為了進一步增強立法的公開性、透明度，提高立法質量，市房產局現將起草的《瀋陽市物業管理條例（修訂草案）》（徵求意見稿）全文公佈，徵求社會各界意見。（各位網友如有意見，可以本文下留言，我們會進行整理發送至市房產局物業管理處）
歡迎有關單位和各界人士於2018年6月24日前，登陸瀋陽市房產網對徵求意見稿提出意見。有關單位和各界人士的意見可以通過信函或者電子郵件郵寄到市房產局物業管理處。
通訊地址：瀋陽市瀋河區大西路187號1612室。
郵政編碼：110014
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《瀋陽市物業管理條例》（修訂草案）
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業服務及其監督管理活動。
第三條 市、區、縣（市）人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立物業管理服務綜合協調機制和目標責任制，落實屬地責任，健全組織機構，完善激勵政策和措施，促進物業服務發展與和諧社區建設。
第四條 市房產主管部門負責全市物業服務活動的監督管理工作，定期向市政府報告工作並提出建議。
區、縣（市）房產主管部門負責轄區內物業服務活動的監督管理工作。
市民政主管部門負責將指導、監督業主委員會和物業服務企業職能納入社區職責範疇。市公安主管部門負責指導住宅區內治安管理、消防管理和車輛管理等工作,保障治安秩序、規範停車泊位,消除消防隱患。市價格主管部門負責制定全市住宅區管理服務收費標準。市城市管理行政執法主管部門負責加強小區綜合執法檢查,結合執法網格化管理建立動態巡查制度,依法查處違法佔地、違法建設、亂堆雜物等行為。
建設、規劃和國土資源、城建、財政、、工商、環保、人民防空、質監、城市管理行政執法等有關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的監督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當設立物業管理機構，配備物業專管員，履行下列物業管理職責：
（一）組織成立首次業主大會會議籌備組；
（二）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉；
（三）指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作；
（四）協調和指導老舊住宅區物業管理工作；
（五）協調物業管理與社區管理服務之間關係，調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛；
（六）法律、法規規定的其他職責。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
第二章 前期物業管理
第六條 建設單位應當以招投標的方式選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。
建築面積不超過三萬平方米的，經區、縣（市）房產主管部門批准，可以採取協議方式選聘。
（一）建設單位工商營業執照和資質證書；
（二）物業管理區域劃分意見書；
（三）招標文件；
（四）臨時管理規約；
（五）法律、法規規定的其他材料。
建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，合同期限不得超過三年，並報縣物業行政主管部門備案。
建設單位制定的臨時管理規約，不得違反相關法律法規、侵害物業買受人的合法權益。
第八條 物業服務企業在辦理新建住宅承接驗收手續時，應當查驗物業共用部位、共用設施設備和物業管理用房。對於在承接驗收中發現的問題，物業服務企業有權要求建設單位在一定期限內給予解決，並簽訂書面協議。
第九條 建設單位應當與物業服務企業做好物業承接查驗工作，並於現場查驗二十日前，向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；
（二）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；
（六）業主名冊；
（七）物業管理區域內各類建築物、構築物、設施設備的清單；
（八）物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在承接驗收手續辦理完畢後三十日內，到物業所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。
第十條 建設單位交付住宅物業時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。
第十一條 建設單位應當按照國家規定的物業保修期限和保修範圍，履行保修責任。
建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業所在地區、縣（市）人民政府指定的賬戶交納物業建築安裝總造價百分之二的保脩金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。
保脩金交納、使用、管理和退還的辦法由市人民政府制定。
第三章 業主、業主大會和業主委員會
第十二條 業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。
業主可以依法設立業主大會，選舉業主委員會或者執行機構。
只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十三條 符合下列條件之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同區、縣（市）房產主管部門組織召開首次業主大會會議：
（一）交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十的；
（二）交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的；
（三）自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。
物業管理區域符合前款條件之一的，建設單位應當向物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料：
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）交付使用公共設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的文件資料。
（一）委託表決：業主將一定時期內的表決權，以書面形式委託給業主委員會或者業主代表行使；
（三）默認表決：業主大會約定對特定範圍內的事項，將未參與投票的業主視為同意，相應投票權數計入已投的贊成票；
（四）異議表決：業主大會約定對特定範圍內的事項，持反對意見的業主專有部分佔建築物總面積二分之一或者三分之一以下且佔總人數二分之一或者三分之一以下的，視為表決通過。
第十五條 業主委員會委員、候補委員應當在具備下列條件的業主中選舉產生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務；
（三）按時交納物業服務費和物業專項維修資金；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的公信力、組織能力和文化水平；
（五）具備與履行職責相適應的工作時間。
（六）本人、配偶及其親屬未在本物業管理區域物業服務企業或者建設單位任職；
業主委員會由五至十一名委員單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。
第十六條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（二）執行業主大會的決定和決議；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和服務產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產主管部門辦理備案手續：
（一）業主大會設立和業主委員會選舉決議；
（二）管理規約；
（三）業主大會議事規則；
（四）業主委員會主任、副主任及其他成員名單；
（五）業主大會決定的其他重大事項。
符合備案條件的，區、縣（市）房產主管部門自收到備案資料後十日內予以備案並出具備案證明。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。
業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第十八條 業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
前款第五項、第六項和第七項規定的事項應當於每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公佈。
第十九條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉，並報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。
業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
第二十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十一條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有財物的，街道辦事處、居民委員會、業主可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第二十二條 符合下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主委員會職責:
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的。
(三)產權多元化或出租房屋較多的。
第二十三條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，由業主以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、居(村)民委員會、建設單位等派員組成。
物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數，其中業主成員應當不少於百分之六十，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第十五條的規定。
物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
第四章 物業管理服務、使用與維護
第二十四條 物業服務主要包括以下內容：
（一）提出物業共用部位、共用設施設備維修年度計劃，經業主大會通過後組織實施；
（二）維修、養護共用設施設備；
（三）物業管理區域內公共秩序的維護；
（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉站；
（五）綠地及附屬設施養護管理；
（六）物業管理區域內的公共區域的病媒生物防治；
（七）物業管理區域內機動車輛停放及交通秩序的維護；
（八）建立完整、準確、及時更新的業主和物業信息檔案；
（九）業主與物業服務企業約定的其他事項。
第二十五條 物業服務企業享有下列權利：
（一）根據業主大會決定對物業實施管理；
（二）收取物業服務費；
（三）委託專營企業承擔專項物業服務；
（四）建議業主委員會協調與業主的糾紛；
（五）法律、法規規定的其他權利。
第二十六條 物業服務企業應當履行下列義務：
（一）依法制訂物業服務制度和物業服務方案；
（二）依照物業服務合同提供服務；
（三）提出物業共用部位、共用設施設備維修年度計劃，提交業主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支範圍等；
（四）每半年向業主委員會報告工作，報送物業維修賬目，接受業主、業主委員會的監督；
（五）按照業主、業主委員會要求，列席業主大會、業主委員會會議，解答業主、業主委員會提出的諮詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；
（六）在物業服務合同終止後向業主委員會移交有關資料、資產；
（七）按照有關規定做好房屋裝飾裝修管理工作；
（八）勸阻違反管理規約及物業管理制度的行為；
（九）協助有關部門做好安全防範工作；
（十）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第二十七條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人；
（二）挪用物業專項維修資金；
（三）擅自改變物業服務用房用途；
（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施用途；
（五）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（七）物業服務合同終止時，不按規定移交物業服務用房和有關資料；
（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；
（九）不履行物業服務合同；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
第二十八條 物業服務企業應當在物業合同終止之日起三十日內，在物業所在地的區、縣（市）房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，向業主委員會或者居（村）民委員會移交本條例第九條規定的資料以及下列文件和資產，並與新選聘的物業服務企業做好交接工作：
（一）實施前期物業管理期間有關物業改造、維修、保養的技術資料；
（二）物業管理用房和屬於業主共用的場地、設施設備；
（三）預收的物業服務費、場地佔用費和利用物業共用部位、共用設施設備經營性收益的結餘；
（四）與物業項目相關的債權債務清單；
（五）物業共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；
（六）應當移交的其他管理資料和資產。
第二十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定收取物業服務費。物業服務費應當包括物業服務人員費用、物業共用設施設備正常使用和日常運行及維護，綠化養護、清潔衛生、秩序維護、物業共用設施設備保險及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產折舊等支付的費用。物業服務費應當按照房屋的建築面積分攤。
第三十條 物業服務企業應當於每年第一季度在物業管理區域內的顯著位置公佈上一年度物業服務合同履行情況和物業服務費等物業項目收支情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
業主大會或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。
第三十一條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。
業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。
第三十二條 前期物業管理期間，物業服務企業應當將購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會設立後，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。
第三十三條 物業管理活動中發生糾紛的，可以協商解決。無法協商解決的，可以由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣（市）相關主管部門進行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十四條 物業管理應當實行信用信息管理制度。市房產主管部門應當對全市物業服務企業信用實施考核，統一管理。區、縣（市）房產主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實，並將核實結果及時上報。物業服務企業或者相關管理人經查實存在失信行為的，應當記入信用檔案。
第三十五條 物業管理區域內不得有下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構；
（二）擅自改變物業規劃用途；
（三）侵佔、損壞公共場地，物業共用部位、共用設施設備；
（四）損害或者違章使用電力、燃氣設施。佔用消防通道，擠佔消防設施；
（五）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（六）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（七）違章加建、改建、侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分；
（八）排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；
（九）違反規定傾倒垃圾、汙水和拋擲雜物；
（十）違反規定飼養家禽、寵物；
（十一）違反規定從事妨礙其他業主正常生活的經營活動；
（十二）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（十三）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（十四）在建築物、構築物上違章搭建、塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（十五）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構築物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等；
（十六）法律、法規禁止的其他行為。
發生上述行為時，業主有權投訴舉報；物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告後，應當對違法行為依法進行處理。
第三十六條 物業管理區域內佔用業主共有道路、場地停放機動車輛的，應當由業主大會決定是否收取佔用費以及佔用費的收取標準和用途等。
業主大會決定收取機動車輛場地佔用費的，由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公佈賬目，並接受業主的監督。扣除管理成本後的場地佔用費歸全體業主共有。業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第五章 物業專項維修資金
第三十七條 物業管理區域內的業主，應當依法交納物業專項維修資金。物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的管理原則。
第三十八條 業主大會成立前，物業專項維修資金由市房產主管部門代管，並在商業銀行開立專戶。業主大會成立後，決定自行管理物業專項維修資金的，應當在商業銀行開立專戶，並接受市房產主管部門監督。
物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按照房屋戶門號設分戶賬。
第三十九條 物業專項維修資金的使用按照下列程序辦理：
（一）業主委員會會同物業服務企業，根據維修、更新、改造及增設項目提出使用方案。未選聘物業服務企業的，由業主委員會提出使用方案。業主委員會可以聘請專業機構提出使用方案。
（二）業主委員會組織相關業主討論使用方案。屬於物業管理區域內全體業主共有的共用部位、共用設施設備的維修由全體業主討論，涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及範圍內的業主討論，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意後使用。
（三）業主委員會持相關資料向房產主管部門申請列支。業主大會自行管理物業專項維修資金的，業主委員會持相關資料到房產主管部門備案。
（四）房產主管部門審核同意後，業主委員會組織實施使用方案。業主大會自行管理物業專項維修資金的，房產主管部門備案後，業主委員會組織實施使用方案。
（五）工程完工後，業主委員會持相關材料向房產主管部門申請結算。業主大會自行管理物業專項維修資金的，業主委員會持相關材料到房產主管部門備案。
第四十條 物業管理區域內未建立物業專項維修資金或者物業專項維修資金不足的，由業主大會決定補建、續籌方案，由業主委員會或者街道辦事處歸集，對拒繳的業主，可以依法向人民法院訴訟。
因客觀原因導致未建立物業專項維修資金或者物業專項維修資金不足的，發生維修費用時，由維修所涉及的業主按照各自房屋的建築面積承擔。
第四十一條 物業管理區域內，發生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用物業專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。市房產主管部門應當制定物業專項維修資金應急使用辦法。
各區人民政府應當設立應急資金。業主物業專項維修資金分戶賬餘額不足的，或者物業專項維修資金存在資金缺口的，或者產權單位不存在、拒不履行修繕責任的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通知相關業主履行維修義務。業主拒不履行的，區、縣（市）人民政府應當使用應急資金墊付，組織施工隊伍代為修繕，並向相關業主依法追繳所需費用的本金及利息。
第六章 舊住宅區物業管理
第四十二條 本條例所稱舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。
第四十三條 市和區、縣（市）人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，並安排專項資金用於舊住宅區的綜合改造，對供水、供氣、供熱、供電、排水等配套設施設備進行修繕和改造。
第四十四條 舊住宅區綜合改造後應當推行專業化物業服務，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供環境衛生保潔、公共秩序維護、綠化養護和房屋小修養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。
舊住宅區綜合改造後業主大會可以自行選聘，也可以委託街道辦事處負責選聘物業企業。
對尚不具備引入專業物業服務的，業主應當在居（村）民委員會的指導下，根據管理服務質量和費用，自願選擇服務模式，並承擔相應管理費用。
市、區人民政府可以給予舊住宅區管理服務適當補貼。
第四十五條 舊住宅區內共用部位、共用設施設備，屬於全體業主共有。
已成立業主委員會的，由業主委員會代全體業主管理共用部位、共用設施設備；未成立業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導居（村）民委員會代行管理。
第七章 法律責任
第四十六條 違反本條例第二十七條第一項規定，物業服務企業將全部物業管理項目一併委託給他人的，由市行政執法主管部門責令限期改正，處委託合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十七條 違反本條例第二十七條第二項規定，物業服務企業挪用物業專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額二倍以下的罰款。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第四十八條 違反本條例第二十七條第三項規定，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，並處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第四十九條 違反本條例第二十七條第四項、第五項、第六項規定，開發建設單位、物業服務企業擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施用途的，或者擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益的，或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，並處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第五十條 違反本條例第二十七條第七項規定，物業服務企業未在規定時間內移交有關資料的，由市房產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料和資產的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。
第五十一條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政複議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。
第八章 附 則
第五十二條 本條例自2019年1月1日起施行。
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