第二節
對於購房者而言，想要買二手房，首先就得了解什麼是二手房、哪些房是二手房及目前我國二手房常用的交易方式等，這對購房者買二手房有很大的幫助。
一、什麼是二手房
所謂二手房，通常是指已經取得《房屋產權證》和《國土使用權證》，並可在住房二級市場交易的各類房屋，包括自建私有房、集資房和個人購買的新竣工的商品房、經濟適用房以及單位的自建住房。
二、二手房產權類別
目前，按產權歸屬分，我國房地產市場的二手房主要有以下幾種。
(一)商品房
1.什麼是商品房
商品房是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。
2.商品房的特點
(1)商品房佔據著房地產市場的主導地位，在市場中佔有較大的比重。
(2)商品房有著完整的房屋所有權，包括房屋佔有權、使用權、處置權和收益權。
(3)在不違反法律規定的情況下，商品房可以自由地轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買者除稅費外不需要交其他的費用。
(4)商品房對銷售對象的戶籍和國籍沒有什麼限制。
(二)經濟適用房
1.什麼是經濟適用房
經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。
2.經濟適用房的特點
(1)經濟適用房的成本略低於普通商品房，因為它省掉了工程報建中的部分費用。
(2)經濟適用房買賣要受到一定的限制。
①銷售對象的限制。以北京為例：必須是本市城鎮職工；家庭年收入在6萬元以下。
②再上市費用的限制。原購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金。
(三)房改房
1.什麼是房改房
房改房是有一定的福利性質的、由各產權單位按照政府每年公佈的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋的來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
2.房改房的產權歸屬
√ 按成本價購買的產權證，也就是按成本價購買的房改房。
√ 按標準價購買的產權證，也就是按標準價購買的房改房。
在買賣房改房時，不同城市有不同的標準，這裡還是以市場較為成熟的北京市為例進行說明，具體如下表所示。
產權歸屬 交易特點 交易方式 注意事項
成本價
房改房 房屋的使用、佔有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可對其進行處置 (1)直接上市進行交易。由購買人在辦理房屋權屬登記手續時按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益
(2)先將成本價房變為商品房然後再上市交易。產權人按照當年房改成本價的1％補交土地出讓金或土地收益後，向房屋所在區、縣國土房管局申請辦理商品房房屋所有權證。這樣，成本房就變為了商品房，再次交易時，除稅費外，其他收益全部歸產權人所有 (1)房產證上有未繳納土地出讓金和以成本價購買等記載，故在再進行轉讓時，買賣雙方應根據各地不同的規定補交一定的費用，否則不能辦理過戶手續
(2)不能進行贈與，若要贈與，只能通過房地產交易部門履行完手續並交齊相關費用後方可進行
標準價
房改房 房屋的使用、佔有、處置的權利全部歸產權人所有，也不需經過原產權單位同意就可對其進行處置
(1)在按規定繳納稅費並扣除按當年房改成本價6%計算的價款後，其他收入全部歸產權人個人所有；買受人在辦理房屋權屬登記手續時按照當年房改房成本價的1%補交土地出讓金或土地收益；權屬登記部門在制發房屋所有權證時，應在附記欄中註明土地出讓金或土地收益繳納情況並蓋章
(2)售方向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房款後，即可按照房改成本價的有關政策上市出售 (1)房產證上有未繳納土地出讓金和以標準價購買等記載，因此在再進行轉讓時，買賣雙方也應根據各地不同的規定補交一定的費用，否則不能辦理過戶手續
(2)標準價房改房也不能進行贈與
標準
優惠價
房改房 交易特點與標準價房改房一樣
按照標準優惠價購買的房改房，其產權人要想再上市交易時，與標準價產權房改房的交易方式一樣 其限制條件與標準價房改房一樣
(四)集資房
1.什麼是集資房
集資房是為解決職工的住房困難，在政府或單位的組織下建造的自願建立的、不以贏利為目的的房屋。
2.集資房的特點
由於建造集資房所用的土地是免交土地出讓金的，所以其銷售對象限定為房屋所在市行政區域內中、低收入的城鎮居民。
3.集資房產權歸屬
通過集資房擁有的房屋產權有兩種。
(1)經濟適用住房產權。當房屋出售的價格高於當年的房改成本價時，其產權界定為經濟適用住房產權。
(2)房改成本價產權。當房屋出售的價格低於當年的房改成本價時，其產權為房改成本價房產權。
(五)其他
1. 危舊房改造回遷房
(1)什麼是危舊房改造回遷房
危舊房改造回遷房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然後按照回遷或安置的標準，被拆遷人回遷所取得的改造後新建的房屋。
(2)危舊房改造回遷房的產權歸屬
通過危改，居民出部分房款，承租房、房改房變成了經濟適用住房性質的產權房。危舊房改造回遷房，其產權按照經濟適用住房產權管理。私有房屋所有權人回遷後，其回遷房是商品房性質的產權房。
2.已購公有住房
(1)什麼是已購公有住房
已購公房，是指城鎮職工根據有關城鎮住房制度改革政策的規定，按房改成本價或標準價購買的原產權屬於單位的公有住房。城鎮職工根據國家和地方有關城鎮住房制度改革政策的規定，按照成本價或標準價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房，也應當視為已購公房。
(2) 已購公有住房的產權歸屬
已購公房實際取得的是房改房產權證，各地房屋土地管理部門是已購公有住房上市出售的主管機關。
三、不能買賣的二手房
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權和房屋所有權實行登記發證制度。因此，購房者在購買二手房時，必須要弄清房屋的權屬情況。
(一)共有產權房屋
(二)房改房
對於房改房，要確認其交易是否需要經原單位同意。因為根據我國的房改政策，對於以標準價購買的公有住房，須確定其產權人是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定瞭如何按比例分成。
小提示
有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂了服務年限合同，在此年限內原單位對其住房有優先回購權。所以，進行房改房買賣時，最好有單位同意出售的書面證明。
(三)公有住房
(四)集資房或自建房
對於單位集資房及農村自住房，購買時一定要慎重。因為集資房存在土地級差、費用補交的問題；而農村自住房只有房屋產權證明，沒有土地使用權證，該土地是國家批准只能作為村民自住房用地的，不準轉讓。
(五)產權糾紛房
產權有糾紛、產權不清或無產權的房子，購房者最好不要購買。因為這些房屋的買賣合同不能受到法律的保護，當事人雙方的權益都不能得到保障。
另外，按照國家有關二手房買賣的法律、法規，出現下列八種情況中的任何一種的房屋都不符合二手房上市交易的條件。
√ 違法或違章建築，不能買賣。
√ 房屋產權有糾紛或產權未明確的房屋，不能買賣。
√ 教室、寺廟、庵堂等教育、宗教建築，不能買賣。
√ 著名建築物或文物古蹟等需要加以保護的房屋，不許買賣。
√ 由於國家建設需要被徵用或已確定為拆遷範圍內的房屋，禁止買賣。
√ 城市私房，單位不得擅自購買。
√ 出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售。在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優先購買權。
√ 享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋，買賣時有一定限制條件。
四、購買二手房的優勢
近年來，二手房的成交量呈大幅上升的趨勢。購房者為什麼青睞二手房？因為相對於一手房，二手房有以下八大優勢。
序號 優勢 說明
1 房源選擇面廣 雖然近年新房供應量不斷攀升，但價格較高，可供選擇的較少。相對而言，市區二手房的房源就要豐富許多，可供選擇的範圍也更大
2 價格彈性大 隨著樓市的火爆，房產價格也大幅提升。如今在遭遇到一系列宏觀調控之後，二手房房價迅速下跌，而新房因為有種種顧忌，不會輕易降價
3 小區品質可見 在購買新房時，將來小區內的環境只能依據開發商的廣告宣傳或口頭承諾想像，然而等到交房時，往往會和當初的承諾有較大的出入。購買二手房就沒有這個問題，購買者完全可以在對小區內部考查清楚後再做決定
4 房屋質量可控 樓市好的時候，開發商很容易忽略房屋質量問題。購買二手房時，完全有條件仔細勘查室內各處，確保房屋質量符合居住要求
5 同等價位地段配套更佳 同樣的單價，買二手房要比買新房性價比更高，因為二手房社區各種配套設施更完善，小區也比較成熟
6 節省下裝修費用 對於購房用做過渡的年輕人而言，毛坯房的性價比並不高，因為他們對裝修的要求不是很高。部分二手房的裝修還是相對到位的，讓購房者節省了大量的時間和金錢
7 充分了解物業管理水平 購買新房時，物業管理中心是沒法選擇的，一般都由開發商指定。在購買二手房時，則可以實地考察物業管理狀況，幫助自己做出正確的選擇
8 交易公開透明 隨著二手房市場的不斷規範和完善，價格透明度越來越高，二手房交易的風險也相對減少。如果選擇操作規範、有一定實力和規模的房產經紀公司，交易的風險會大幅減少，而且能更好地避免在交易中產生糾紛
五、購買二手房的風險
(一)交易主體方面的風險
交易主體方面的風險也就是買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為：
2買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。
(二)交易房屋方面的風險
交易房屋方面的風險主要包括：
1.屋為非法建築或已被列入拆遷範圍；
2.屋權屬存有爭議；
3.有經過共有人一致同意的共有房屋；
4.屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權益；
5.屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓；
6.屋所有權者在已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難；
7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的房屋；
8.易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水、電等費用沒有結清等。
總之，二手房買賣中確認房屋產權的真實性非常重要。
小提示
買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，瞭解該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況後，買賣雙方才可簽訂房屋買賣合同。
(三)房屋貸款風險
二手房買賣中有很多人需辦理銀行按揭貸款，常產生糾紛，為了達到居間合同的目的，很多中介公司承諾可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產進行嚴格的評估以及相應的貸款政策等。所以，買方最好在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。
(四)產權轉移登記過程中的風險
產權轉移登記過程問題的產生，主要有兩大原因。
1.動產交易相比，由於產權登記取得制度和行政行為的介入，不動產交易的產權交付通常需要一個過程來完成。
2.交易主體要求減少或避免交易風險的需求來看，不動產交易需要和動產交易一樣，在某一時刻能確認產權的轉移。
這是一對矛盾體。針對這個問題，房地產登記條例當中已有相關的規定，但沒有完全解決問題。現有的規定主要表現為兩點。
（1）如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產權轉移的時刻。
（2）交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內的審核結果為準。如果審核沒有通過，則產權並不發生轉移，或者說發生交易逆轉。換句話說，受理交易登記申請，並不代表產權已轉移，交易審核期也是產權轉移的風險期。在交易風險期內，買賣雙方應各自承擔什麼樣的風險並未明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時間產生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產買賣合同後，應及時到房屋所在地的房地產交易中心辦理產權過戶申請手續；若雙方在合理的期限內未完成交易手續的，應積極採取防範措施；若雙方發生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產保全或訴訟財產保全，將房屋查封，防止房屋所有權被轉移。
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