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和你認認真真聊地產，實實在在談買房
這兩天上海一直在下雨，不知道你所在的城市如何
昨天下午，我揹著雙肩包剛到公司，小夥伴們給我看了一個推送，說的是西安某項目搖號的時候，很多關係戶已經提前被內定掉了
這事兒鬧得挺大，聲音也很多，這件事的對錯其實沒什麼好聊的，肯定是錯的，而且一定要改的，堅決的改
但是這件事為什麼存在，背後的利益鏈是我想和大家說的
先和大家說說：為什麼會有關係戶這個東西，因為關係戶想要買房，是的
但是關係戶為什麼要買你的房子呢，這差不多要從一個地產業內操盤手或多或少知道的小秘密開始說起
01
當一個樓盤第一次開盤的時候，操盤手都會選擇將樓盤第一波的價格弄得比較低，從專業話術上這有很多的解釋，比如希望保證開盤必火，項目有比較好的傳播，小步快跑之類的
這些固然沒有錯，但是還有一個重要的點：他們希望第一波的價格比較便宜，可以讓那些社會權貴的人來買
為什麼呢，房地產是一個很重的行業，從一個項目開發到銷售，中間有很多個環節，換句話來說中間要蓋很多個章，走很多個部門
在房地產快週轉的時代，如果有一個環節卡著，那麼整個項目的週轉就會慢了很多
怎麼辦，又不能光明正大的打點關係，畢竟作為一家房地產企業誰也沒這個膽子
所以項目公司和當地的權貴達成一種若有似無的默契，你讓我買到便宜的房子，我這裡的審批流程就幫你快一點
然後隨著項目開發的推進，房子總歸越來越貴，那麼這些權貴們就很開心，然後這個樓盤未來一切就都順風順水
大量的三四線城市，為什麼個別項目，或者地頭蛇開發商，剛打樁就可以拿到預售證，這裡面都是這樣的關係
所以一些深諳其道的操盤手，哪怕是第一批拿出來預售證的房子，這一批次也會給一部分的價格定的特別低，本質上就是賣給那些人的
你以為社會權貴都是為了剛需買房，本質上他們才是最早的一波地產投資者
所以通過這個方式，在地產行已經成為最安全的行賄方式
02
這些都是開發商主動想要送上門的？
這其實是一個雞生蛋還是蛋生雞的問題，很多項目從拿地開始，不少權貴都會主動找上門希望能夠買到房子，軟硬都會來，給你各種暗示
而且也說實話，作為項目公司也很弱勢，如果得罪了權貴不讓他們買成房子，未來的開發會變得異常艱難，直接拖慢了開發進度，而這是職業經理人背不起的責任
所以久而久之後面一些資深的操盤手開盤第一批都會刻意的定一個不太高的價格，或者說一定有市場競爭力的價格，一來確保成功，二來萬一過程中發生什麼事，賣一套房子給中間人，麻煩總是比較順利的解決
這也是為什麼我會對普通老百姓們說，如果可以選擇的話，
買第一次新開項目的樓盤，價格一定不吃虧，因為你背後的定價者內心會有這樣的悸動03
而這種模式基本上存在什麼階段呢?
過去的房地產營銷，都存在於項目第一次開盤，因為第一次賣一定最便宜。但是到了現在，因為預售證嚴控價格，導致每一批價格都不貴，所以就變成了不少城市每一次都會有這樣的權貴滲透
說真營銷團隊在此時大量的時間都耗費在和這些人溝通上面
調控越嚴格，操盤手越是提著腦袋做人，不敢得罪權貴麼
這裡也不是為開發商開脫推卸責任，如果搖號的時候出現大量的關係戶，也有很大程度上是操盤手的無奈
所以這裡又回到了一個非常古老的經濟學套路里，越不透明的行業，最先獲利的都是那些權利關聯者
西安出現這樣的場景，本質上也是因為樓市環境不夠健康導致的，我相信過去的地產開發一定有這樣那樣的問題，無非是在搖號這個舉措下最大程度的爆發出來了
當然，爆發了也好，能夠讓輿論關注到真實的現象
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怎麼改，當然也不是沒有辦法
首先，徹底學習上海的搖號機制。如今在上海，一手房再便宜，也沒有任何可能把房子賣給關係戶了
原因很簡單，公證處已經強大到你沒辦法滲透，包括搖號的電腦都是當天新買的，在視頻前一邊直播一邊預裝軟件，所有環節徹底透明讓人不敢鑽漏洞。
而且如果發現開發商會徹底離開上海樓市，這樣的高壓態勢沒人敢亂來
而且如今來看上海樓市的搖號確實是全國最健康的，沒有之一
第二，最大程度的簡化開發流程。地產開發環節越多，想要套利的人也就越多，小鬼難纏的可能也就越多，讓所有的政府流程環節儘可能透明公開和簡單，本質上是對政府機關的約束，也是減少房源定向輸送的概率
第三增加輿論監督。這一次西安的事情挺好的，我相信後面會有一陣子西安開盤的項目不會有關係戶了，真正想買房的人可以抓緊，特別是新開盤的，如果你是剛需，買到確實就是賺到
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最後我想說的是，樓市調控越嚴格，本質上需要更多頂層的智慧。政府職責的壓力會越大，管控的環節從過去的單一地產到如今的全範圍
政策高壓，那麼對於打擊就要更加堅決的高壓，不僅僅是對地產開發從業者，對政府自身的從業人員也是如此
如今的上海樓市保持相對比較健康，那是因為雖然是嚴控政策，但是這樣的嚴控對於每個人都是公平的，不存在傾斜某一類條線。所以上海從業者目前都會選擇願賭服輸接受這樣的氛圍這樣的遊戲規則
房地產如果想要往期待的方向發展，本質上需要環節上每一個人的一條心一直髮力，僅僅地產從業者，這還遠遠不夠
道路很艱難，但依然很光明
以上為正文，來自盧俊
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