出品：萬房研究院
執行：樓東 樓小白
上週，魯豫現身京城昌平某項目，有人問，是要“買房”嗎？魯豫笑而未答。
有業內媒體猜想，這個昌平的項目有什麼特別之處，能讓智慧型魯豫願意一探究竟？
昌平在很多人的印象裡，是一個“詩與遠方”的存在，那為何魯豫會選中這個-觀念中有點遠的區域呢？
魯豫向我們賣了個關子—為什麼看好昌平，因為它的城市生長速度，超出你我的想象。
這就很疑惑，城市生長和“選房”，有什麼關聯呢？據魯豫說：這裡能滿足我的美好生活。
壹
魯豫現身沒多久，就有人扒出了她看對眼項目的名字—招商·都會中心。這是招商蛇口在昌平佈局的一個大盤。對於這個項目，業內一直有兩個疑惑：
招商蛇口1998年入京趕考，一直都是在核心地段拿地，做高端住宅、五星級酒店、高檔寫字樓，為何會在2016年轉了畫風，要在昌平南邵拿地呢？
拿地兩年多，近期才透露，要以一種6D未來生活圈的全新社區規劃為產品做嫁衣，為什麼等這麼久？全新規劃又是怎樣的一個新物種？
關於拿地的邏輯，萬房團隊猜想了很久，直到上週聽了魯豫的訪談，才知道了背後的玄機。
操盤手說：“如今我們定位是城市和園區運營服務商，不再以開發單一高端住宅項目為主，因此，想在北京做一些不一樣的項目，而昌平南邵對我們來說，是一片特別肥沃的土壤。”
問題來了，為何在昌平南邵能做出一個不一樣的項目？
按照北京規劃，昌平是北京科技創新中心的重點區域，南邵是昌平新城組團的核心區域，昌平新城的定位是：北京重要的高新技術研發產業基地，引導發展高新技術研發與生產、旅遊服務、教育等功能。
隨著新城科技創新功能的不斷加強，未來將有大量“智慧型”大腦、“智能型”技術的人才向新城集聚，在緩解北京中心城人口壓力的同時，自己也會長成一個新的城市中心。
北京有單一主中心向雙主中心+多中心方向發展
如果說昌平南邵地塊佔盡了新城地利，已經為產品附能6D未來生活圈具備了人和，那招商蛇口選擇此刻入市，是最好的天時？
眾所周知，昌平科技新城是流著智慧蜜汁的土地，但是在昌平科技新城、產品和美好生活之間，誰能起主導作用？能將這三種變量驅動起來的關鍵變量又是什麼？
首先申明，以下的部分分析皆是華高萊斯李忠的學士觀點，知識產權歸李忠所有。
貳
我們的分析，從一個現象開始。
CBD和金融街，一個很堵，一個很不堵，這是為什麼？
現在許多城市都在規劃自己的CBD，它的典型物業應當是寫字樓，我們做規劃控制指標，應當控制一個城市CBD寫字樓的下限，就是當一個CBD裡面的寫字樓，要是少數比例時，他是不是就不叫CBD了？你們覺得這個比例應該是多高？
50%，少了一半寫字樓怎麼能叫CBD呢，這句話看上去很對，但錯就錯在這裡。聽清楚，世界成功的CBD都嚴格規定寫字樓不高於30%，因為只有高於30%這個CBD就一定堵車。
有一次開會，領導們就問北京CBD現在為什麼堵車，我說因為寫字樓蓋多了，如果一半是寫字樓，剩下即使一半是住宅，這樣不能叫平衡。因為這裡忽略了一件事，一個人在家佔的地方大，還是在寫字樓佔的地方大？
家裡，差不多是5倍的關係，你們家三口人住150㎡很正常，你能分到50㎡，但是你在公司，你頂多10㎡。能分到50㎡那是很高級別的幹部了。也就是說，一棟寫字樓裡的人，得有五棟住宅才能進行安置。
如果我們寫字樓裡一半是寫字樓，一半是住宅，而且這個住宅裡的人100%都是在本地上班，也只能安置20%的人走路在這裡上班，剩下80%，都得準點坐車到CBD這裡來，這樣一定會形成鐘擺式的交通。
而且CBD更要命的是，一旦它的鐘擺式交通和潮汐式交通形成，不得不進行錯峰上班。這就又有一個問題，為什麼會有CBD？CBD裡面所有的功能是因為咱們空間上距離的靠近，可以降低綜合商務成本，綜合商務機會。
就因為我找律師方便，找會計方便，找客戶方便，找廣告公司方便，結果上了班發現，律師1小時後上班、會計師2小時以後上班，我還開什麼會。
所以，北京CBD堵車就在於寫字樓太多，而它的住宅太少，所以導致周邊的人都來這裡上班。
叄
而金融街恰恰相反，金融街做的是歪打正著。如果當年金融街的規劃者真懂這個道理，CBD應當不堵車。因為北京是先有金融街後有CBD，也就是說當年這個動機是無意的。
北京的西二環，在金融街的東北部，有一個總建築面積達到280萬㎡的巨大居住項目，叫豐盛園小區，這個豐盛園小區原本打算給CBD拆遷的拆遷戶用的，現在這個裡面已經沒有拆遷戶住在裡面了，他們把房子都租給了金融街上班的人，這些人中午都能回家吃頓飯，並且再回來都來得及。
有一個領導搬進去以後跟我說了一句話，說我現在體會到，人生活的最高境界叫錢多、事兒少、離家近，位高權重責任輕，人活到這個境界是相當爽的，所以離家近是很重要的。
你到金融街去看，金融街一個很大的特點，大把的人都是走路上班的，這批人大大降低了金融街的交通負擔，這個邏輯叫職住平衡，就是職業和居住的平衡，就是說辦公的地方必須得有居住，居住的地方必須得有辦公，只有這樣才能從源頭消除交通問題。
這種職住平衡，表面看是解決交通問題，實則是解決城市攤大餅發展、城市蔓延吞食鄉村、城市中心空心化等大城市病的一劑良藥，同時也是激活新城活力的那條鯰魚，也是提高新城居民幸福度的最關鍵因素。
肆
說了這麼多，我們來梳理一下其中的邏輯關係：金融街、CBD指的是產業，產業在哪、資源就往哪集聚，人就會去哪。但是，在較短時間聚集了人口，規劃卻未跟上腳步，於是“產業”和“住宅”被分開，職住不平衡造就了很多“睡城”。
家住天通苑的張先生，每天上班坐地鐵再換公交，速度快點單程1小時40分鐘，他經常會說：“
最累的就是在路上，但已經算幸運的了。”“如果北京大多數人上班不用滿城跑，可以離住所近一些，交通不那麼擁堵，生活幸福感也就有了”。然而更讓張先生覺得“不可思議”的是，“媳婦有時候要去買東西，買高檔一些的，都要去市裡，因為大商場在市裡。參加一些文化藝術活動，也要去市裡。週末想放鬆一下，一想到只能去市裡，就很鬧心”。
來看下面這張圖：
在僅十幾秒的動態圖中，北京一天通常是這樣過去的：清晨6點開始，城市的四面八方逐漸甦醒過來，人們開始上班、工作，忙碌起來；進入到白天后，持續活躍的是國貿地區，在北京的東部閃耀著；傍晚呈現出多箇中心，尤其在夜晚九點，國貿、中關村、西二旗、望京、亦莊等地的熱度會短暫上升。
再來看第二張圖：
以國貿為主的商務區和以三里屯為主的娛樂區構成了北京城市中心的“雙核”。最密集的幾條城市走廊集中在建國門-國貿-朝陽門-三里屯一帶，構成了北京最活躍的地區。其他城市走廊則零散分佈在四環以外，比如西二旗-回龍觀、機場周邊、通州區新華北路、亦莊、和大興區黃亦路。
昌平新城按定位要發展成一箇中等規模的城市，會不會又成為一個“睡城”，規劃了昌平科技園產業，會不會上演CBD的窘境，雖是座新城，但依舊給北京“添堵”，讓幸福美好生活“蒙塵”？
按照昌平規劃，構成昌平新城有兩個組團:昌平組團和沙河組團，其中昌平組團包括昌平、南邵、東擴新區、馬池頭及及埝頭工業區。從區位上看，南邵夾在北京城區和昌平科技城之間，處在新城的城市綜合功能產業軸上。
查看天朗數據發現，區域內80—105㎡的三居供應不足，剛需、剛改產品幾乎處於空檔期。其中80-90㎡的剛需三居產品，當前可售僅個位數。這個現狀，在昌平新城和北京城區之間，要解決職住平衡，會是個不小的難題。
如果在南邵，有一個能解決職住平衡的社區，人口會怎麼流動呢？
巴塞羅那慢城市規劃後的鄰里社區人員流動
所以，隨著昌平新城人口集聚，潛在的科技、技能型人口紅利，已經擺在招商蛇口的面前，而招商蛇口也果斷抓住了這次機遇。或許有人會問2016年拿地，2017年市場火爆的時候，為何招商蛇口沒有趁勢入市呢？
那時候中國璽正一房難求，如果藉著中國璽的東風，效果不是會更好？為何沒有趁熱打鐵？有人說，招商蛇口太想做一個解決城市難題的好產品，所以一次次推翻方案，直到6D未來生活圈集大成之後才選擇露面。
剛聽到6D未來生活圈，地產大哥認為這是一個很虛的詞組，如果沒有產品去支撐，免不了就是房企的一次自嗨，對於解決城市難題，對於中產的幸福，絲毫起不到任何作用。
那麼，招商蛇口既然敢於亮出一身的肌肉，那他的6D未來生活圈讓人折服的理由是什麼？
伍
據說，招商·都會中心是曼哈頓街區的升級版，是紐約高線公園的同胞兄弟。為什麼這麼說呢？
萬房研究團隊採訪了項目的設計師，他說：“這個項目我們借鑑了美國曼哈頓BPC和高線公園，還有包括維斯頓小鎮等街區化的打造，把城市的功能儘量複合在裡面，再通過不同的開放和半開放區域，讓街區的尺度是一個人步行的尺度”。
下面以曼哈頓BPC街區式規劃為例，來還原招商蛇口向國外成功街區“借腦”的過程：
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對標後，試著發問，招商·都會中心學習後落地的街區規劃究竟是什麼？
項目設計師說，招商·都會中心是沿著白浮泉溼地公園做的一個地上地下大概50多萬㎡左右的綜合體，裡面有商業、辦公、居住、配套，是一個大的城市級的規模，複合型的BLOCK城市街區功能，與傳統的小區不太一樣。
之所以不一樣，這裡還有必備的唯一性資源，就是有一個1.5倍於頤和園的白浮泉溼地公園。以美國高線公園為例，因為把街區和公園的連接在一起，使這裡成為紐約市增長最快、最有活力的社區。從2000年到2010年，整個區域的人口人口增長了60%。而招商·都會中心也是通過一座橋把公園引入到社區規劃中，形成了一個複合型的城市級綜合體。
除此之外，究竟還有什麼不同呢？我們再來看具體規劃：
整個區域形成一種BLOCKE街區模式，有開放的、半開放的、私密的，這樣一個空間過渡，從對外的商辦，到半對外的公寓，再到私密的居住，實現了街區式的打造。相較於對標的案例，街區功能更復合，所以是升級版。
什麼是BLOCKE街區呢？來做一個小科普：
BLOCK是5個單詞的縮寫：B-Business（商業）、L-Lie fallow（休閒）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群），K-Kind（親和）。簡單的概括：就是居住和商業的集中融合．街區既要提供居住，又要有豐富的商業配套和休閒配套。
那麼，這種BLOCK社區的優勢是什麼？
我們請教了倡導行走城市理念的規劃專家，他為我們提供了這組分析圖：
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從規劃效果來看，像是衚衕街巷生活的迴歸。
分析完外部的規劃，再回到居住的房子，招商·都會中心提出了趨勢化產品設計，這是宣傳的噱頭，還是有成為爆款產品的潛質呢？
接下來進入產品分析環節：
招商蛇口在京的項目，公園1872、臻園、瓏原、中國璽都以大戶型豪宅為主。那麼從高端住宅轉為針對入門的、更青年化的產品做的怎麼樣？招商·都會中心的88㎡產品又會提供一種什麼樣的生活？
招商·都會中心88㎡趨勢化產品什麼樣子？
分析後發現，升級了業態，剛需小戶型在招商·都會中心做了一梯兩戶的低密洋房。住宅區平均容積率是1.4，從容積率上更接近墅區品質。
與周邊競品相比較，它的優勢又是什麼呢？
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通過對比分析，招商·都會中心88㎡三居幾乎是唯一做三分離衛生間的產品，儘量避免在日常生活中，三口之家共享一衛的干擾與不便。家庭陽臺的設計也很貼心，有個地方放洗衣機、晾衣。
整體評測後發現，前店後住、下店上住，生活、工作、娛樂混合在同一個步行範圍的街區裡，並且戶型、園林都做了成長性的設計，比如園林設計中的適老、適幼、適寵等設施，這種“時尚”的日子安全、便利，也更有活力。
陸
對於這種混合式街區，坊間是這麼理解的：混合式街區=城市活力。為什麼？想象你我回到了家鄉的一個小鎮裡，街道和廣場上聚滿了聊家常的鄰居，所有的日常功能，步行5分鐘都可以解決掉。
簡·雅各布斯在《美國大城市的生與死》中說“當我們想到一個城市時，首先出現在腦海裡的就是街道。街道有生氣城市也就有生氣，街道沉悶城市也沉悶。”
放眼市面上的美好生活，擅長講故事，但混合式街區裡的美好生活，強調城市與人的步行尺度，職住關係更和諧，幸福感也更強。舉個例子，在中午和黃昏時，大量人流在這個城市走廊上來回遛彎，這時要是不遇上朋友簡直是不可能的……
對於住在招商·都會中心的人來說，街道就像是自家的會客廳，人們或是在廣場上站著交談，或是端著椅子下棋、納涼，這樣的場景隨處可見。富有人情味和美觀的街道，是城市中美好生活的一部分，也是摯愛的體現。
如今，房地產進入了拼生活方式的時代，高顏值產品和軟性貼心服務成為必選動作，但招商·都會中心對於房企的啟示，或許是在美好生活方式之上，要給居民與城市增加更多步行互動的可行方案。
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