養心

一、房價會不會跌？

毫無疑問，房價肯定是會跌的，有這麼幾點依據：

1、人口的支撐將持續減弱

我國老齡化時代已經來臨，人口紅利即將消失殆盡。在可預見的未來，中青年人口仍將持續下降。沒有人口的支撐，房價自然會疲軟。

2、房地產支柱時代即將過去

我國經濟已經發展到了換軌的時期，房地產作為支柱產業的時代即將過去。未來必定是人工智能、互聯網+等新興產業作為支柱的時代。在此情況下，賦於房地產的特殊意義也就願意消雲散。

3、房價必須有遵循經濟規律

市場經濟有兩大規律，供求關係和價值定律。目前，在去庫存和炒作影響下，房地產價格推到了高位，已經背離了其經濟規律。未來，價格必然要向價值靠攏。

二、房價能夠下跌到什麼程度？

雖然未來房價必然要下調，但以何種形式下調，以及能下調到什麼程度，並不是一件容易預測的事情。

畢竟，房子是絕大多數家庭最大的資產，出於穩定的考慮，也不允許房價有大幅度的下跌。何況，貨幣還處在貶值的通道。

可以預見，除非發生大的幣制改革，否則直接性下跌是不太可能的。當然，國家會想方設法讓老百姓住房變得更加容易，房子有價無市或許是長期存在的狀態。

文言狀語

“房子恆久遠，一套不能永流傳”，這是一個永恆的話題。說到對未來幾年的房價預測，馬雲去年曾對中國樓市來了個史上最牛的預言，他說雖然過去8年中國的房價一直在上漲態勢，但是8年以後中國最便宜的就是房子。

在此輪房地產政策調控下，很多人認為房地產大勢已去，現在已經到了危急時刻，全國上下房子已經過度建設，人均工資早就被房價漲幅甩出了邊際，而且房地產市場充滿投資投機炒房行為，市場泡沫巨大，甚至連金融體系都受到影響，所以國家目前緊鑼密鼓的調控就是為了抑制房價過快上漲。

除此之外，房地產稅落地的呼聲經久不息，事實證明不動產登記完成已經具備了先天條件，國家最近一次的發聲也證明房地產稅的出臺是必須的，只是時間問題。一旦出臺，整個房地產市場又將迎來鉅變，炒房者、囤房者、多套房的人群都將無一例外受到影響，每年多出來的費用使得多餘的房子不僅不是財富還會成為負擔，尤其是房價保值係數較低的三四線城市會迎來恐慌性集體拋房行為，到時候房價還能支撐住嗎？

任澤平說，正在出清庫存的中國經濟，即將迎來新一輪週期。在新週期下，房價漲幅將遠遠低於每個人在自己的各自事業領域內，所獲得的收益。

1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中爆發。

中國房價永遠不會出現這種情況，大膽預測一下，未來20年應該也就是現在的水平。

富凱財經

中國房地產噴井式爆發的情形將不會在發生，現在正處在變革整合和調控穩定的一個新時期！中國房地產業發展依靠銀行資金支持，銀行資金的流動與存儲影響著市場經濟的發展！自十九大以來，房子是用來住的而不是炒的，房屋租賃市場的矛頭將起，今年以來，全國範圍的房地產調控政策陸續出臺，市場形勢從嚴從緊。但是商業地產的熱情跟著水漲船高！

中國幾位地產業大佬在2017年諾亞財富鑽石會上對房地產行業形勢進行了解讀:

任志強：房地產市場難言飽和，依然具備投資機遇

在十八大會議中提到三個沒改變，十九大里有兩個沒改變，一個是我國還處於社會主義初級階段，一個是我們還是發展中國家的地位。發展中國家說明我們房屋基礎設施還未完善，並且需要改善的區域需要向三，四城市發展！

毛大慶：存量及租賃市場前景廣闊

根據各國房地產存有來看，中國房地產市場存量業務份額不到5成，租賃份額僅佔6%，而擁有成熟房地產市場的美國和日本，其租賃市場份額分別為27%、26%，因此中國存量房地產市場尤其是租賃市場擁有廣闊的市場空間。

譚文虹：房地產投資正在迴歸本質

歌斐資產房地產基金合夥人譚文虹認為，經過十年的高速增長和近一年的平穩增長，房地產投資正在逐漸迴歸其本質。這一階段有三個特徵：專業機構優勢聚焦、大宗交易碾壓散售、個人最終趨向Reits！

所以未來地產行業的發展肯定會越來越成熟話，在國家的調控和監控下，會趨於穩定而健康的方向在進步，房子會給更多用於真實需要的針對性，而不是用來投資炒作的資本！至於房價會跌到什麼程度這個需要根據物價和人民幣價值的增漲來判斷，國家政策的目的是人人能夠買的起房，住的上房，而不是取決於價格的定位！

伊凡愛情

未來的房價會跌到什麼程度，我沒法預估，但房價的拐點，我基本能預測一下。聯合國認為，中國人口在2023年達到14億的頂峰之後開始負增長。
也就是說，在過五年中國房子的剛性需求和人口的增長，會在節點上達到某種平衡。

這樣房價就沒有繼續往上漲的助推力，必經房子是用來住的，人口負增長了，你造房子賣給誰呀!
我舉幾個例子來證明房價在拐點後，必定會下跌理由。

①國家放開二孩後，沒有產生明顯的嬰兒潮，也就是說聯合國認為中國人口拐點的時間不會有太大的改變。

②據統計到2023年，我國的人均居住面積將達到50平米，已經超過發達國家的人均居住面積，當然這裡面房地產公司居首功。

③當人均居住面積達到飽和後，人們不會在積極去購房，因為剛性需求沒有了。到時除了幾個一線城市，房價有人口流入的需求會保持一定的平衡。剩下的二，三線城市房價肯定跌，誰也攔不住，擋不住，就看跌的程度。

④10一15年後，中國的房價還要面臨一次大跌，因為到時人口還有一次斷崖式的下降。那些五六十年代出生的人，會留下一大批沒到期的產權房，到那時租房絕對比賣房划算。

⑤我個人估計，20年後的今天，中國的房價肯定是現在的50%，或許更底，因為這是歷史潮流。

人囗老齡化，人口負增長，是房價下跌的兩個必然因素。

如果，你賣房是用來自己住的，那請你大大方方買。如果，你買房是用來搞投機坐等漲價賺錢，請你三思。

滾滾是國寶

房價真的會跌。

但談房價漲跌的意義必須建立在時間的把握上。就好比股市一樣，股市有牛熊變化，是個人都知道，股票不可能永遠漲或者永遠跌，但問題是什麼時候漲，什麼時候跌，這才是最大的價值，而這個時間點才是炒股最有價值最稀缺的信息。

房價也是一樣，脫離時間談房價漲跌也是沒意義的。不知道大家發現沒有，所有人都承認房價存在泡沫，但至少從目前來看，沒有一個權威的人士敢說某個時間點房價會跌。

之所以不敢說，我覺得至少有這麼幾點原因：

1、中國的房地產政策變化太快，經濟界人士往往只能以相關模型推測房價走勢，但相關模型在強力的政策面前往往很無力。謝國忠之流就是這樣倒下的。2017年的調控成果是顯著的，但2018年，風向明顯變了。其實今年又是有點這個味道，一邊調控，房貸利率仍然在漲，但一邊在人口方面放水，等於是繞開了防火牆，房價焉能不漲？

2、中國的經濟到目前為止仍然相當依賴房地產，任志強為什麼能成為“超級網紅”，屢屢言中，其實就是因為他認清了這一點，他有個著名的“夜壺論”，現在仍然適用。這一點，看土地價格就行了，看土地成交量就行了。

2018年前4個月，50城市土地出讓金達到了11882億，同比漲幅達到了48.8%。

土地的成交額是一部分，再看看地價，從下表可以看出，雖然2018年溢價有所下降，但仍然地價仍然是上漲的。

最後看看這張圖：

房地產有多重要，不言而喻。

3、一直說的都是“穩房價”。很多地方政府在調控房地產的時候，都設置了限價，但你得看清這個限價是怎麼定義的。可以看看湖北，他們提出房價漲幅要與人均收入增速相適應。收入和房價都在增，但他倆保持一致，等於是沒漲。那麼就有問題了，收入分化是相當嚴重的，非常多的人收入增速是低於人均增速的，常常抱怨被平均。

人口有一個因素，是大家比較關注的，那就是老齡化可能會導致住房需求的下降。但這個利空其實也是有對沖的。

一個是消費升級。人們對住房的需求是不斷提高的，好的房子，人們永遠是嚮往的。你要希望住好房子，往往手中的房子是要置換出去的，甚至是兩套換一套這種都是可能的，你在小城市有多套房子，但如果你想遷移去大城市，這些房子可能只夠換首付。同樣是大城市，地段的遷移，面積的增加也會帶來購房成本的增加，很多人換房都是要額外掏錢補充購房款的。

二是家庭小型化的趨勢。以前是一大家子擠在一套房子裡，現在一對夫妻，單身可能都希望擁有自己的獨立居住空間。

這兩點在未來10年內都會保持，在這個過程中，老齡化對房價都不會構成實質性影響。

樓市微觀察

我們對於房價的預判常常會有這個或者那個問題，或者叫做視覺缺損，結果和真實的房價有很大差異。房價的趨勢無非是漲或者跌。

有人堅持認為漲。他的理由很簡單，我們的物料成本在漲，人工在漲，其結果房價只能漲。貌似很有道理的背後，忘記計算構成房價最主要的成本，土地價格。

有人認為是跌，人口因素，經濟和收入因素。接下來進城的人是減少還是增多。接下來城市人口是繼續擴張還是平穩。有人說二孩促進住房消費，有人說二孩太少不足以形成分量。

我一直說，樓市是政策市，它不是一個簡單的二級市場。政策的驅動作用是明顯的。比如最近的租售同權政策，怎能解讀。政策看到了一種什麼樣的情況，才會有這樣的應對。對這項政策的誤讀同樣導致房價的誤判。

我們說，從城市化進程開始之初，每個中心城市的人口都快速的增加。中心城市周邊的地區，那些80年代的萬元戶，先富起來的一部分，都開始進城，就業在中心城市的年輕人，帶著家庭三代也進入中心城市。錢少的，會賣掉當地的房子，大家庭一起投奔大城市。經過十幾年的遷徙，但凡有些錢的或者能在城裡謀生能力交強的，都進城了。那麼現在還沒進城的人，經濟質量如何呢。當租售同權政策出來的時候，我想是看到了這部分人群了。

所以有公租房廉租房的出現。當然個人租房市場也構成一個主要成分。買得起就買，買不起就租。在城裡能找到錢，在農村很難找到錢。也就是不管有沒有錢，經濟和社會發展到這一步，城市化和農村化之間的不同就出現了。這個你怎麼判定怎麼看。

第二是土地價格和房產稅。一直以來到現在為止，都是按照土地招拍掛來獲得地方發展資金都土地供應政策，要面對以房產稅作為地方政府資金來源的轉變。在這個轉變中，我們固有的對房屋成本的考慮是不是還會繼續正確。雙重徵稅的可能性總是不存在吧。刨除土地成本，也就是土地樓板價，房屋的建造成本，那就是個零頭了。

那麼房價怎麼走，怎麼看。

中心城市，人口聚集效果明顯的城市，房價堅挺和上揚，中小城市，人口聚集效果不明顯的，或者人口離去明顯的，除了下跌還能怎麼辦。所以房價漲不漲，看你在哪裡。

第二是，進來的人比你強還是弱。更弱的人，來了也只能停留在租賃市場，並不會影響房價，比你強的人進來多了，他們會用更高的價格，讓你交出房子。

第三是政策的情況。政策怎麼走。地方政府發展當地越積極的，經濟能力越好的，房價，你想它降就很難。

大舟財經觀

首先，我們來列舉幾個關鍵的問題，弄明白這幾個問題，相信大多數人就能明白，房價在未來的狀況。

一、買房子來幹嘛？

這個問題，個人作為普通老百姓來說，很多人都會異口同聲的告訴我們，拿來住的呀，對，房子，就是拿來住的，當然，也有人說房子拿來住的同時，坐等升值！那麼大家來看看，現目前投資客，在房地產市場還有生存土壤嗎？答案是沒有，政策限制，加上現在的高房價，真正一次性買10套20套的投資商還有嗎？像股票大盤6000點的時候一樣，誰還敢最高進場？

那麼問題來了，既然不是純投資，那目前的商品房市場就只剩下純居住，純剛需的人了，當然，每個人心中都抱著一種所謂的坐等自己的房子升值的思想，最核心的是什麼？我是拿來住的！

二、還有多少人需要買房？哪類人群需要買房？（對號入座）

關於目前國內商品房總去化多少，已購房人數多少，在這就不做說明了，大家上網查就能查得到，那麼還有多少剛需人群需要買房呢？已去化的咱不說了，目前需要買房的幾乎集中在80年代後期及90年代出生的年輕人了，這類人年輕，正值20-30左右的年齡，沒有太多的經濟基礎，正趕上房價暴漲的年代，對咱們來說也是一種悲哀，我們需要結婚、需要房子、需要一個安家的場所、需要一個遮風避雨的港灣，我們在努力的拼搏著！

三、我買的起嗎？怎麼買？

按照目前咱們普通家庭來舉例，年收入能達到多少？一個家庭，拋去生活支出及醫療等等，一年能省下10萬嗎？咱們就以10萬為例吧，10萬，能買國內1-2線城市商品房的幾平米？以筆者所在的成都為例，目前成都還不算一線城市，商品房均價卻早已經突破1萬，也就是說，一個普通家庭一年的存款，買不來成都周邊商品房的10個平方；咱們一個家庭，需要保持目前的現狀10年，才能買一套約100平米的毛坯房；那有人說了，咱可以貸款嘛，對，貸款，花20-30萬出首付，我跟我的家庭，我的老婆，需要在未來20-30年裡，揹負超70萬的債務，還不算房屋裝修；當然，很多人又會說了，到時候房貸還完，就輕鬆了，是啊，等咱們還完，我們已經是爺爺奶奶輩兒的了，這是目前社會大眾主流的思想；我們內心中其實並不想被高房價而捆綁，而是我們目前別無選擇，我們結婚需要有套房子，組建一個家庭，也需要有這個東西；而要達到這個目的，我們普通人需要揹負30年左右的債務。

有房之後，我們的生活品質真的提高了嗎？這個誰也不能給到準確的答覆。

四、商品房是潮流還是剛性需求？

讀到這裡，我希望大家理清楚一件事情，商品房是屬於房屋的一個種類而已，很多人誤解了商品房只是房屋的唯一提現了；商品房存在多久了？從古到今是中國人的習慣？又或者是近10年才興起的事物？

答案顯而易見，後者，這不是中國5000年曆史的民眾習慣，是近代順應城市化發展的產物，那也就是說，這屬於近代生活的潮流，只是說，這一潮流，影響了一代或者幾代人而已；

咱們回過頭來，看看上世紀80-90年代生活潮流是什麼？那時候結婚也講三大件：

90年代結婚的人，其婚房大多還是單位分房。男方準備些金戒指、金耳環、金項鍊等一些首飾，房子搞個簡單裝修，外加彩電、洗衣機（摩托車）、錄像機（影碟機）這“三大件”，就算是豪華迎娶了。還有另外一種觀點，90年代三大件：電腦，空調和摩托車啦。

而到了21世紀，到目前為止，我們的對生活的追求統稱：車子、房子、票子；其實說到這裡，大家就明白一個道理了，每個時代，人們隨著生活水平的提高，對生活品質的要求也在不斷的變化。

商品房，僅僅是這一時代的產物，這一時代的潮流而已；他總會迴歸理性的，就像你現在去買輛普通的摩托車，差不多也就一個月的工資而已；當然，這僅僅是舉例。

五、供需關係

一件物品的價值，取決於需求，需求大於供應，那價格蹭蹭蹭的往上漲，這個大家都明白，而當供大於求的時候呢？或許很多人不相信，咱們還是來舉例說明：

筆者是90後，我的父母名下一套商品房、家裡農村一套房、爺爺奶奶也有房子；而我的伴侶家裡也是一套商品房，我們雙方，在咱們這一代，也是順應當時黨的號召，都是獨苗；也就是說，算上我們兩邊的家庭，我們自己也有一套房子的情況下，我們今後，在父母老去之後，我們這個小家庭，將會擁有三套以上的房子；我相信，跟筆者類似情況的同時代的年輕人不在少數，也就是說，快的話10年內，整個商品房的供需關係將發生逆轉，每個家庭都會繼承或購買有2套以上的商品房，我再請問大家，這還算是剛需嗎？我相信，某一天，你會為你手裡有房而變不了現而煩惱！你要賣一套產權僅僅30-40年的房子，可能並不是那麼好賣了！那麼這個固定資產變不了現金，放在那裡有什麼用呢？抵押給銀行？那大家都抵押給銀行，銀行會接受嗎？

六、替代品

我現在買不起，怎麼辦？我也不想揹負這麼大的壓力，讓家庭的生活質量下降怎麼辦？目前房屋供應市場依然以商品房為主，而很多的企業以及政府也在探索著解決社會對於住房的需求，比如長租、共享房屋等等方式，我相信，未來會有越來越多的人接受新型房屋的居住方式，而不僅僅將目光集中在商品房上。

六、結語

我想，弄明白以上的幾個問題，各位讀者內心已經有答案了，或許在未來的某一天，房屋不會變成白菜價，但是，也絕對不會是現在這樣離譜，它會迴歸理性，商品房，只是房子的一個種類，不是剛性需求的產物，是城市發展的產物；而房子，是所有中國人未來必備的必需品，他可以是市區的共享房屋、長租公寓、田園中的民居、城郊的小型別墅等等，商品房，將逐漸在社會發展的歷史進程中褪下閃耀的光環！

共享鄉村民宿蔣大大

青島限購從兩年上調至五年，西海岸靈山衛受到萬達茂開業，影視基地的投入使用全球電影市場焦點，一些外景的取用一般會選擇周邊高端小區，地鐵今年首次開通東西貫穿，二手房市場從去年的0.8萬/平上漲到2.8萬/平，一線海景更有突破3萬的趨勢

一套 兩居室的房子買下來，總價加稅預計在250至300萬，小區整體入住率50%，業主居住率不到30%，租客佔整體入住率的70%，每月租金在1500_2500元，出租回報率低到想哭

A旅遊地產資訊顧問張輝

未來指的是多久？

我們一直說房價要下跌，我前一段時間也一直在觀察，因為自己也要買房，所以特別留意了一下。但是，真正的下跌還並未出現。開發商等所謂的降價，也只是可憐的幾十元，對於你上萬的房價，跌幾十元一點感覺都沒有。總之，跌幅不會太大，我看到的都是幾百，幾千的漲，跌的時候就是幾十幾十的跌，降價幅度並不大。

我們從以前幾方面看，看看房價是否會一直跌下去。

第一，一二線城市房價趨於平穩，目前有所下降，可是幅度很小。參照年前恆大和萬達的動作，我們會覺得房地產紅利期已過，按照市場規律來說，要走下坡路了。可是，有關部門會坐視不理？

第二，天價地皮。這是地方政府的一項財政收入，而且佔了很大一部分。如果房價無休止的跌下去，開發商們不來了，地賣給誰？財政收入哪裡來？

第三，三四線城市商品住房尚未飽和。開發商轉移資金指三四線城市，造成了三四線城市短期內的猛漲。我們縣直接翻了一番，售樓部門口人依然不少。當然，這裡面並不缺開發商僱傭來的一批踏門檻的人，這塊各位自己斟酌。沒有飽和，證明就還有需求，那麼房價自然會上漲，這是一個供和需成反比的關係。供大於需了，降價；供小於需了，漲價！

第四，地方政府出臺新政，吸引人才入駐。參考前段時間西安市的人才引流計劃，單日新簽入駐人員達一萬多。那這部分人去大西安發展，那也需要住房啊。是不是需求又來了？

第五，跌小漲大。時間驗證了這個觀點，上次售樓部給我打電話說降價了，我問降了多少，答40多，我說那不著急，我再等等。一月後去，房價漲了260。瞬間不知道怎麼辦了？不知道開發商是否是在用飢餓營銷的手段在刺激我們？

第六，以前貸款買了房的，如果房價下跌，他們怎麼辦？這個問題，有關部門應該不會坐視不管的。舉個例子，100萬買的房子，首付30萬，貸款70萬，三年後房子市值50萬。這意味著什麼？意味著你無力償還房貸，銀行收回房子，你還欠銀行將近20萬。這個時候會造成什麼影響？各位可以大開腦洞去想想。

第七，銀行收緊房貸，提高房貸利率。其實就是你等了幾年，房價鬆動了，你要買房，各項費用加一塊，發現和前幾年買相差無幾，還得後悔自己多租了幾年房子，多付了那麼多租金。

總之，有關部門在大方向上的調控抑制了房價的過快增長。但是，房價絕不會跌破白菜價的。從現在往前數20年，你會發現，房價一直在漲，中間或許有部分下跌，但是大方向上是不是還漲了？

我自己也希望房價下跌，好讓我也能買一套屬於自己的房子，有一個像樣的家！

葉子說球

眾所周知，如果房地產投機行為日益嚴重的話，很容易積累房產泡沫，一旦被刺破後，整個房價都會暴跌，繼而帶來嚴重的經濟和社會危機，那麼金十君先帶大家瞭解一下房價暴跌的後果。

1、房價暴跌可能引發金融危機

據統計，房地產貸款佔銀行總貸款的20%，房價一旦暴跌，首當其衝的肯定就是銀行，再想找銀行貸款就要更加困難了。最慘的就是那些高價買房的房奴，房價跌了，房產貶值，銀行會要求補足抵押

最嚴重的還是，房子賣不出去，開發商無法回籠資金，導致資金鍊斷裂，只能宣佈破產倒閉，借錢給它們的金融機構就會產生大量的壞帳和資金黑洞，金融行業可能面臨崩塌，也不能放貸給其他企業，最終破壞了整個社會的流通。

2、相關行業受影響或危害經濟發展

房地產作為中國經濟的支柱產業，上下游產業鏈涉及範圍太廣了，一旦房地產出現問題，像水泥、鋼材、土地、建築施工、家居和房產中介等這些相關行業無不受到影響，隨之引發大規模的倒閉潮、失業潮。

3、我國房價暗藏很多泡沫

事實上，目前我國的房價處於高企的位置，房價上漲的幅度也遠遠超出了薪資的增長速度，可以說根本不是一個層次的，這裡面有很多的泡沫存在。當然，基於房價過高可能會導致經濟危機，國家絕對不會讓這種情況出現。

4、國家促進房地產健康發展

對於當前的現狀，房地產泡沫只能是消而不破，逐步消化，不能戳破，也不能繼續吹大，最終讓房價緩慢回落或者穩定健康發展。十九大報告已經明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

在國家的要求之下，各地方也都在試行和推行，比如大力發展住房租賃市場，因地制宜地發展共有產權住房，加快棚戶區改造和公租房建設；同時，一些城市也在實施精細化的房地產調控政策，甚至一個城市裡的每個區/縣都不同。

5、房地產調控將持久運行

不難相信，在房產稅出臺、租購同權和租售並舉大規模推行之前，房產調控將會持續很久。今年全國兩會閉幕短短10余天內，深圳、杭州、西安、成都等逾15個城市出臺各式差別化的房地產調控政策，從“賣房搖號”到“三價合一”再到“限購升級”，中國新一輪房地產調控潮風雨欲來。

綜上所述，金十君認為短期內，具有發展潛力的一二線城市房價會維持穩定，可能會出現小幅下跌，隨著土地供給和人口的增加，房價將會保持上漲趨勢；而房價保值係數較低的三四線城市，短期房價會一直上漲，但不會持久。

哪座城市將率先成為我國第5個直轄市？2018年的房價還可能降回10年前的水平嗎？關注“金十數據”，我們給您提供更專業的解答！

關鍵字: 房產 小編 大庇