近年來，龍華的由於房價、交通、地理位置等多重因素的影響下，已經被圈內戲稱為宇宙中心。然而紅山、上塘、龍勝等地鐵沿線，可售的新房也不算很多，並且土地資源所剩無幾，唯有城市更新才是其發展的新出路。
房掌櫃查閱資料得知，在2016年深圳公佈的城市更新項目中，龍華就有33個，除了紅山片區受益最大外，最大的贏家便是龍華的腹地——油松片區。已知的油松片區城市更新項目有16個，佔了龍華差不多一半的數量。目前卓越綜合體、富基上油松舊改已經開始進行前期的相關工作，金地、卓越、佳兆業、富基、中洲等大鱷早已潛伏紮根。近日，房掌櫃到油松片區進行實地探訪，這裡是否將重演紅山傳奇？
現狀：舊工業區和私建民宅為主 交通較不便利
油松片區城市更新單元範圍大致位於梅龍大道、民清路、東環二路與深超光電廠區邊緣路段組成的閉合區域內，上至東富龍花園，中為伍屋村及寶華大廈，下及瓦窯排村。
整個油松片區城市更新單元周邊主要有梅龍大道、梅觀高速、清泉路和東環二路幾條主幹道，不過周邊只有地鐵4號線，目前地鐵6號線正在施工中。
由於距離地鐵口較遠，房掌櫃此次選擇的路線是乘坐地鐵4號線到紅山站下車，之後再乘坐的士，大概花費十五分鐘抵達上油松片區。
富基舊改已進行圍擋 未來或建綜合體
此次房掌櫃實地探訪了兩個舊改項目，一個是上油松工業區的富基舊改，另一個是卓越上油松舊改。
今年4月28日，龍華城市更新局發佈關於上油松老工業區城市更新項目實施主體公示，擬確認深圳市華富控股有限公司為該項目實施主體。房掌櫃查詢工商信息顯示，該公司由富基集團全資控股。
據瞭解，該項目最早於2012年納入深圳市第五批更新計劃，隨後轉入《2016年深圳城市更新單元第三批計劃》，在原規劃基礎上對貢獻用地進行調整。項目已完成土地平整工作。周邊圍擋板上的廣告語大多為“用一座綜合體致敬龍華與你”，“水岸府邸 雲景大宅”，看來這個舊改項目未來將是一個較為高端的綜合體。
從地理位置上看，富基上油松舊改位於龍華工業東路與油松路交匯處，西面接近萬眾城商圈，往東可上梅觀高速，富基與金地的項目隔的很近，離卓越上油松舊改也不遠，都位於工業路。項目更新範圍用地面積3.5萬平，拆除用地範圍2.8萬平，開發建設用地面積1.5萬平，計容積率總建面8.8萬平。未來將建設成為集住宅、辦公商業、酒店為一體的高端城市商住綜合體項目。其中，住宅3.4萬平（含公共租賃用房1100平），商業、辦公及酒店48350平，公共配套設施5650平。值得注意的是，坂田河河道從項目橫穿而過，將住宅與商業配套一分為二。值得一提的是，金地舊改項目就在富基地塊的旁邊。工地旁的小賣部店主說，這塊地已經圍了好幾年了，一直沒有動工。
而作為一家起始於深圳的開發商，富基集團成立於2002年，集團以投資房地產項目開發為起點，致力於投資住宅產業化和商業物業的建設與運營。歷經十餘年耕耘，集團已發展成長為一家擁有淨資產愈10億元，土地儲備約200萬平的多元化發展投資集團。富基集團副總經理李燕女士在接受房掌櫃採訪時也表示，公司現在還是把深圳當做主戰場，東莞惠州也是有比較多的土地儲備，2018年（富基）位於龍華項目（即上油松舊改）和東莞黃江的項目等將準備動工，還有幾個城市更新項目正在做前期的準備。
據房掌櫃瞭解，項目所在的油松片區屬於龍華“十三五”規劃重點推進統籌規劃片區之一，位於龍華街道的東部，東南面與坂田接壤，南面與民治相鄰。整體交通便利，民清路、梅龍路、東環一路、東環二路和工業東路、油松路等主要幹道貫穿整個片區。片區以舊工業區和私建民宅為主，居住環境差，缺乏規劃秩序，產業附加值低，急需通過城市更新轉型升級。
卓越舊改動工兩年 現場依舊荒草叢生？
除了富基舊改之外，卓越在上油松也有一個體量較大的城市更項目，大概距離富基舊改步行十五分鐘的距離。據悉，卓越舊改項目後期規劃拆除用地範圍調整79670.3平，改造方向以住宅和商業為主。有望打造為龍華油松片區首個商住綜合體物業。
其具體位置位於工業路以北、民清路以西、梅龍路以東、東環一路以南的區域內，與鴻榮源壹成中心花園直線距離約300米，幾乎相對望，但隔著少許私建民宅。
據房掌櫃瞭解， 2014年3月，確定了由卓越集團合作開發。2015年底到2016年初的時候，範圍內的主體工程已經開拆，並以圍擋，但後來一度停工。實際上，該項目早在2012年時便已列入市政府批准的《2012年深圳市城市更新單元規劃指定計劃第三批計劃》。
房掌櫃到現場時發現，工地毫無施工的跡象，大門緊鎖，內部荒草叢生，但是有保安進行值守，也無大車出入的跡象，不知何時才能正式開始施工。
除了以上兩個舊改項目之外，富基項目隔壁還有一個龍津服裝廠改造項目，現在正在動工，據房掌櫃瞭解該項目是由電建泰恆地產主導，佔地1.94萬平，總建築面積10.77萬平。
另據房掌櫃瞭解，目前油松片區的舊改大多涉及到“工改居”，主要油金地、卓越、佳兆業、德業基、中洲等大型開發商針對開發建設，並且大多都位於工業路的沿線。未來，“工業路”轉型為“宜居路”或許指日可待。
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