“寸土寸金”的城市,只有这几个!

文/城市竞争力 东南偏北

“寸土寸金”的城市,只有这几个!

今天分析的是一个地均指标:“单位面积所创造的地方预算内财政收入”!

这个指标,很大程度从本质上反映了为啥有些地方“寸土寸金”!一个地方的价值,除了与单位面积存在的人口相关,更直接相关联的就是,单位面积所创造的收入。

单位面积所创造的财政收入越高,说明土地上的企业创造得价值就越高,最直接的体现就是政府效益能够最大化。

笔者统计了全国“地方预算内财政收入”排在前50个城市,计算了这50个城市的单位面积所创造的财政收入。废话不多说,直接看图:

备注:下文说指财政收入均为地方预算内财政收入

“寸土寸金”的城市,只有这几个!

制图:城市竞争力

通过上面的数据,我们可以得出如下结论:

一、深圳是全国土地利用率最高的城市

从表格数据中也可以看出来,深圳单位面积内所创造的财政收入≈上海+北京+厦门。

前阵子,深圳被评选为“以引领超大型城市可持续发展为主题”的国家可持续发展议程创新示范区。如果从土地利用率来看,全国确实没有一个城市是深圳的对手。

以前在网络上就曾流行着一个观点:“深圳其实早就考虑好了未来发展方向,地少没关系使劲造高楼就行,横着容不下那么多优质,那就竖着码高一点”。下图是全国高楼数量情况,这么一看的话,确实还有几分道理,深圳的高楼数量仅此于国内的香港,所以深圳高楼数量,可以说很大程度上弥补了土地用地不足。

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二、这些城市高于平均水准

50个城市单位面积所创造财政收入的平均值为:0.155亿,其中高于这个值得城市有14个,分别是:深圳、上海、厦门、北京、珠海、东莞、苏州、广州、无锡、天津、南京、中山、佛山、武汉。

可能有些朋友会觉得,深圳完全是城市发展中的BUG,地少楼高人多高新企业多把平均值给拉高了。那么换一种更加公平的算法,剔除排在第一的深圳跟排在末尾的焦作再计算平均值,此时单位面积所创造的财政收入平均值是:0.126亿,此时达到这一标准的城市多出了郑州、宁波这两个城市。

就算按照剔除最高值与最低值的标准来说,全国也只有32%的城市高于了平均水准。说明在这些全国财政收入排名前50的城市,绝大多数城市都只能优先发展某一些区位,很少有城市能够像深圳、上海一样各区遍地开花。

三、珠三角城市土地利用率强于长三角

珠三角与长三角也一直是人们喜欢比较的对象。

其实如果从这一指标来看的话,也十分容易看出两个区域发展上的差异,50个城市中,珠三角有6个城市上榜,单位面积所创造财政收入总值为2.729亿;长三角有14个城市上榜,位面积所创造财政收入总值为:1.958亿。

从发展情况来看,珠三角整体的土地利用率要比长三角高,但是土地利用率高的城市,也都主要集中在深圳、东莞、珠海、广州。长三角除了上海以外,土地利用率都算不上多强,但也都不差。总的来说,珠三角,更像两头虎带一群狗啊猫啊,长三角则是一头大狼带着一群小狼。

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四、厦门竟是二线城市中“土地利用率”最高的城市

说起厦门,很多人对厦门的“吐槽”是:“一线的房价、二线的行政、三线的GDP、四线的工资”。

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很多人估也十分纳闷,为什么厦门一个“小地方”,无论是人口还是经济都算不上十分出色,为啥房价就高得如此吓人。其实从“单位面积创造财政收入值”这一指标或许就可以得到答案。

正常情况下决定房子价格最主要的三个要素分别是人口、资金、政府,但是很明显厦门更像是被房地产“坐庄”了的一个城市。怎么说呢?

炒过股票的朋友应该都知道,有一类股票叫小盘妖股,就是流通的筹码特别少,要买进卖出都很难,随便金额大一点,就会引起股价的剧烈波动,手里筹码足够多的庄家,可以轻易让股票涨停跌停。蓝筹股的挂单往往非常巨大,你拿几个亿砸进去,也不见得能冒个泡。但是这种小盘股,几百万就能轻易拉涨停。

而厦门,就是相对于楼市中的那个被庄家高度控盘的“小盘股”。

人口方面,厦门的人口增速确实相当出色,5年的人口增速42.56%,全国估计也没有几个城市能够比得了。2011年-2016年全国小学生人口变化情况是-0.13%,福建三核城市中的“福州”、“泉州”虽然相比于全国也十分出色,但是增速情况也还是比不上厦门。

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资金、政府方面,厦门自从自贸区成立后,各个自贸区的政策成了境内资本外逃的通道,外逃的资本在自贸区口岸附近往往喜欢囤积在地产中,这是自贸区落地后几个自贸区房价一轮猛涨的原因。另外福建的民营企业较多,地下经济发达,这些钱看到厦门土地的吸金效应后也从各路杀来。除此之外,政府在这当中也扮演着重要角色,可以说厦门的地产,很大程度上有厦门政府的“背书”,厦门政府一直向外界释放的信号就是,政府会强力兜底厦门房地产,你们放心来。每一次外部其他城市房价都处于下跌的时候,反映到房价上就是“突突突”的往上涨。

厦门面积比深圳略小,也都是典型意义上的“寸土寸金”,但在笔者看来,从“单位面积所创造的财政收入”这一指标来看,厦门存在很大“虚高”成分在里面(有“人”在里面坐庄),这也是厦门的“寸土寸金”跟深圳的“寸土寸金”的本质区别。


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