杭州“搖號”後迎來土地市場第一拍
不啻於投下一枚重磅炸彈，此前瘋傳杭州將出臺搖號政策，昨天已經得到官方正式確認——
儘管政策細則有待最終頒佈，但據目前流露出的部分信息，對於那些苦於沒有關係、缺乏高首付甚至全款能力的剛需來說，利好將是實質性的。
一方面，關係戶、號子費、茶水費被杜絕，大家購房機會均等了；
另一方面，原先因為客戶量太大開發商因此對首套房、二套房無差別高首付甚至全款的要求前提將不存在了，此前幾乎全然被排斥在新房市場之外的低首付能力剛需，也極有可能通過搖號三成首付買到房子。
當然，代價也是有的，接下去很多低價新盤的搖號，很可能會像人山人海的“中獎”現場。
像成都那樣“43953人搶416套房”的盛況，也不是沒有可能出現。
正是在這樣的背景下，今天餘杭區迎來星橋、臨平和未來科技城三宗住宅地塊的出讓，堪稱杭州“搖號”後第一拍！
土拍規則重大變化？
17315元/m²，星橋地價創新高
今天率先出讓的是臨平新城星橋區塊J-30住宅地塊。
出讓面積為30762m²，建築面積61524m²，出讓起始總價為73829萬元，起始樓面價為12000元/m²。
最終，經過三個半小時，186輪拉鋸戰，地塊被廣廈通和房產集團有限公司以106529.0萬元總價競得，樓面價17315.03元/m²，溢價率44.3%。
▲臨平新城星橋區塊J-30地塊區位圖（圖源：浙報傳媒地產研究院）
儘管封頂溢價率已降至50%，然而，依然沒有觸及封頂價格？
是的，但這並不意味著土地市場有絲毫遇冷。
如果不加註意的話，大家很可能會忽視了杭州土地競拍規則上的一個重大變化。
1），將70%的封頂溢價率調低至50%，從而有助於降低杭州土地市場的總體溢價率；
2），在封頂溢價率降低的情況下，起拍價卻大幅提高了。
這樣做有什麼好處呢？
可以有效降低住宅地塊的自持比例，從而實質性增加後續住宅供應。
▲臨平新城星橋區塊J-30地塊區位周邊項目地價對比圖（圖源：浙報傳媒地產研究院）
以星橋區塊J-30住宅地塊為例，起拍價已經高達12000元/m²，而此前星橋最高宅地樓面價成交記錄也不過14700元/m²。
而且，14700元/m²的樓面價還是70%的封頂價格。正因為此，去年9月27日金輝竟得的這塊地，自持比例高達13%，破了當時餘杭區宅地的自持比例記錄。
很顯然，今天廣廈通和J-30住宅地塊17315元/m²的樓面價，已經大超金輝地塊的“14700元/m+自持13%”。
無論是名義地價還是實際地價，星橋都創新高了。
值得注意的是，按照17315元/m²的樓面價，這個項目的精裝保本售價預計將在2.8萬/m²以上。
基本上，賣到3萬，才有微利。
那個我們長期愛理不理的星橋，也要變得讓大家高攀不起了？
又是新高！臨平樓面價接近2萬
臨平的宅地樓面價也創下新高了。
臨平新城核心區A-3-17住宅地塊拍到第153輪的時候，樓面價就已經達到18588元/m²，超過了去年12月8日首創臨平新城地塊18584元/m²的樓面價記錄。
最終，經過187輪的競拍，地塊最終被餘杭本土名企理想四維地產集團、杭州理想投資以143693萬競得，摺合樓面價19038.24元/m²。
臨平新城核心區A-3-17住宅地塊與首創地塊緊鄰，出讓面積為37738m²，建築面積75476m²，地塊規模算是中型偏小。
按照1.9萬的樓面價，精裝修售價3.5萬，差不多才有微利了。
▲臨平新城核心區A-3-17地塊區位圖（圖源：浙報傳媒地產研究院）
目前，臨平新城核心區住宅新盤幾乎斷檔。
大家要在臨平區域買住宅新盤，目前基本上只能買在臨平山北和星橋。
然而，地鐵直達，房價2萬以下，作為杭州最後的剛需勝地的臨平北和星橋，也已經是越來越一房難求的節奏了。
惟一封頂！未來科技城誕生餘杭新地王
未來科技城139號住宅地塊是今天的壓軸，也是重頭戲！
地塊位置極佳！
這塊地正好位於未來科技城核心區三兄弟東原印未來、陽光城未來悅和中南樾府的正南邊。
特別值得一提的是，這塊地邊上就是計劃投資100億規劃水系溼地環繞的未來科技城公共中心。
據公開信息，公共中心將由未來科技城管委會和華潤共同開發，包含國際會議中心、體育場、科技館、藝術館等公共設施，以及公共中心地下空間、五星級酒店、高端商務辦公、商業配套及特色住宅等。
地塊所處的未來科技城核心區，目前高樓林立，已是一派都市的氣象。像EFC這樣的地標性超級綜合體，也已經霸氣外露了。
▲未來科技城核心區超級綜合體EFC效果圖
這塊地確實也不負孚眾望。
最終，這塊地不但成為今天惟一一宗拍到封頂樓面價的地塊，而且，拍出了8%的自持比例。
地塊的得主為景瑞，總價155429萬，樓面價26997.33元/m²，創下了整個餘杭區的宅地樓面價記錄。
加上8%的自持比例，實際樓面價超過2.8萬。
精裝保本售價差不多要4.5萬/m²了。
▲未來科技城139號地塊區位圖（圖源：浙報傳媒地產研究院）
惟一遺憾的是，地塊規模偏小，出讓面積為38381m²，建築面積57571.5m²，出讓起始總價為103629萬元。
樓面起價達18000元/m²。
此前，未來科技城的宅地樓面價記錄是19664元/m²，2016年7月5日由陽光城創造，也就是現在的陽光城未來悅地塊。
也就是說，今天出讓的139號地塊，起價即接近此前的記錄價。
但即便如此，今天這塊地還是拍出了封頂溢價率，直至自持。
高潮在明日！
奧體之芯百億地王大戰將開啟
高潮就要來了！
杭州土地市場真正的大戲，而且堪稱年度級重磅大戲，將在明天上演。
這宗位於錢江世紀城核心區的M-04地塊，堪稱集萬千寵愛於一身。
1），地塊位於奧體核心區，是全杭州最炙手可熱的區域。地塊邊上的盈豐路三兄弟龍湖天璞、融信保利創世紀和融創時代奧城，是近兩年杭州樓市超級網紅盤，購買難度指數一直名列前茅。
2）， 地塊佔地面積10.8萬m²，建築面積達31.3萬m²，在杭州宅地碎片化出讓的當下，如此成規模的宅地，堪稱鳳毛麟角。
3），地塊樓面起價即高達21867元/m²。以奧體當前的熱度，這塊地幾乎毫無懸念將拍到自持，也就是樓面價將封頂至32798元/m²。
4），最值得關注的是，這塊地的起拍總價高達68.4億。光起價就已經超出2017年的杭州總價地王——63.77億的金地下湘湖單元A-15地塊。
按照50%的封頂溢價，這宗地的封頂價高達102.6億。
信達奧體地塊之後，杭州將歷史性地誕生第二宗百億地王！
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