粵港澳大灣區規劃頒佈在即，大粵灣9城+2個地區GDP總量正式突破10萬億大關。值得一提的是，據國家統計局初步核算，2017年國內生產總值GDP為827122億元，也就是說，
大灣區創造了全國1/8的GDP。
其中，11個城市都可以獲得紅利，但相比之下，紅利有大有小，其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利或許更大一些。
（一）廣州、珠海、深圳調控最嚴
大灣區9+2城市，除了肇慶目前沒有出臺調控政策之外，其他城市均有限購限售等購房限制。
當中廣州、深圳、珠海最為嚴厲，社保要求5年，同時還有部分3年限售。目前來看，購房政策最寬鬆的要數惠州、中山、肇慶和江門。
▌廣州目前新房均價17079元/平米，保持平穩
廣州是目前相對安全的區域。廣州2017年實施了嚴格的調控政策（社保5年+限售2年），整個城市的房價相對理性，並未出現明顯的大熱門區域。
目前廣州核心區不過4-5W，相比北上深等城市動輒8-10W的價位，顯得較為“親民”，而距離市區遠一些的南沙區、增城區、從化區房價不過2萬左右，這在一線城市中已經是很少見了。
▌珠海目前新房均價21473元/平米，有所回落。
珠海2017年實施了嚴格的調控政策（社保5年+限售3年），但珠海房價呈現兩極化，珠海核心區房價3-4萬，但是距離市中心遠在25公里的橫琴自貿區已經攀升至5-6W，即使西北方向的唐家灣也要3-4萬了。
總得來說，靠近澳門、港珠澳大橋區域價格相對較貴。
▌深圳目前新房均價55242元/平米，也是有所回落。
在整個珠三角區域，深圳是唯一一個能夠跳出本城市的地域限制，外溢輻射到周邊城市的核心城市。同時房價的帶動能力也最強，遠超廣州和珠海。
因此從目前判斷，臨深城市（如惠州、東莞、中山等）全是價值窪地，是增值潛力和溢價能力最大的板塊。
▌惠州目前新房均價10086元/平米，有所平復。
深圳雖好，落戶政策是全國一線城市中最寬鬆的。但需繳5年社保才能買房，也是攔住了不少投資需求。
放眼整個粵港澳大灣區，“9+2”城市中，毗鄰深圳，既能共享深圳發展紅利，又暫時不受限購影響的唯有惠州，而惠州下轄的惠陽區大亞灣板塊，高鐵28分鐘到深圳，50分鐘到香港，是潛力最大的價值窪地之一！
▌東莞目前新房均價16924元/平米，處於平穩階段。
香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區的黃金軸線。這其中，東莞南接深圳，北連廣州，可謂佔據的最有利的區位優勢。
據統計，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走，當然，這些統計的是一手房銷售。
但是，目前東莞有一年社保的限制（但是二手房不在限購之列），而靠近深圳的新房，售價不低，要找好合適的地方。
▌中山目前新房均價9977元/平米，處於反彈階段。
深圳房價逼近6萬，目前來看相對處在低位的僅有惠州和中山，可以說是剛冒出一字頭不久。作為經濟體量相當的兩座城市，而且又都是深圳的左右鄰居，所以惠州和中山兩者有一定的可比性。
隨著深中通道的建成通車後，中山直達深圳縮短至半小時！
至於其他城市，佛山主要依靠廣州，暫時較平穩，江門、肇慶，由於剛剛起步。
受益樓市格局演化，誰紅利更大！
大灣區是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。
（1）東莞
東莞位於“大灣區”黃金軸上，是中國唯一一個被“三個一線城市”（香港、深圳、廣州）包圍的城市，佔盡天時地利人和。
尤其是華為終端業務總部的遷入，讓東莞成為中國本土智能手機的生產、研發中心（將帶來整個產業鏈條的遷入）。
更可怕的是，東莞未來有10條地鐵連接深圳，可以源源不斷地從深圳“吸收資源”。
▲東莞與深圳地鐵接軌示意圖
（2）惠州
惠州至少有3條地鐵會對接深圳。
目前深圳發展的熱點仍然在西部，但最遲5年之後，深圳必須全面東進。深圳規劃的第二機場，也靠近惠州。“深汕合作區”也在惠州的背後開花。
從此前的表格可以看出，惠州的地方財政收入已經超過了珠海、中山，這都跟深圳資源的外溢有密切關係。
（3）中山
深中通道的建成通車，將讓中山的翠亨新區直接對接深圳的寶安中心區、前海。到那時，中山的優勢將會更加明顯。
且正計劃建成“深圳—中山”的跨海地鐵，那麼中山就更不得了。從這個意義上看，未來中山可能超越珠海，成為珠江口西岸的老大。
（4）廣州南沙
在大灣區裡還有一個非常受益的區域，就是廣州的南沙。
廣州大力發展南沙，讓廣州和深圳從“對視關係”變成了“鄰居關係”。也意味著廣東經濟重心進一步向珠江口匯聚。
近年來，廣州南下、深圳東莞西進和中山佛山江門的東進趨勢同時出現，珠江口變得寸土寸金。而在珠江口擁有最多土地、居於中心位置的廣州南沙，顯然是大贏家。
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