2018胡潤深圳富豪排行榜於不久前發佈，龍光地產紀海鵬家族以330億財富名列第10。短短一年間，紀海鵬家族的財富增長高達189%，系深圳富豪圈裡財富上漲幅度最大的一個家族，這也意味著“龍光公主”紀凱婷的身價也“水漲船高”，隨之飆升。
紀凱婷，今年28歲，是個90後，上市港股“龍光地產” 非執行董事，目前年薪酬725.5萬元人民幣。不算紀凱婷通過不同的公司及家族信託間接持有的股權，其在龍光地產直接持股為7.82%，為第二大股東。早在4年之前，紀凱婷就登上了胡潤女富豪榜，而且是最年輕的女富豪。
最神秘的深圳地產“黑馬”
沒人知道“第一桶金”從何而來！
龍光集團董事長紀海鵬（右1）
龍光地產創始人之一、龍光集團董事長紀海鵬，今年52歲，祖籍是廣東汕頭龍湖。
潮汕地區的紀氏子孫，稱本族為“雲屏世家”， 每座紀姓祠堂的大門石匾、包括大紅燈籠，均寫上“雲屏世家”四個大字。據相關記載，紀氏四十四祖紀大亮，在三國時期的吳嘉禾三年，拜尚書令，而其子紀騭，於公元257年官拜中書令。當時，吳主舉辦“國宴”時，發現紀騭侍立在父親坐席之後，卻不敢坐席，要知道兒子中書令的官階比父親的尚書令大呀！“帝憐之，賜以雲母屏風，隔障而坐。”後來，其後代子孫都以此為榮，以“雲屏世家”自稱。
自古閩粵紀氏一家人，在汕頭龍湖區城鄉結合部，有一片被俗稱為“官埭”的區域，是整個潮汕地區紀姓最大的聚居地。官埭，有一座始建於清乾隆年間的紀氏大宗祠，供奉著閩粵兩省紀氏的始祖紀恩。
紀恩，生於1246年，南宋朝代人，曾任浙江紹興山陰知縣、廣東潮州通判，後誥封中憲大夫。官埭的紀氏大宗祠還供奉著“清朝第一才子”紀曉嵐的牌位，紀曉嵐列在第十八世。
官埭紀氏大宗祠
潮商走天下，作為中國商幫歷史上唯一未被阻斷的商業群體，與潮汕文化的保留與發展有關，而宗祠文化，可謂潮汕文化的內核所在，也是潮汕人最珍貴的傳承之一。
我們知道，日本百年、千年企業很多，其中家族企業佔了95%比例，為什麼日本會有那麼多“百年老店”？不少人歸因於日本企業文化的影響，很多中國企業家喜歡學習研究稻盛企業文化，可往往把稻盛從日本的國民文化裡“割裂”出來看。勿要忘了，影響稻盛和夫最為關鍵的是日本的宗祠以及神社文化，若是忽視這一點，恐怕會“一葉障目，不見泰山”，只見局部不看整體！
紀海鵬，被外界稱為最神秘的潮汕地產商人，一個重要原因就是沒人知道他的“第一桶金”從何而來。不妨先從龍光集團的歷史沿革來起底紀海鵬的財富人生，龍光集團的前身，是“龍光建安”，成立於1996年3月，這一年，也被龍光地產作為龍光的始創之年。
據相關資料，龍光地產屬於聯合創辦，即合夥型企業，創始人包括紀海鵬、以及其弟弟、親戚紀建德、姚美端、姚耀林，起家於汕頭，紀海鵬的第一桶金，應該與開發汕頭金禧花園有一定關係。到2001年，龍光地產已是汕頭的地產龍頭，佔了汕頭房地產市場的1/3份額。
那不少人會發問，創辦龍光之前，紀海鵬做什麼營生呢？在此之前，紀海鵬的名下有二家吊銷但未註銷的企業，均成立於1993年5月8日，分別是汕頭市龍湖區“農鋒醫療器材”、“ 農鋒建築材料”，當時紀海鵬也就二十七、八年歲。也就是說，做地產之前，紀海鵬的創業起步大致與建材、醫療器材有關，很大可能從這二大業務中獲得一定的資本積澱。
不少媒體指出，龍光地產是靠城中村改造發家，這也不奇怪，“兩改工程”(舊城區改造,城中村改造)是是城市轉型發展的必由之路，許多房企巨頭髮端均與“兩改工程”相關。紀海鵬的潮汕老鄉，佳兆業老闆郭英成被譽為“舊改專家”，就是一個例子。
龍光地產深圳總部
龍光地產轉戰深圳，直至後來將總部搬遷至深圳，起於2003年，2004年又開拓佛山，到2006年進軍廣西南寧，開始走出廣東，成為一家全國性的地產商。期間，紀海鵬一邊向外拓展，一邊回師廣東，在珠三角市場進行戰略佈局。2011年，龍光地產總部入駐龍光世紀，同一年進入中國地產百強之列，到2012年成立香港總部時，龍光地產銷售額首次突破百億大關。2017年，龍光地產位列中國房地產百強企業第29位，在百強企業中“盈利性TOP10”排名第4位。
2013年，龍光集團旗下“龍光地產”在香港聯交所主板上市，其女兒紀凱婷也以80億元身家擠進次年的福布斯榜單，成為中國最年輕富豪。
從1996年創辦至今，龍光地產走過了22年，迄今已開發逾110個住宅項目，2017年又開拓海外市場，佈局香港及新加坡市場。期間多年，龍光地產頻頻成為深圳“地王”，其中拿下光明地塊的那次競標，由底價54.12億元飆漲到130億元，與“平安系” 整整50輪鏖戰才分出勝負，可見其競爭的激烈程度，也從側面說明其背後的強大的實力，特別是獲得金融資本的支持力度。
紀海鵬出席龍光地產業績發佈會
潮汕人有句土話，叫“耕田如織布”，從一個名不經傳的小規模房地產公司，成長為一家大型房企，除了秉承“愛拼敢做”的潮商精神外，也在於紀海鵬家族精於管理。
地產行業要混得好，人脈、資本、金融等關鍵資源的運作相當重要 ，從拿地、籌資、建設乃至營銷及商業開發等各個環節，尤其是融資渠道必須相當順暢，必須“精耕細作”。另外，房企“白銀時代”下，土地投資是支撐房企權益銷售增長一個重要的確定性因素，營收也好、利潤也好，就看是否擁有豐富的優質土地儲備。
一個最年輕女富豪煉成記
龍光地產執行總裁紀建德（左2）與紀海鵬（左3）
今年1月底，龍光地產迎來一次重大權力更替變動，董事會主席紀海鵬辭任行政總裁一職，該職務由其44歲的弟弟紀建德擔任。此前，紀建德先生亦是龍光集團的副總裁兼首席運營官，主要負責管理汕頭地區的業務、以及主管集團的建築及原材料採購。
潮商以其精明務實、敢闖敢拼著稱於外，有三個突出的共同現象，一是低調求財，都顯得異常低調，紀海鵬、紀建德兄弟也不例外，很少接受媒體採訪，網上有關他們的活動照片也是極少。第二就是兄弟創業，一家人一起合力打拼、任勞任怨。紀海鵬有紀氏二兄弟，佳兆業系郭英成、寶能系姚振華、茂業系黃茂如等，都是明顯的兄弟聯手創業，像黃茂如兄弟眾多的，甚至是“兄弟排”。第三就是老鄉相幫、抱團發展。
“龍光公主” 紀凱婷，系紀海鵬之愛女，今年29歲，生於1990年。當她還在倫敦大學皇家霍洛威學院讀書時，也就是21歲時，就已獲任已股改尚未IPO的龍光地產董事，2013年公司上市時，調任為非執行董事。
與現任碧桂園主席楊惠妍一樣，身價億萬，登頂各式富豪榜，靠的是承接股權。紀凱婷又名紀凱麗，其承接財富的套路與碧桂園公主楊惠妍大致一個路徑。龍光集團控股及投資的公司很多，且相互關係複雜，除上市公司“龍光地產”之外，紀凱婷是否在“龍光系”其他的企業持有股權，一時難以梳理清楚。
股權架構是家族企業治理的基石，不妨從港股龍光地產展開來說。據港交所資料，龍光地產主要股東分別為Junxi Investments Limited、紀凱婷、龍禧投資有限公司、紀海鵬，持股比例分別為61.96%、7.82%、7.75%和0.30%，其最終控制人均為紀海鵬一人。
控股公司”Junxi、龍禧投資均註冊於英屬處女群島，前者成立於2013年4月，後者更早，是2011年9月註冊成立的，據2014年龍光地產中期報告，兩家控股公司家族信託全資擁有的公司，而紀凱婷女士是該信託的託管人及受益人。報告稱，紀凱婷女士按照紀海鵬的指示行事，即其父乃最終控制人。
出席兩會的龍光集團董事長紀海鵬
紀凱婷，這個最年輕女富豪是如何煉成的呢？那必須從紀氏家族信託談起。早於2010年5月，龍光地產控股就於開曼群島註冊成立，並由CodanTrust(Cayman)以0.1港元認購1股並轉讓給紀凱婷；其實就是一個變更開曼群島公司股份登記及過戶的過程。
另外，在BVI註冊成立龍禧、高潤及興匯這三家公司，也是由紀凱婷擔任唯一股東。2013年註冊的另一家離岸公司Junxi，也是由紀凱婷100%控股。2013年5月，紀氏家族又在英國的海外屬地根西島（也是一個避稅天堂）註冊了Kei Family United Limited，該公司股權各50%分別由兩家瑞士信貸信託公司旗下子公司Brock Nominees和TenbyNominees持有。而在同一天，紀凱婷將4個自己持股的BVI公司股權，全部捐贈給了根西島註冊的公司Kei Family United Limited，即成立了一項家族信託。
而上市公司“龍光地產”呢，2012年11月，該公司再發行999股，向紀凱婷以及其100%控股的Junxi、龍禧、高潤及興匯等4家投資公司發行股份，到2013年家族信託整好了以後，紀凱婷以零代價方式向如上4家公司轉讓股權。由於家族信託具有私密性，層層安排極為複雜，外人其實很難知道具體的細節。
龍光地產控股是以信託持股方式在港交所上市，據2013年招股書披露，紀氏家族信託的成立人為紀凱婷，受益人是紀凱婷及其家族成員（未具體披露），但當中有強調一點，受益人不包括其父親紀海鵬。另外，招股書也披露，紀凱婷已於一年之前獲得香港永久居民身份證。
紀凱婷出席龍光地產2014年迎春晚會
對於家族企業而言，企業上市是一把雙刃劍，其中好處是顯而易見，比如家族股權的流通性提高了，可以滿足變現以及融資、抵押貸款；另外就是股權的市場溢價收益。另外，弊端也是不少，作為公眾公司，首先就是喪失隱私，而以信託持股方式上市，恰恰滿足了這一點。
另外，設立離岸信託，不少家族企業當成解決避稅需求的重要路徑。不過，隨著美國、加拿大等國家相繼發出“全球追稅”，加上國際上FATCA、AEOI協定等雙邊或者多邊稅徵協定及政策安排的出臺，今後家族信託要具備所謂的完全避稅、避債功能，多是“一廂情願”！
紀凱婷與父親及叔叔一樣，也是異常低調，目前其在家族企業中具體分擔什麼業務或任務，尚未見清晰的信息披露。疑似其在新浪開設的微博號上，簡介只標註四個字“低調做人”。
家族信託、家族基金，均是家族財富管理中的一些路徑，目的就是為了財富傳承“百年渡”，希望家族家業永續傳承。就家族信託而言，其財富傳承方式靈活、可建立企業與個人“防火牆”、保密性、以及可以將家族企業股權平穩、高效、安全地讓渡給指定家族內部成員等諸多特點，已越來越受到國內家族企業尤其是潮商家族的重視。
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