第四章 明察秋毫做好房屋交易
第一節
由於二手房的交易流程較為繁雜，大多數購買者對交易環節並不瞭解，造成了許多不必要的麻煩、失誤，甚至產生了一些風險。因此，二手房購買者一定要摸清各種二手房的交易流程，方能做到有的放矢、有備無患。
一、二手房買賣流程
一般來說，二手房買賣的交易流程如圖4.1所示。
目前，不同地區的二手房買賣交易流程也是不一樣的。根據二手房的抵押狀況及買方的付款方式可以將二手房交易分為一次性全額付款和抵押貸款兩種形式，其中這兩種形式又分別有房屋已設定抵押和房屋未設定抵押兩種情形，以下就對這幾種情況進行詳述。
二、一次性付款操作
一次性全額付款又分房屋未設定抵押和房屋設定抵押兩種情況。
(一)房屋未設定抵押
1.二手房上市辦理
個人要出售手中的二手房，首先要取得房屋上市交易資格，不同權屬性質的房屋，其上市條件也不一樣，主要有以下幾種。
(1)普通已購公有住房
√ 以成本價從房管局、單位購買的已購公房，無特殊約定可直接上市交易。
√ 以標準價或優惠價從房管局、單位購買的公房，須在補足成本價後，方可上市交易。
(2)使用權房屋
√ 公有住房購買人(簡稱購房人)應向公有住房出售單位辦理認購手續，領取購房用的統一表式資料。
√ 在購房前必須協商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》，並由單位出具“工齡證明”和“職級證明”。
√ 售房單位根據購房人所提供的文字資料及相關政策規定，核准後把相關信息輸入計算機，計算出購房款及相關費用，經購房人確認和選擇付款方式後，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》並由購房人支付定金。
√ 購房人在合同規定時限內，持《購買公有住房付款憑證》和現金到售房單位的開戶行進行付款。
√ 付款後，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據》。
√ 持上述相關資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產交易中心辦理申領《房地產權證》手續即可。
小提示
使用權房轉為產權房，產權單位在年初和年中兩次佈告通知，使用權房的買方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改。
(3)二手商品房
二手商品房不受單位及其他約束，只要沒有銀行欠款，一般可直接入市，但若尚處於抵押狀態，就只能先還清欠款，或辦理轉按揭取得完全產權才可合法入市。當然，若購買時間不足5年，將涉及到營業稅、個人所得稅、土地增值稅的繳納問題。
(4)經濟適用房
2003年5月，國家出臺“經濟適用房出售管理辦法”，規定已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高於購買時的單價。已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區、縣國土房管局按成交額的10％繳納綜合地價款。
2.買賣雙方簽約
(1)買賣合同的簽訂
在確認該房屋符合上市標準後，賣方即可通過上網、托熟人、登廣告、委託代理等方式找到買主，買賣雙方協商確定成交價格，簽訂書面合同。
(2)存量房交易結算資金劃轉協議的簽訂
“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構或經紀機構持“劃轉協議”及其他材料到“專用賬戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方開立個人存款賬戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行為買賣雙方建立個人賬戶與“專用賬戶”之間的賬戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間封閉流轉。買賣雙方自由交易的(不通過經紀公司或保證機構辦理)，無需簽訂此協議。
3.買房人繳款
“買賣合同”及“劃轉協議”簽訂後，買房人將交易結算資金一次性或分期存入保證機構或經紀機構的“專用賬戶”內，除非買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金(不超過房價款的20％)，否則，全部房價款均應通過“專用賬戶”進行劃轉。自行過款交易的，款項交接由買賣雙方協商解決，建議按交易辦證進程分階段繳納房款，這樣可以對買方利益起到保障作用。
4.辦理權屬轉移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。以下是二手房交易的當事人雙方需提供的材料。
√ 賣方需提供的材料：
•產權人夫妻雙方身份證、戶口本或者其他有效身份證明；
•房屋產權證；
•與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同(針對已購公房類房屋)；
•與買受人簽訂的《××市房屋買賣合同》；
•共有人意見書；
•結婚證複印件。如離婚，需提供離婚證、離婚協議、財產分割協議；如喪偶，需提供死亡證明。
√ 買方需提供的材料：
•戶口本；
•本人印鑑；
•外地人需提供暫住證；
交易管理部門自受理之日起在規定的工作日內完成審查工作，不同地區其過戶時間也是不一樣的，購房者可根據自己所在地區進行查詢。
5.買方領取房屋所有權證
辦完上述手續後，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區、縣權屬登記部門申請領取房屋所有權證，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
6.放款給賣房人
保證機構根據賣房人手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣房人。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因為產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交割完畢後交清。
7物業交割
買賣雙方自行或者由經紀公司經紀人陪同，進行水、電、燃氣等物業交驗，同時簽訂“物業交割單”。另外，買方還應與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》，特別是對於公房，因為公房在出售前的物業費及供暖費是由原產權單位代繳的，但出售後，應由新產權人自行承擔，原產權單位不再負責。所以原業主應督促買方與物業簽訂新的《物業供暖合同》，以免日後產生不必要的麻煩。
(二)房屋已設定抵押
二手房買賣時，買房人一次性全額付款且房屋已設定抵押的交易流程如圖4.3所示。
圖4-3 房屋已抵押購買一次性全額付款交易流程圖
1.二手房上市辦理
對於已設定了抵押的房屋除了需還清銀行欠款外，其他上市辦理條件與“房屋未設定抵押”程序相同。
2.買賣雙方簽約
買賣合同的簽訂流程與“房屋未設定抵押”相同。只是若通過經紀公司買房，需要與設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構應持“劃轉協議”及其他材料到“專用賬戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方設立個人存款賬戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行應建立買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間的賬戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間封閉流轉。
3.買房人繳款
買房人將購房首付資金一次性或分期存入保證機構的“專用賬戶”內(除買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金的，全部首付房款均應通過“專用賬戶”進行劃轉)，開戶行向買房人開具“交存憑證”。
小提示
開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款賬戶交存憑證》(以下簡稱“交存憑證”)，買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”及“交存憑證”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。
4.償還銀行欠款並辦理抵押注銷手續
已設定抵押的房屋進行交易前應先行辦理抵押注銷手續。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。
(2)若買房人不同意將其交存的交易結算資金用於辦理抵押注銷手續，賣房人應尋求擔保或通過其他途徑辦理。
5.辦理權屬轉移
三方約定按上述第一種方式辦理抵押注銷手續的，在抵押注銷手續辦理完畢後，保證機構可代理賣房人持相關材料向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續，買房人可自行辦理或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續；三方約定按上述第二種方式辦理抵押注銷手續的，在抵押注銷手續辦理完畢後，買賣雙方可持相關材料自行辦理或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續。
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
小提示
2008年12月22日，國務院辦公廳下發《國辦發佈關於促進房產市場健康發展若干意見》，其中第二條進一步鼓勵普通商品住房消費： “(五)對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免徵營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。以上政策暫定執行至2009年12月31日。”
6.買方領取房屋所有權證
辦完上述手續後，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋所有權證(目前暫不發《國有土地使用證》，只在《房屋所有權證》上註明土地使用權出讓金繳納情況和土地使用年期並加蓋印章)，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
7.放款給賣房人
保證機構根據賣房人手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣房人。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因為產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交割完畢後結清。
8.物業交割
對於物業的交割，其處理程序和方法與“房屋未設定抵押”相同。
三、抵押貸款操作
對於抵押貸款，也將其分為房屋未設定抵押和房屋設定抵押兩種情況。
(一)房屋未設定抵押
二手房買賣時，買房人抵押貸款，且房屋未設定抵押的交易流程
1.二手房上市辦理
二手房上市辦理程序與“買房人一次性全額付款購買未設定抵押房屋”的程序相同。
2.買賣雙方簽約
買賣合同的簽訂流程與“買房人一次性全額付款購買未設定抵押房屋”相同，若是通過經紀公司買的房子，需要與設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構應持“劃轉協議”及其他材料到“專用賬戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方設立個人存款賬戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行應建立買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間的賬戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間封閉流轉。
3.買房人繳款
“買賣合同”及“劃轉協議”簽訂後，買房人將交易結算資金一次性或分期存入保證機構的“專用賬戶”內，除買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金(不超過房價款的20％)的，全部房價款均應通過“專用賬戶”進行劃轉，開戶行向買房人開具“交存憑證”。
4.開戶行向買房人開具“交存憑證”
開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款賬戶交存憑證》(以下簡稱“交存憑證”)，買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”及“交存憑證”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。
5.辦理銀行按揭手續
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過後再辦理過戶手續。千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將很被動。
深圳的馬小姐和唐先生約定以65萬元的總價交易馬小姐的一套住宅。唐先生將首付13萬元給馬小姐，其餘52萬元辦理按揭貸款，雙方到產權部門辦理了過戶手續，唐先生以過戶後的產權證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以唐先生不具備相應的還款能力為由拒絕了貸款申請。馬小姐後悔沒有考慮到唐先生高額貸款的風險，但現在木已成舟，房產已過戶到唐先生的名下，自己也只得等唐先生慢慢還款了。
(1)房產評估
由買方自行或者通過經紀公司將房屋的資料提供給評估事務所，由其進行評估，並繳納評估費(買方繳納)，評估費為評估價的0.3%。
(2)約見律師
買方需填寫相關資料，由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。保險費按規定繳納，律師費為貸款額的0.2％。
(3)報批銀行審貸
貸款銀行對買房人資信狀況等審核通過後，對交易房屋進行評估，確定貸款額度，並出具“批貸證明”。
6.辦理權屬轉移
買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”、“交存憑證”及“批貸證明”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。買賣雙方持《存量房交易結算資金託管憑證》及其他相關材料可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續。
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
7.領取房屋所有權證
辦完上述手續後，購買者在房地局規定時間內持完稅證明及規定的其他證件，到房屋所在地區（縣）權屬登記部門申請領取房屋所有權證。由於抵押貸款業務需要辦理抵押登記手續，根據“劃轉協議”約定，買房人可將轉移登記手續及抵押登記手續委託保證機構辦理。保證機構持相關材料代理買房人向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續及抵押登記手續，賣房人可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
8.放款給賣房人
保證機構根據賣房人的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣房人。
9.物業交割
買賣雙方自行或者由經紀公司經紀人陪同，進行水、電、煤氣等物業交驗，同時簽訂《物業交割單》，賣方交付房屋。另外買方還應與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》，特別是對於公房。因為公房在出售前其物業費及供暖費是由原產權單位代繳，但出售後應由新產權人自行承擔，原單位不再負責，所以原業主應督促買方與物業簽訂新的《物業供暖合同》，以免日後產生不必要的麻煩。
(二)房屋已設定抵押
二手房買賣時，買房人抵押貸款，且房屋已設定抵押的交易流程
對於已設定了抵押的房屋，除了需還清銀行欠款外，其他上市辦理程序與“房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款”程序相同。
2.買賣雙方簽約
買賣合同的簽訂“與房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款”相同。若是通過經紀公司買的房子，需要與設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構應持“劃轉協議”及其他材料到“專用賬戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方設立個人存款賬戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行應建立買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間的賬戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人賬戶與“專用賬戶”之間封閉流轉。
3.買房人繳款
買房人將購房首付資金一次性或分期存入保證機構的“專用賬戶”內。除買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金(不超過房價款的20％)，否則，全部首付房價款均應通過“專用賬戶”進行劃轉)。
4.開戶行向買房人開具“交存憑證”
通過資金監管交易過款的，開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款賬戶交存憑證》(以下簡稱“交存憑證”)，買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”及“交存憑證”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。
5.償還銀行欠款並辦理抵押注銷手續
對於已辦理銀行抵押手續的賣房人來說，應先將銀行的欠款還清並辦理抵押注銷手續，無法自行還款及辦理抵押注銷手續的，可通過尋求擔保或其他途徑來代為償款及辦理抵押注銷手續。若賣房人無法通過擔保或其他途徑解除抵押，買賣雙方應解除“買賣合同”。
6.辦理銀行按揭手續
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過後再辦理過戶手續，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。
(1)房產評估
買方自行或者通過經紀公司將該套房屋的資料提供給評估事務所，由其進行評估，並由買方繳納評估費，評估費為評估價的0.3%。
(2)約見律師
買方需填寫相關資料，由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。保險費按規定繳納，律師費為貸款額的0.2%。
(3)報批銀行審貸
貸款銀行對買房人資信狀況等審核通過後，對交易房屋進行評估，確定貸款額度，並出具“批貸證明”。
7.辦理權屬轉移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
8.領取房屋所有權證
辦完上述手續後，購房者應在房地局規定時間內持完稅證明及規定的其他證件到房屋所在地區（縣）權屬登記部門申請領取房屋所有權證。由於抵押貸款業務需要辦理抵押登記手續，根據“劃轉協議”約定，買房人可將轉移登記手續及抵押登記手續委託保證機構辦理。保證機構持相關材料代理買房人向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續及抵押登記手續，賣房人可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
9.放款給賣房人
保證機構根據賣房人手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣房人。
10.物業交割
對於物業交割的處理辦法，請參照前面相關內容。
相關鏈接：購買二手房應注意的物業問題
在買房時，除了房屋的基本情況外，還應該考慮物業公司的管理業績、社會形象、管理資質等級等等。
一、看物業公司提供的服務內容
一般來說物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。購房者應該對未來物業管理公司提供各種服務的標準進行詳細瞭解，如物業公司一天打掃幾次，是否有樓內保安，緊急性維修物業公司承諾多長時間到達現場等。
二、明確房屋維修管理的具體制度
房屋今後如何使用？具體維修怎麼辦？物業管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。如有的物業公司可能會規定：住戶封閉陽臺要統一顏色、外觀，小區裡禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共區域的維修費用，裝修時不得拆改某些設施，住戶不得在小區裡遛狗等。購房者在購房時必須考慮能否接受這些規定，以免日後產生糾紛。
三、明確物業收費標準
在物業管理糾紛中，物業收費問題佔了絕大部分。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然。有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。今後物業管理收費都要逐步放開，由雙方協商確定，政府定價的情況會越來越少。
四、不要輕信中介的口頭承諾
購房者對上述物業管理問題進行了解時，不能侷限於只得到中介的口頭承諾，否則，一旦發生糾紛，購房者的權益將無法得到保?。購房者應要求中介或賣房者對物業管理問題出示書面文件，這樣才能真正保護自己的利益。
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