西安還是重慶，似乎是最近很多人都在糾結的問題。
由於鄭州樓市持續猛漲和限購限貸政策，不少投資型甚至自主型購房者都開始關注西安和重慶。
6400元/平買大三房！用滎陽的房價，買重慶主城核心區的房子！
看到這樣的標題，有沒有很激動？反正房總管是很不淡定了。客觀來說，重慶與西安的房價確實不高，以城市排名為例，西安和重慶的房價明顯都低於排名相似的城市。
與其他城市的對比，不僅形成了外地購房者對於重慶和西安“價格窪地”的印象，更為這兩個城市的房價發展設置了一個可以預期的標杆——未來兩個城市的房價很可能至少有2—4千的上漲空間！
可問題是，重慶和西安的房價真的會漲到那麼高麼？
房總管的答案是——我也不知道。
但通過一些簡單的數據，我們其實可以做出自己的判斷。因為不管房價波動有著麼多複雜的背景，作為商品它的最終價格還是要取決於兩大因素——供給和需求：供大於求房價下跌，供不應求房價上漲，這是市場的基本規律。
借用某地產專家的話：“政策刺激雖然可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向依然取決於供求關係的基本面。”
首先，我們看下市場供應
房地產市場的供應主要取決於庫存和土地。庫存代表著現在有多少房子在賣，土地則決定了未來有多少房子可以賣。
從數據我們可以明顯看出，相較於鄭州土地供應緊缺，庫存不足，導致市場房源有限；西安庫存量過大，需要一定時間消化；重慶市不僅過去土地供應量遠大於鄭州，2016年出臺的供給側改革方案也已明確提出，在兩年內土地供應規模逐年減少10%，即使供應量縮水依舊能保持在相當的水準。
彙總成一句話就是，兩大城市在未來相當長的時間內都能保持不差房的狀態，由於房源緊缺導致房價上漲是不可能了 。
然後，我們再看市場需求
影響房地產需求的因素同樣有很多，但人口流入流出始終是分析樓市需求和未來房價走向的一個最重要的指標（不包括目前需要控制人口的北上廣深）。鄭州房價一直堅挺，也跟它作為河南省會和河南唯一特大城市，持續大量的人口淨流入有密切的關係。
通過表格可以看出，三座城市都屬於淨人口流入。從長遠需求角度來說，重慶最強，鄭州居中，西安人口流入有限。而且數據顯示，西安、咸陽兩市人口已佔陝西省人口總量30%；而鄭州僅佔河南省總人口的10%，未來西安出現大規模人口流入的可能性極低。也就是說，未來重慶和鄭州樓市仍將有持續的人口紅利，西安則缺乏足夠的市場需求支撐房價上漲。
現在，似乎可以有個小結論
綜合供需兩方面的數據，城市的房價判斷也就基本有了雛形。供應方面，鄭州土地供應稀缺，市場房源不足；需求方面，作為河南的省會，人口持續大量流入產生購房需求，供需兩旺的局面下，近年來的房價上漲絕對是順理成章。而西安和重慶房地產市場想要複製鄭州的上漲軌跡似乎有難度。
西安市有待消化的庫存數量，人口流入較低，都給短時間內房價快速上漲帶來了相當的壓力。
重慶雖然樓市庫存少，有強大的淨人口流入，但房總管搜到兩條消息：1.今年2月重慶市明確提出，在2-3年內完成1000萬平方米房地產去庫存任務。截止6月已完成455.65萬平方米；2.據重慶市統計局數據，今年1-9月，重慶房地產開發企業住宅施工面積17155.76萬平方米，住宅竣工面積2135.91萬平方米，共計19291.67萬平方米，按照人均30平方米計算，可供643萬人居住！也就是說，未來重慶還會有一大波房子入市，而且遠遠超過今年重慶市用盡洪荒之力去化掉的庫存量。
現在，你還覺得西安、重慶是價值窪地麼？
其實，單純從人居的角度來說，重慶和西安都是不錯的選擇。與鄭州一樣都有著良好的城市未來，也都有著很好的人居氛圍，教育、醫療等資源配套也毫不遜色。如果確定要在當地長久的工作生活，買一套房子絕對是靠譜的事兒。
但如果抱著短期投資賺錢的想法，房總管還是建議慎重。兩個城市房價能夠長期保持在較低的價格水準，絕對不僅僅是“價格窪地”四個字所能概括的。
如果逆向思維一下，“窪地”了這麼多年都沒能崛起的重慶和西安樓市，會因為這一波購房熱而火起來嗎？
在房總管看來，玄！
所以，儘管重慶、西安最近的樓市貌似很火，房總管還是要說一句，投資有風險，買房需謹慎。
——THE NED——
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