做房產銷售的朋友都應該知道，並不是每個人都是你的客戶，你的任務就是要從茫茫人海中，挑選出真正實在、準備買房的客戶，並且全力以赴地讓客戶在你手裡成交。
理想很豐滿，但現實很骨感。很多人天天忙著接待、帶看，但是卻絲毫看不到效果，不僅浪費了時間，還打擊了士氣，更對自己產生嚴重懷疑，暗暗打起了退堂鼓，是不是我能力不行？為什麼別人可以成交，而我卻不行？
很多時候，並不是你不努力，只是你缺少了一雙發現客戶的眼睛，錯把“水客”當成了上帝，結果可想而知。真正的客戶都被別人篩走了，你還成天做著無用功。
那麼如何高效利用時間，遠離“水客”，挑選出真正的客戶呢？
1、沒有購買力的水客
很多房產銷售和客戶交流時，都不會問客戶的預算是多少，但這正是缺乏溝通的表現。如果不知道客戶的購買力，又怎麼能給客戶提供有價值有建設性的意見呢？而有些水客就是沒有購買力，卻仍舊執著於看房的人，美其名曰“提前準備”，但是實際上還是買不起，他們只是把看房當成逛街，打發時間。
對於房產銷售而言，帶看這樣的客戶純粹是浪費時間！
揭露這類客戶的本質，可以直接詢問預算，也可以通過帶看幾套不同價位的房子（還有一套XX萬的，您要不要去看看），觀察他們聽到報價後的反應。
2、同行冒充踩盤
房產銷售往往競爭激烈，冒充同行看房的事情時有發生，一是可以踩盤、套盤；二是通過看房偷師，瞭解競爭對手的銷售策略和手段。
一般同行較一般客戶而言問的問題比較專業、刁鑽，髮型、著裝、行為、語速都有一股做銷售的味道，與一般的客戶相比還是有所區別的。尤其要注意單人看房或者偽裝情侶、夫妻看房的情況。
3、說不出明確需求的客戶
這類水客有點難纏，說不出明確的需求，問他多大的，不知道；問他要幾房，二房、三房、四房都可以，甚至別墅也可以看看；問他是不是投資，他說自住。奇葩的很！這類水客，只想讓你成為免費看房員而已。
既然連需求都說不明白，那麼說明他的購房慾望並不強烈，就好比女人不帶目的買衣服，結果只能空手去空手回。
這類客戶不是說沒有價值，只是價值有待觀察和開發，保持聯繫，等他想明白了需求再說。
4、沒有決定權的水客
有些看房客戶，看完房後，你問他怎麼樣，說還要回去和老婆/爸媽/女友/男友商量下，等你打電話過去，就說不考慮了，要他帶著家人過來看房，又始終約不出來。
又或者是給父母、兒女買的，但是父母兒女卻從來不來看房，客戶本人又不能全權決定的。
只要話事人不能全權委託，或者不能現場實地看房的，一般都沒有戲。
如果你使完渾身解數，人家仍然不當回事，話事人不到場的，差不多就是水客一枚。
5、看完一次房再也約不出來的
要麼是水客，打一槍換一地，要麼就是對你徹底失望了。
你要麼放棄，要麼趕緊找個同事合作，換個手機聯繫試試看。
當然，以上分辨水客的做法也有可能誤傷。
做銷售，最關鍵的就是要全力以赴，儘可能地成交，不要放過任何一個客戶！
閱讀更多 房地產經紀之家 的文章
