郑州轰轰烈烈的“运动式”老城改造，终于在一纸文件下踩了急刹车。
这也就是意味着，主城区的价值进一步兑现，位于主城的项目也将更加稀缺。
如今，主城区东南西北四个方位，向东向北都已熟化，向西向南还稍欠火候。其中，管南是备受瞩目的一个神奇区域，占据郑州腹地，却一肚子委屈。
提起管南，给人的第一印象就是“破”。它作为郑州的老城区（比中原区不知道老到哪里去了），发展缓慢，而且教育、医疗等资源相对落后，所以区域面貌一直处于拖后腿的状态。它没有郑东新区的高端定位，没有惠济区的宜居环境，也没有金水区的丰富资源·······
按理说，管南的区位不差，航海路横贯而过，腰缠多条地铁线，联动空港、滨河板块，本应该是寸土寸金的富贵之地，却成为刚需主战场，沦为大家眼中的价格洼地。
今天的二狗探盘，以奥兰和园为引，不打广告不吹牛，深度剖析管南的委屈和心酸。
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1、位置
奥兰和园项目位于管城区城东南路与陇海路交汇处南1000米处，距航海路800米，与遍地“金二环”的概念不同，它的的确确是标准的二环内项目，地块儿金贵无须赘述。
2、交通
从大范围说，奥兰和园的交通还是很方便的。首先，地处老城区，公共交通资源丰富，很是便捷，一千米以内的公交车就有3路、38路、80路、89路、B16路、B17路、B1路等数十条公交线路，尤其是航海路上的BRT公交，简直四通八达。
另外，奥兰和园附近有三条地铁线：航海路上的5号线、紫荆山路上的2号线和二里岗南街的6号线。2号线已经通车，据项目最近的二里岗站有一千米左右的距离，5号线预计最快年底就会通车，这两条线路距离项目都在1千米左右，距离不算近，6号线倒是离得比较近，但是开通时间较晚。
距离城市主干道航海路和陇海路都在千米左右，自驾出行较为方便。
航海路
管南的大区域交通还是有很大的优势的。但是单拎一个项目出来仔细一看，就能发现华丽外衣下的小虱子：
奥兰和园并不挨着城东南路，而是隔着正商佳仕阁的公寓，周围都是小路、而且还是在规划中，对外交通相当封闭。
以目前的道路现状，可以通往外界的只有弓庄北街，加上周边老房子车位配比不足，导致原本不宽的道路变成了公共停车场。即使好不容易腾挪出了弓庄北街，对于全天拥堵的城东路也请不要抱有太大的希望吧。
弓庄北街”大型露天停车场“
3、学校
项目自身规划有幼儿园，附近小学有二里岗小学、五里堡小学、货栈街小学、管城区外国语小学，中学有管城区实验中学、郑州63中和郑州39中，虽然数量不少，但是优质资源匮乏。即使这样，问起能上哪个学校，置业顾问依旧闪烁其词。
二里岗小学
4、商业
周边成熟社区较多，社区底商能够满足基本的生活需求，项目自身西北角也规划有独立的3600平的4层商业，配有便民超市、诊所、洗衣房、商店等。
大型购物商超就比较不好找了，最近的是距项目一千米开外的大润发，位于紫荆山路陇海路上，然后就是航海路中州大道上的富田太阳城商圈。想要再繁华一些的，那就到航海路上坐个BRT吧。
佳仕阁底商
6、环境
没有什么山河湖海、空气也是全民共享，所以自然环境方面没什么特殊的，同在郑州雾霾天下，大家都感同身受。主要说说项目的人文环境，分内外的讲。
内部环境：奥兰和园占地60亩，绿化率在40%，据说是在郑州市面上少有的二星级绿色标示建筑，而且社区内有太阳能照明系统和雨水收集系统，合理使用能源的同时还能减少一部分物业支出，算是又环保又智能了。小区楼体地下三层，地下一层为电动车停放点，配有充电桩，地下二三层停放机动车，地上不停车也保证了一定的居住舒适度。
外部环境： 这是奥兰和园最不想提及的一个痛点—北侧为药厂，南侧为农贸市场和玻璃厂家属院，东侧为货运铁路。被众多老旧小区、厂房、仓库包围，不免有些憋屈，社区内居住环境越好，越有种村子里面盖别墅的尴尬。另外，奥兰和园项目本身就是原农药厂南院用地，即使置业顾问拍碎了胸脯说做了好多花里胡哨的工作保证了土地居住合格，它也将永远成为人们心中醒目的“蚊子血”，让人膈应。
项目对面药厂
项目周边社区
7、开发商
奥兰置业，是河南高速地产的子公司，属于国企。在风云变幻的房地产市场，国企背书相对算是比较靠谱的一颗定心丸，很少有国企开发的楼盘出什么大问题的，但一味追求稳中增长的国企，在产品、管理上大多中规中矩，没什么亮点和惊喜。
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项目共有8栋住宅楼，7栋为商品房，一栋为公租房（4号楼），均为高层毛坯建筑。10号楼是22层，9号楼24层，其余住宅均为27层。项目西南方向的8号楼是一所幼儿园，西北方向是自带商业楼，住宅无底商。
1、项目参数
从科技配套，车位配比，绿化率来看，项目是想向改善看齐。但是，3.49的容积率、 2比4的梯户比、还有那栋扎眼的公租房，怎么看也不像是改善项目。
2、户型分析：
从上图可以很明显地看出，该项目主打是100~130平的三室户型，对于目前市场上比较流行的89平左右的小三室占比较少，从面积段也可以看出其想做改善的野心。
一期5、7、9号楼已经开过盘，二期3号楼17年12月开盘，目前也只剩下一楼、二楼房源可选。最近正在准备10号楼的排号认筹活动，所以重点分析一下10号楼的户型。
10号楼为楼王位置，2T4，一个单元，只有143和115两种户型。
115三室 B户型
优点：户型方正，三开间朝南、采光充足，动静分区，卫生间干湿分离。
缺点：主卫为暗间
143四室 C户型
优点：双阳台设计、南北通透、生活方便，户型方正、利用率高，三开间朝南、采光充足，动静分区，卫生间干湿分离。
缺点：硬要挑毛病的话，走廊浪费大量面积。
整体上这两个户型都算比较优质，居住舒适度较高，也算是“最好的户型配最好的楼栋”了！之前开盘、目前还在售的3号楼价格在15000左右，据置业透露10号楼如果开盘，价格不会低于17000，再次暴露了其野心。
写在最后
回到文初的话题，为什么区位不差的管南总是等不来好项目？人们对管南二环的房子又会有多包容呢？
管南片被城市规划拖了后腿，配套落后，道路拥堵，社区老旧，公园绿地少，医疗教育跟不上，注定很难出现优质改善盘，即使是像奥兰和园般极端的糟心环境，依然挡不住房价往一万七、八走，而且去化良好。
这样说来，好像是不应该、不值当，但是纵观郑州市内区域房价，颇有微词的人也就悻悻地闭上了嘴，最多也只是酸溜溜地说一句“任凭你再怎么努力向改善靠齐，整体规划和产品设计有多么加分，也会被周边环境平均为刚需，哼！”
备受冷落的管南，太需要关注，太需要包容，太需要树立一个能让人刮目相看的标杆，带着管南一起飞。
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