不容否認，深圳2016年“10.04”新政，及此後一年多的持續加碼，對新房市場衝擊的確很大。截止今年4月份，新建商品住宅成交月均價實現“19連跌”，降至54169元/平方米。
政府築底，帶上錢：抄！
期間，我們也清楚看到深圳樓市正在積蓄著一種矛盾，一方面，深圳城市價值受粵港澳大灣區規劃刺激，被賦予強烈的上升預期，樓價看漲聲浪洶湧；
同時，調控政策氣勢如虹，如懸在樓市上空的達摩克利斯之劍，或多或少強化了猶疑派看空樓價的情緒。
城市價值增長的預期和調控抑價造成連降的現實，成為目前深圳等熱點城市房地產市場的主要矛盾。但我們需要看到，前者具有最大的確定性，是房價上漲的核心支撐；後者則存在強烈的行政干預色彩，導致目前新房二手房價格嚴重倒掛。
這是政府在對房價“築底”，置業者再不醒悟，恐會在觀望中錯過難得的置業時機。
憑欄看，樓市風景獨好！
倒掛當前，買新房！
關於深圳房價，筆者始終堅守“城市價值+供需關係”決定論，這是影響資金進入的兩大關鍵要素。看懂了這個矛盾背後的實質，擺在置業者面前的問題實際只剩下一個，這種價格干預實際效果如何、長期存在的可能性有多大？
實際效果一目瞭然，新房成交價格“不漲”，二手房交易即使受到“三價合一”增加買方成本的影響，價格仍然高出同片區新盤一大截。深圳這方面的案例很多，幾乎每個有新盤在售的片區，都存在這種倒掛現象；
鑑於“房住不炒”定位不容動搖，“越雷池”幾乎與“掉烏紗帽”等身，就決定了控制新房備案價和網籤價格行為，短期內不會受到新房二手房價格倒掛的倒逼而遭到放棄，反而有可能更嚴。
其最終結果就是，新房成交價原地踏步，甚至後退，如深圳剛剛過去的19個月，二手房成交價則更貼近市場，受供需關係影響，呈現穩步上漲態勢。
在新建商品住宅供應量持續走低的深圳樓市，無論是剛需，還是改善，購買住宅的慾望將主要集中在新房市場爆發。
深圳樓市，美輪美奐！
負面情緒表達的正面觀察！
進入2018年，深圳樓市出現了對這個矛盾強烈的負面情緒表達，表現出兩種極端走勢，一是高價豪宅銷售火熱，出現買不到現象。典型案例就是萬科臻山府222套2000萬級別單位開盤秒光，甚至傳出置業者手持2600萬現金都買不到的猛料；
另一個是新推普通住宅中符合剛需置業者“上車”需求的低單價、低總價、低首付單位去化迅速。典型案例發生在坪山區，今年新上市3個新盤的表現無一例外。昨天電話諮詢持續跟蹤的奧園·翡翠東灣銷售現場，獲知該項目首批推售的3、4號樓已銷售一空，僅剩下面積約126平方米的單位在售。
這引發了筆者的一個思考，目前市場環境下，剛需置業者有沒有必要直接入手這種126平方米住宅？
若沒有限購政策及房貸利率上浮等因素影響，選擇較小面積、低單價、低總價房型“上車”，的確是剛需置業者當務之急的選擇。對於有意堅守城市，且通過幾年努力，基本穩定下來的年輕人，“上車”大過天！
但這波調控政策帶來一個非常不利於消費者的附屬產品，那就是成本的顯性和隱性增加，包括置業成本、交易成本，尤其對換房需求不利。
試想，如果為了“上車”購買了一套小面積住宅，目前看，夠用。但過幾年一旦個人成長順利、家庭財富實力增加，包括生養孩子、侍奉老人的需求擺在面前，想換一處更大的房子，出現改善型置業需求，那就必須面臨二套房限購政策、首付成數提高，及出售現有住房交易費用增加等門檻的橫亙。
126平，兼具投資之選！
咬咬牙，湊齊更多首付金額，一步到位購買126平方米改善型住宅，能夠做到嗎？
如果是高單價、10萬+的項目，此設想當然不成立，首付總額太高。而按照翡翠東灣項目126平方米產品“3字頭”備案價，買入門檻僅需150萬元（含精裝費用），與市場同類產品相比，優勢明顯。對於三口以上的家庭，這個目標還是很現實的。
我們再看看其126平方米產品的分佈和空間格局。
作為一個地產項目中的較大戶型，普遍都會享有最佳視野和景觀，這是規劃設計的基本原則之一。奧園·翡翠東灣二期本身在整體地塊中的位置就偏優，近瞰大學城和溼地公園景觀，遠眺田頭山山景。126平產品更是得到極盡呵護，被安排在最南端的3棟B座和4棟，均為端頭樓棟，近處永無遮擋，可直接俯視坪山河溼地公園。
126平產品分佈在南端
值得一提的是，這兩棟主供126平方米產品的，均為16層高的小高層住宅，在容積率持續攀高、高層和超高層住宅為主的深圳樓市，堪稱稀缺珍品。拋開居家不談，這種產品是兼具投資價值的優選品種。
通過下圖可增進對這兩棟朝向和景觀優勢的認識。
右側2棟小高層，近看溼地公園
再看看空間結構和尺度，下圖是其中一套126平方米單位戶型圖，三房兩廳三衛三陽臺格局（如果家庭成員較多，主臥內陽臺也可新增成一間房，創意調整後升級為四房），功能空間完全可以滿足三代同堂之需；客廳、主臥和一間次臥，全面寬窗戶朝南，最大限度地照顧到對景觀的需求。
客廳3.9米開間，類豪宅尺度，秒殺大多數三房產品的3.6米。這0.3米，就是剛需和改善產品的區別。
主人套房設計就不用說了，足夠寬裕的尺度，帶走入式衣帽間和儲藏收納空間，對於多人口家庭，主人夫婦的私密性只有通過這種設計才能得到確保。而南向次臥的套房設計，也照顧到父母對於睡眠質量的需求；如果父母不在身邊，那這裡就是孩子的陽光居所和個人私秘空間。
這套戶型還有一個亮點，客廳和主臥陽臺尺度夠大，生活陽臺也有2.2米麵寬，全部設計有同等寬度的花池，有利於憑欄賞景時的安全保障。依個人喜好打造的花池，不僅可以自賞、修心養性，也是對小區立面的美化和點綴，可大幅度增加立面色彩，一改建築牆體的冰冷觀感，給人以不一樣的視覺體驗，高端氣質油然而生。
你在陽臺上看風景，風景裡的人把陽臺當風景看，住宅小區與城市的關係和諧共榮。這樣的126平方米產品，看完你心動了嗎？
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