省物業管理條例》的規定處罰。
第一百三十二條（物業服務企業未及時報告物業住宅區內發生的重大事件的法律責任） 違反本條例第八十六條規定，物業服務企業未及時報告住宅區內發生的重大事件的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會給予警告，並處五千元以上二萬元以下罰款。
第一百三十三條（專業經營單位拒不承擔維修、養護、管理責任及超範圍超標準收費的法律責任） 違反本條例第八十七條第一款、第八十八條第二款規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護和管理責任的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。
專業經營單位違反本條例第八十九條第一款規定，超範圍、超標準收取費用的，應當返還業主。拒不返還的，業主可以通過仲裁或訴訟予以追索。專業經營單位的行政主管部門對超範圍、超標準收取費用的，應當責令改正，並處五千元以上二萬元以下的罰款。
專業經營單位違反本條例第八十九條第三款規定，強制物業服務企業代收費用的，專業經營單位的行政主管部門應當責令改正，並處五千元以上二萬元以下的罰款。
第一百三十四條（物業服務企業未公示共用部位和共用設施設備經營收益情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的法律責任） 違反本條例第九十四條第六項、第七項規定，物業服務企業未在住宅區內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經營收益情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正，給予警告，可以並處五千元以上三萬元以下罰款。
第一百三十五條（建設單位、物業服務企業代收住宅專項維修資金的法律責任） 違反本條例第一百一十條第一款規定，建設單位、物業服務企業代收住宅專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期移交；逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百三十六條（適用其規定的規定） 違反本條例規定的其他行為，法律、法規另有規定的，適用其規定。
本條例規定的行政處罰，屬於經國務院或者陝西省人民政府批准的城市管理相對集中行政處罰權範圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第一百三十七條（告知當事人聽證、複議、訴訟的權利）作出吊銷營業執照或者二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求舉行聽證的權利。
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
第一百三十八條（物業服務第三方評估機構違法出具評估報告的法律責任） 物業服務第三方評估機構違反本條例規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處一萬元以上三萬元以下罰款；造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百三十九條（建設單位未交納首次業主大會會議籌備經費的法律責任） 建設單位違反本條例規定，未交納首次業主大會會議籌備經費的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或者開發區管委會責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第一百四十條（拒絕、阻礙執行公務的法律責任） 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門、開發區管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者其他相關部門的工作人員執行公務的，由公安機關依法處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百四十一條（濫用職權、翫忽職守、徇私舞弊的法律責任） 物業管理行政主管部門、開發區管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者其他相關部門的工作人員濫用職權、翫忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 物業爭議的解決
第一百四十二條(物業爭議處理原則) 物業爭議的處理遵循社會主義法治原則，鼓勵當事人優先協商，著重調解，倡導當事人互諒互讓，寬容包容，公平有序解決糾紛。
負有物業管理、監督、調解、處理責任的單位和個人應敬業愛崗、嚴明執法，積極主動協商、調解、處理物業糾紛。
反對不作為的懶政行為，實行物業管理責任追究制度。
第一百四十三條（物業糾紛處理方式） 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活動中發生物業爭議的，可以通過協商、調解的方式處理，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第一百四十四條（物業糾紛調解組織和人員） 業主委員會內設物業糾紛調解室，物業糾紛調解員由業主委員會委員兼任或由業主委員會聘請具有調解能力的人擔任；社區居民委員會下設的人民調解委員會負責本區域內物業爭議的調解工作。物業爭議數量較多，矛盾突出的街道、鎮，可以設立物業爭議調解中心，專司調解物業爭議。
政府應對物業糾紛調解員給予適當補助。
第一百四十五條（物業糾紛調解依據和要求） 調解應當依法進行，遵守法律法規、國家物業政策和社會主義道德，維護公序良俗。
調解程序簡便易行，鼓勵現場即時調解，調解組織和調解形式靈活多樣，可以由調解員獨任調解，也可以數人同時調解同一糾紛。
第一百四十六條（物業違法行為舉報投訴和處理） 任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會及其他有關單位投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，並依法處理。
有關單位在接到投訴、舉報後應當登記，屬於本單位職權範圍的事項，應當受理，並在五個工作日內回覆辦理情況；不屬於本單位職權範圍的事項，應當及時移送有管轄權的單位。接受移送單位對管轄權有異議的，由物業所在地市、縣（市、區）人民政府指定管轄，不得再移送。對於十名以上業主聯名、業主委員會、社區居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關單位應當於二個工作日內回覆是否受理，並按時回覆辦理情況。
行政執法單位需要進入住宅區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當提供便利。
第一百四十七條（信訪行政部門的職責） 市、縣（市、區）兩級信訪行政部門是處理人民來信來訪的專門機構，有受理、協助、監督處理物業爭議的職責。
本市各級各類信訪行政部門應當依法指導物業爭議當事人合法有序解決糾紛，向信訪當事人告知解決糾紛的途徑和單位或部門，有義務協助當事人解決糾紛，有權督促有關單位和部門解決物業糾紛，有權向監察部門就行政不作為的單位、部門或個人提出追究責任的建議。
未經協商、調解、仲裁或訴訟程序，當事人直接到信訪部門申訴的，信訪部門應書面告知當事人通過協商、調解、仲裁或訴訟程序解決；對違反本條例第一百三十八條第三款的行為，可以請求公安部門依法處理。
第十章 附 則
第一百四十八條（有關用語的含義） 本條例中有關用語的含義:
（一）物業，是指房屋及其配套的設施設備和相關場地；
（二）專業經營設施設備，是指變（配）電、二次供水、燃氣調壓、熱交換站等設施設備及相關管線。
（三）市，不帶括號的，指渭南市；括號內的，指渭南市轄治下的市。
（四）開發區，是指渭南國家高新技術產業開發區、渭南市經濟技術開發區、渭南滷陽湖現代產業開發區和縣（市、區）設立的其他開發區。
第一百四十九條（參照管理單位） 業主自行管理或者委託其他管理人管理物業的，參照本條例執行。
第一百五十條（生效時間） 本條例自2018年 月 日起施行。
閱讀更多 渭南發佈 的文章
