文/趙十一
土地市場政策變動，房地產市場要變天了？
自然資源部近期向地方下發函件，摸底住宅用地和供地情況，學習一下多主體供地和集體建設用地租賃住房的典型。以前，住建部也下發通知，要求房地產市場熱點城市要積極探索推動供地主體多元化，非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地。
新聞結合起來看，中國土地市場政策要進行大變革，住宅土地供應不再政府獨自壟斷。
土地政策直接影響房價。未來如將城市中的老工業區棚戶區用地、淘汰落後產能用地、退二進三產業用地、廢棄鐵路用地等調整改造為住房用地，現在的高房價還能支撐的住嗎？
1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》對土地出讓的方式做出了明確規定：土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，至1994年上半年，全國所有省、區、市已全部試行土地出讓金制度。
但是，由於該法沒有對拍賣、招標等方式進行嚴格規定，協議出讓成為了各級地方政府在土地使用權出讓的實際操作中最為常見的方式。
而協議方式出讓土地尋租現象、 "暗箱操作"、國有土地收益流失現象頻繁。隨後國土部發布文件，對城鎮國有土地總體供給及出讓方式進行了規範，遏制了腐敗。
但是，土地雙軌制造成的問題卻暴露無遺。有些單位和企業低地價、甚至免地價，造成了一方面是土地資源稀缺，土地無法滿足居住需求，另一方面，大量供應的土地卻白白閒置。
中國閒置土地規模到底有多大？
據國土資源部節約集約用地專項督察結果，全國2009年~2013年已供應的建設用地中，存在閒置土地13718宗、105.27萬畝。2014年，節約集約用地專項土地督察發現，全國批而未供土地達1300多萬畝，閒置土地105萬畝。
有的地方2009年~2013年已供應的建設用地中，閒置土地總量佔當期年平均供應量的30%以上。截至2015年6月底，全國已處置閒置土地24.24萬畝，佔發現的閒置土地總量的23%。
土地財政一直被認為是造成房地產畸形的重要原因，殊不知土地招商確實在背後推波助瀾的強大動力。
為搞政績工程頻，地方政府上馬很多開發區、工業園區，開發商拿地之後，由於土地開發條件和基礎不完備只能被動閒置土地。
未來，土地供應端打破政府的獨家壟斷的大趨勢下，房價如何演繹？
短期來看，打破政府土地壟斷僅限定在租賃領域，並沒有涉及商品房領域。在土地財政沒有實質變化的情況下，短時期內土地招拍掛制度仍是城市住宅用地供應的主導方式，房價不會受太大影響。
長期來看，在房住不炒以及租售並舉的推行下，商品房市場會受到一定影響，具體我們可以類比福利分房時期的房價表現。
1998年，《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定福利分房時代的終結，我們可以看到之前深圳的房價一直穩定在5000元左右，而其後兩年因為金融危機的影響也沒有出現大幅波動。
然而到了2004年開始，全國房地產開啟瘋狂上漲階段，位於改革開放前沿的深圳更是成為了領頭羊。我們看到，1998年深圳剛開盤的東方玫瑰花園6800元/平，現在賣8.4萬/平，漲幅1135％！
當然房價上漲伴隨的是收入的上漲，我們就以人均收入計算，看看未來如果回到"福利分房"階段深圳房價能夠跌多少：
1998年深圳月平均工資大約1500元，參考5190元的商品房均價，房價與工資比為3.46。而2018年深圳月平均工資9728元，商品均價約為52000元，房價與工資比為5.35。如果按福利分房時代的房價工資比來計算，未來深圳房價應為9728×3.64=35410元，也就是房價要下跌30%。
當然從中國的房地產歷史來看，每次調控週期，都會對閒置土地進行督查，這一次會不一樣嗎？
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