超級城市綜合體，是能夠拉動區域經濟的發展，與整座城市的發展休慼相關的城市綜合體的升級版，它展現了對人氣、資本、商務、技術的強大吸引力和凝聚力，是城市發展的“核心引擎”。超級綜合體除了能夠承載商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議等功能外，更加註重自身特色內核的塑造，能夠反應地域或城市的鮮明的個性，代表城市與區域的個性形象。
01
Introduction
開篇
城市綜合體的定義及發展趨勢
城市綜合體是以建築群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能於一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。但是隨著時代的進步，越來越多源於城市綜合體運作模式的綜合體建築不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據不同功能的側重有不同的稱號，但是可以都屬於城市綜合體。
為何會出現這樣的城市綜合體？
“人口高密度”和“建築高層化”方向發展是世界城市發展的一種傾向，高密度城市形態似乎不可逆轉。超級城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
中國的城市化進程是史無前例的，中國城市化率從1990年的28%到2016年的57.4%，城市化的快速進程，也在迫使中國的城市在升級，城市綜合體在這個升級過程中起到著核心的作用，它是代表城市時代精神的一張名片，其公共空間的創新和多業態功能的複合性，提高了城市的競爭力，創造了城市的價值，其擁有巨大的增長能量，將決定城市未來的發展方向。
城市更新對於超級城市綜合體的需求
中國城市的發展與城市化進程在經歷多重曲折之後，其發展的軌跡越來越清晰，我國的城市更新從拆舊建新式的城市更新，發展到承載新內容、重視新傳承、滿足新需求、採用新方式的有機更新時代。特別是在一線城市總，土地資源緊張，原有的城市結構佈局難以適應不斷髮展的需求，未來的城市更新需要注重生態環境、人文環境、產業結構、業態功能以及社會心理等軟環境的延續與融合，同時，還要銜接科技、經濟、民生、文娛等諸多相關領域。城市更新的浪潮已開始在各個地產領域中掀起，其帶來的價值與機遇不可估量。
雖然城市更新更多的是以政府為主導，但隨著參與參與主體的逐漸多元化，金融機構、民間資本將承擔起越來越重要的責任。而對於金融機構、民間資本來說，如何高效地參與到城市更新中，也成為了值得思考的命題。
全球超級城市綜合體案例分析和基因圖譜
縱觀全球，隨著經濟發展的趨勢，大型城市綜合體項目如雨後春筍般在世界各地湧現，並有愈演愈烈的趨勢，不論是以打造“城市中的城市”為目的，創造了前所未有的理想之城—垂直花園城市的東京六本木新城；
還是以高端住宅為驅動，通過高端商業及國際頂級商務和酒店為綜合體實現整體升級的香港Union Square；
或是以高端商務為切入點，配合倫敦新城市更新改造原有碼頭，打造地上辦公地下零售的新興高端商務區的倫敦金絲雀碼頭；
還是以”Diversity”（多樣性），”Hospitality”（服務性），”On the Green”（綠色性）為開發理念，在日本經濟低谷時期體現出“日本的價值”的東京中城。
每一個城市綜合體項目，從開發動因、所在區位、規劃尺度到功能業態都各有特點，似乎難以總結出一個放之四海而皆準的公式。但細緻研究後，還是可以發現這些項目背後的一些發展規律。
02
What will be the development trend of the future super city complex?
什麼會是未來超級城市綜合體的發展趨勢
在建設全球卓越城市的大背景下，城市綜合體包含地產、金融、投資、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等諸多領域，商業地產大規模跑馬圈地的複製，已然進入精耕細作時代，城市綜合體有哪些發展趨勢？
首先，城市綜合體對區域經濟的標識性和強化作用越來越顯著。
以“城市—區域”一體化、城市空間多中心化的發展趨勢，增加了各個城市或區域中心對城市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現的城市綜合體，對區域經濟具有標識性，對城市中心具有強化作用。
其次，城市綜合體將越來越有個性，能夠體現城市的特色，能夠代表城市與區域的個性形象。
城市綜合體對城市形象的提升、區域經濟的帶動有較大作用，全國各地都在不斷向其拋出橄欖枝，但是很多城市並沒有意識到城市綜合體可能“水土不服”。缺少內核，普適性的規劃設計導致如今的城市千城一面。
城市綜合體的規劃設計會越來越注重城市地域文化底蘊的植入，構造城市特色、代表城市個性的城市綜合體，才能真正成為代表城市的形象名片。
第三，城市綜合體所聚合的功能將越來越細分且具有多樣性。
從城市綜合體的案例研究與實踐案例中可以發現，城市綜合體的市場也在不斷細分，其內部各種聚合的功能也有主次關係並不斷演化。如按所處的位置分：有城市成熟中心綜合體，城市新中心區綜合體、規劃衛星城綜合體、城市近郊或遠郊綜合體。按拿地性質分：有以商業為核心的綜合體、以商務為核心的綜合體、商業和商務雙核心的綜合體、一般住宅綜合體，展覽文化特色綜合體。按綜合體配套優勢分：有地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產業概念綜合體等，但都呈現出越來越多融合的趨勢。
第四，城市綜合體的內部交通與外部城市交通一體化。
綜合體的規劃設計除了要梳理好內部交通體系外，還應該關注更大城市區域範圍內的交通疏導。對二者進行一體化設計才能夠保證城市交通體系的完整性。
如果說建築物是綜合體的骨架，那交通系統就是它的循環系統。一個好的循環系統是整個綜合體順利運行、良好工作的基本條件。綜合體的交通體系應結合交通樞紐，實施聯合開發，大力發展和利用城市公共交通，減少非公共方式的機動交通量，緩解城市交通壓力。
全面發展立體化的交通模式，充分利用空中和地下空間，有效提高道路交叉口的通行能力和交通流在綜合體內部與周圍道路之間的轉換能力。
集約、合理的停車系統設計和物流化的貨運體系，停車場的位置和規模應該根據人流量、車流量、貨流量和各業態的特殊要求統籌考慮，通過從商品生產地到客戶的全方式供應鏈流分析，規劃項目的貨運體系。
第五，城市綜合體將越來越以可持續的發展戰略。
城市綜合體的規劃將聚集最具前瞻性的規劃與策劃理念、最先進的工藝技術和科技手段、引領城市與區域的發展。可以看到，城市綜合體項目規劃成功與否，在其策劃理念，城市規劃，建築設計層面均具有較高的前瞻性，以達到項目長期可持續發展與城市效益以及項目效益最大化的目標。這些項目從開發到之後建成，在經歷20年、50年後仍然可以成為區域甚至城市的驕傲。這同樣對城市綜合體的開發提出了更高的要求。
第六，多專業/多團隊/高度整合的複核專業化設計
城市綜合體的設計具有其複雜性、漫長性和專業性，需要多專業、多團隊、高度整合、協同工作，要做大量的量化比對研究，無論是前期策劃定位、財務與運營、風險把控相結合，中期建築設計、景觀設計、室內設計等不同部門的協調合作，還是後期招商運營及管理，都需要專業的設計團隊相互協作，彼此通過緊密配合才能完成如此複雜而精密的工作。對項目管理者的組織和協調能力有著越來越高的要求。
03
"Aircraft carrier City Complex" -- introduction of Harbin Huahong International Agricultural Expo Center Project
“航母級城市綜合體”
——哈爾濱華鴻國際農業博覽中心項目簡介
1. 項目背景
2017年10月31日，聯合國支持下的“2017可持續城市與人居環境獎”的揭曉，讓正在施工中的哈爾濱國際農業博覽中心項目，步入了國際視野。哈爾濱國際農業博覽中心項目是華鴻集團傾力打造的國家“一帶一路”戰略，“中蒙俄經濟走廊”規劃重點項目。
2. 現狀條件與設計要求
項目位於哈爾濱中心城區東側緊鄰二環，毗鄰哈爾濱國際會展體育中心，佔地面積29萬平方米，總開發規模達到近200萬平方米的開發規模涵蓋：
近12萬平方米農業展覽
30萬平方米娛樂主題商業
3萬平方米室內主題娛樂城
35萬平方米高端商務辦公
12萬平方米超五星級酒店和高端會展酒店
45萬平方米配套高端公寓
60萬平方米的精品住宅
50餘萬平方米地下停車及設備配套空間
項目體量巨大，業態高度複合，是典型的超級城市綜合體。我們希望通過合理的規劃定位和城市設計，提升城市形象，解決社會問題，成為城市新的經濟增長點。
3. 項目定位
項目定位為“航母級城市綜合體”，項目圍繞“遊樂性”這一設計主題展開，並強化其獨特稀缺特性，用獨具特色的規劃設計，與眾不同的建築設計，無與倫比的形象設計，打造出一個既能體現國際化視野的又帶有鮮明城市特色的超級綜合體項目。在城市升級過程當中起到核心引擎的作用。其擁有的巨大的經濟增長能量，充滿目的性的多元體驗，豐富多彩的業態組合，獨具魅力的地域特色，將會在哈爾濱的城市更新升級過程中起到“核心引擎”的推動作用。
4. 規劃策略
城市綜合體的設計遠不同與建築設計，每一個城市綜合體都是一個與城市高度融合的項目，城市綜合體設計具有其複雜性與漫長性，在複雜和繁鎖的設計中要求項目在規劃中就有一個強有力的內核和一個適應性強規劃構架，將多業態有機組合、協同促進。
雙核心規劃結構
我們採用了地上空間核心和地下主題核心的雙核心規劃結構。地上近3萬平米的開放城市公園和地下2.5萬平米的主題樂園，使各業態模塊有機互聯，產生最大化的超級城市綜合體效應。
地塊中央3萬平米的城市主題公園，將成為城市級別的熱點聚會場所。其中包含入口廣場大型主題水秀，地面軌道小火車，水晶球展示中心，中央城市綠洲等等，這些豐富的體驗主題，像漣漪一樣，向四周散發出持續的影響力，形成強有力的主題核心。
在城市公園的下方，是中國首個大型地下主題娛樂世界，佔地2.5萬平方米的娛樂區，設計有5個不同特色主題，從哈爾濱獨特地域特色的七彩冰川，到亞馬遜叢林體驗的濱之森林，到加勒比熱帶風情的天堂樂島，到充滿童趣的秒奇王國，和科幻未來感十足的未來之城，五大主題樂園，通過呼嘯而過地下過山車串聯，用獨一無二的體驗感，為哈爾濱營打造一處全新的旅遊目的。
商業主題娛樂化
圍繞地下主題娛樂區，特色主題商業街區作為娛樂區的衍生，無論是意大利浪漫風情的威尼斯水街，還是再現京杭運河通達之勢的中華運河街，各有風情的中西水街，增加了遊逛的趣味性。
串聯地上地下的一些主題中庭，將人流引導至高區，上下貫通的主題邊庭，橫跨地塊的空中連廊，提升了地塊商業的體驗感。屋頂的月光都會主題酒吧街，電音舞臺，LED天幕，摩天輪，用極致的娛樂體驗，塑造多維立體的娛樂性商業體驗感。
文化內核個性化
城市綜合體的文化內核，最能夠反應其鮮明的個性，代表城市與區域的個性形象。本項目希望在傳統文化娛樂業態的規劃設計上有所突破。影院的規劃設計，區別於傳統影院，力求打造全國首家泛娛樂系統多功能影劇院，載體平臺化，內容多元化，功能豐富化，服務特色化，塑造強目的性消費業態。大劇院其2000座的設計規模，能滿足多元化演出、會議、大型開幕式等多功能需求，將藝術商業化，也有利於項目的長期可持續運營。
兒童文化在中國已經成為文化產品消費群體中的一股新勢力。項目以兒童為主題打造了三個不同主題核規模的兒童主題劇場，滿足不同規模要求的兒童文化活動的需求。除了這些傳統文娛業態以外，結合商業流線設計還規劃有藝術長廊，串聯文化業態和商業業態，提供一個開放的文化藝術社交場所，讓文化藝術迴歸生活。
商務、會展氛圍專業化
項目建設約12W平方米的會展中心，可分可合，滿足不同主題的會展需求。圍繞會展中心建設了全面的配套產業，包括髮展大廈、科技大廈、期貨交易所、產業金融中心、現代科技企業孵化器等完善的相關配套業態。會展與商務辦公組成完善的展覽、展示、研發等相關產業交易平臺，融匯國內外科技資源、金融資源，特別是吸收世貿中心協會會員單位，消化國際先進產業技術，形成強大的凝聚力和影響力。
5. 建築設計的地域文脈與傳承
中國建築自古地域特色鮮明，到了現代，隨著城市化的快速進程，使得建築的特色逐漸趨於量化和模數化，沒有了以往的特色。而這種簡約的、注重功能的、受人推崇的建築模式，忽略了建築的情感，遺忘了建築與地域文化歷史文脈的傳承。建築從來不是孤立的，它是由特定的環境，特定的空間，特定的人群，特定的文化而營造出的一種空間關係，建築應該帶有當地的地域特色及傳統文脈，這樣的建築才有血有肉有靈魂。
在項目設計初始，我們就注重延續城市歷史印記與場所精神，提取哈爾濱獨這一“冰城”的獨特地域符號，並從這一地域符號出發，運用聯繫、置換、抽象、剝離、意境等方法，抽象提煉出“冰稜”這一獨特的設計符號，從形式，色彩，材質，意境等方向去呼應設計主題，並將其衍生運用至建築形象設計，景觀設計，室內環境氛圍設計等方方面面，形成獨特的地域認知形象符號，讓建築與城市環境產生共鳴。
6. 複雜業態規模下的多專業設計團隊的組織協調
城市綜合體的設計具有其複雜性、漫長性和專業性，需要多專業、多團隊、高度整合、同步協調。每個業態模塊都需要多專業團隊互相統籌配合。項目彙集了諸多一流的設計顧問公司，諸如科隆會展顧問，新道信藝術娛樂設計顧問，CRTKL商業室內設計顧問，安誠傲林交通顧問，卓展機電顧問，斯特恩幕牆顧問，江歡成結構顧問，羅爾夫傑森消防顧問，東方舞臺劇院顧問，智域行酒店顧問，京冶娛樂設備顧問等等，我們高效的組織協調了各個設計團隊，為項目的成功落地性打下了堅實的基礎。
城市綜合體是現代社會發展的標誌，一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，作為設計者來說，需要用高瞻遠矚視野，不斷探索實踐提高對其的認知。
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