以下內容據鍾偉現場演講整理：
一、2018年經濟增速下滑不可避免
中國夢和實際生活有什麼關係？中國夢分三個階段：2020年、2035年和2050年。三個目標風險最大是2020年—2035年階段，因為期間不太好預測中國會發生什麼。
相對來說，金融去槓桿、精準脫貧、環境治理在2020年實現的可能性很大；如果人民幣不升不貶，中國有望在2035年—2038年趕上美國，如果人民幣稍微升值一點，大約在2025年—2028年GDP超過美國。所以在未來的一段時間，2020年—2035年風險最大。
我們千萬不要有中國經濟還能奇蹟般再回到一個高速增長階段的幻想，這是不太可能的。從現在到2050年，每10年經濟增速將會繼續放緩0.7至1個百分點，到2050年前後，中國經濟增速大約只有4%左右。這是三個階段我們可以實現的一些增長目標，現在我們還沒有達到全球平均水平。
如何看2018年中國經濟增長？我們不認為2018年中國經濟增長有多好。可以舉一些指標，固定資產投資2017年增速是9%左右，目前是7%；消費2017年增速在10.5%左右，今年大概在9%多一點；物價預期今年CPI能夠在2%左右，實際來看，今年下半年物價回到2%可能性不大，大概百分之一點幾；PPI預期大概4-4.5%，實際運行是3.4%，下半年會繼續向下，再加上錢緊、錢貴一系列因素疊加，今年中國經濟增速相比去年會放緩。
整個企業狀況也並不好，目前工業增加值能帶來的淨利潤率在6.2%左右，比較一下6.2%資產端收益對於負債端是什麼？國開債收益大約在4.6%左右，對企業來講，融資成本、負債端成本不斷攀升，資產端收益沒有顯著改善，中國金融行業盈利狀況都在惡化，券商利潤收益能不能實現去年一半都令人懷疑。
從主要經濟指標、物價走勢、實體經濟產出和盈利狀況等指標來看，今年中國經濟增長前高後低，一個季度不如一個季度，明年會更低，這是一個關於增長的狀況。所以中國今年最多是一個全球經濟增長的壓艙石——穩定為主，今年全球增長亮點在美國。
由於增長逐步向下，政策會略有放鬆，但放鬆力度還是不夠。社會融資總額調控值是12%，目前實際執行不到10%，我們擔心今年涉融總額增速只有9-9.5%；廣義信貸M2，目標值只有8-9%，如果今年經濟增長6.6-6.7%，物價水平1.5-2.0%，兩者相加比M2增速要快。如果再看一下M2比GDP，2016-2017年下降了大概6-7個百分點，整個貨幣政策是縮表的，存款越來越少，越來越貴。
從新聞聯播可以看到我們為企業減輕稅負，名義上稅率下降了，但這個不重要，重要的是看今年1-5月份或1-4月份，財政實際收入增長遠遠高於GDP增速，因此財稅部門實際收到的財稅費是增長的，居民和企業實際承擔稅負是在增加的。減稅是名義的，增稅是實際的。
其他領域也如此，在GDP的分配中，給企業減稅還有一定餘地，給企業減稅那要給誰來增加稅負呢？一減一增才能保證財政平衡，能夠增加稅負的大概只有居民了，典型樣板就是這幾天鬧得沸沸揚揚的演員偷漏稅問題，這個是非常明顯的。
二、金融行業的幾個趨勢
金融從來就沒有被證明是經濟核心，金融不是經濟的核心，創新才是經濟核心。
中國金融行業面臨著怎麼樣的狀況？首先金融貨幣供給包括涉融、廣義信貸增速放慢；其次運行到4月份，無論央企、地方國企、地方政府、民企和居民都沒錢，都覺得錢緊、錢貴。
以地方政府為例，2017年由於房地產特別好，土地出讓收益加上涉及房地產包括土地增值稅、契稅、企業所得稅等稅費，地方政府能從房地產行業獲得13-15萬億收入。今年土地出讓收益在1、2月份非常低，3、4月份略微高一點，所以地方政府財政困難比較大。
還有其他一些因素嗎？也有的。比如說資管，資管新規涉及到100萬億金融資產，從表外回到表內，從非標回到標準，這個過程異常痛苦，並不是100萬億表外都能夠回到表內。其中百萬億老資產對接兩個主要的平臺，一個是地方政府融資平臺，一個是房地產平臺，到2020年之前大約有62-65萬億老的資產要得到清理。假定其中60-70%能回表，還有30-40%不能回表，意味著30萬億不能回表。
金融利率價格也不樂觀，做實體經濟只能獲得6.2-6.5%左右回報，十年期國債目前資金價格3.6-3.7%，國開債的價格在4.5%左右，信用逆差拿6.3%、6.4%減掉4.5%，大概就一兩個點左右。如果央行不能降低負債成本，企業不可能獲得便宜融資，這個狀況愈演愈烈。
總體上來講，如果三年時間人民幣比美元是穩甚至略有升值，利率水平是高的，那麼今後一段時間利率有沒有下行空間？取決於人民銀行操作意願。
金融未來是什麼？金融機構行業集中度會提高，沒有必要存款性機構4000多家，那麼多中小銀行、農信社、鄉村銀行、村鎮銀行，未來沒有那麼大生存土壤，互聯網金融機構也沒有那麼廣闊發展空間，金融機構之間彼此交錯混業經營，金控格局也難以維繫，在一些金融機構處於控股地位的房地產企業，未來控股地位也會受到很大限制。
所以金融機構行業集中度提升是必然的，銀行業工農中建市場份額會上升，農信社、中小銀行可能會下降甚至淘汰出局；業務更多回歸傳統而不是創新，這是金融的明顯趨勢。
三、房地產行業的三大趨勢和三大機會
很多人說“房子是用來炒的，股票是用來住的”，原因是什麼？看一下2008年5、6月份，過去十年上證指數跌了10%左右。2008年北京房地產均價在7300元-7400元左右，目前均價是6.8萬元左右。所以，當年你要投資股票跌10%，投房地產大概漲7-8倍，這是過去一段時間我們能看到的情況。
可是風氣變了，中央強調房子是用來住的、不是用來炒的。另外還有一些故事，例如雄安新區，雄安跟商品房開發關係是比較弱的。例如海南自由港，自貿區的概念很多，但自由港還是第一次被使用在一個區域。自由港跟房地產開發關係也很弱。
隨著多主體供給強調，多層次需求滿足，租售並舉等一系列措施，預示著在今後很長一段時間，房地產市場從單純市場化供給、商品房唱主角變成了多主體供給，政府、企業，甚至有一些基層政府都有可能登臺亮相，形成一個非常複雜多軌制，對房地產行業不利。
房地產行業基本有三大趨勢。
第一、城市比農村更重要，如果現在你走向農村，響應振興鄉村號召不一定符合商業規則。因為目前農村5.9億人，城鎮7.9億人，財富和人口都向城市集中，而不是向農村集中。在城市進行房地產開發，是以城市更新和居民改善需求為主。在農村5.9億人口會減少，財富會流出，目前並不僅有城鄉差距，還有貧富差距，中國居民可支配投資35%-36%集中在1%的居民手裡，剩下的99%的人擁有大概65%左右的金融資產。
第二、資產運營管理能力比開發能力重要。在城市大規模供地、開發餘地已經不大了，更多是拿到好地做一些優質資產，這些資產值多少錢取決於資產運營能力。一些綜合體運營管理好能夠獲得6%-7%年回報，管不好只能獲得3%-4%回報，市場估值就兩樣了。
第三、高週轉暫時行得通，未來是否行得通不知道，尤其提醒以住宅開發為主、負債率在85%以上的企業，可能會面臨一系列問題。並不是說高負債一定不好，要看負債結構，如果發了三年期、五年期美元的債，然後兌成人民幣在國內來使用，債務期相對較長，安全期可能會大一些。有的企業強調跟投機制，四個月要開盤，五個半月要現金流反正，這種高週轉基於三四線城市住宅開發模式，在未來能走多遠很難判定。
房地產是一個城市化現象，也是一個貨幣化現象，這是毋庸置疑的。三四線城市再分化，更多機會也不是三四五線的，而是重新回到一二線。
再看一下，居民收入增長是能夠支持房價的，很多人可能會不喜歡這一點，前兩天有人說在1989年到1990年，北京房價是1600元，而目前北京房價已然是好幾萬了，所以房價貴了，這個說法不一定成立。目前6.8萬元，1989年是1600元，可以計算出漲了多少倍。目前北京市民平均工資大概是7000多元，1989年是68元，可以計算出每月工資能夠購買的商品房面積。毫無疑問，1989年1600元房價比現在6.8萬元的房價要貴得多，因為市場化商品房供給永遠都是以市場化方式去增加供給，推低價格使得居民可承受。
2018年發生一系列不利於房地產的金融舉措，如果春節前發外債就算髮了的，最近也發不了了；以前通過萬能險、投連險還能融資，現在融不了了。從信貸或者信託獲得融資，難度不是減少而是增加。總體上來講融資狀況不是太好。
從1-4月份房地產運行格局來看，可以概括為幾句話：第一句是土地出讓開始停滯不前，尤其是三四線，土地出讓收益增長基本上為零；第二句是資金到位不斷下滑，每月房地產資金到位大概1.2萬億元，同比已經少增長1500億元-2000億元，房屋銷售增速同比打了對摺。年內還好，但是高週轉模式能夠維持多久，就不太好說了。
向大家彙報些熱門的東西。比如說綠色建築，它是一個好東西，可是消費者願意買單嗎？我們強調綠色建築，是為了讓消費者對更高建造成本支付價格，還是為了通過綠色建築去發行綠色債券，獲得比較便宜和方便的融資？目的是什麼？
又譬如特色小鎮，特色小鎮是通過特色小鎮在非公開市場拿地，還是有其他的一些想法呢？究竟有沒有在特色小鎮上加載產業的能力？絕大部分開發商，尤其是華南的開發商，他們不具有在住宅開發加載產業的能力，或者說目前華南曾經最領先的開發商，慢慢有一些不再那麼領先了。
機會大概在三個方面：一是市場未飽和區域，比如佛山、東莞；二是城市首位度非常高的區域，例如在成都，目前看機會比較好的是太原和石家莊，以及鄭州；三是基礎設施改變非常大的區域，例如將在沿海建立一條京滬東線，會對山東南部臨沂、新沂，包括江蘇北部和江蘇靠近深海的城市改變比較大，結構性的機會還有。
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