近日，A銀行內部下發《關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知 》，於是大家說：
”連這家銀行都不敢涉足房地產貸款，還有哪家可以做？”
難道房企與銀行真的要勞燕分飛，一拍兩散了？
多少年來，銀行對房企融資幾乎從未說過一個“不”字。從來沒有哪個行業像房地產與銀行綁定如此之深，卿卿我我，郎情妾意這麼悠長的歲月。
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而近日，A銀行內部下發《關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知》，此文件輔一出世，市場震動。
（ps：據瞭解，這份《關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知》顯示，“經監管要求和總行研究決定，信用風險評審部2018年1月29日起暫停受理房地產行業新增授信業務：存量業務（包括風險化解業務和‘借殼’項目迴歸本源業務）可正常受理，待總行制定相關政策後，再按新的政策要求執行。”）
該銀行在房地產貸款業務中風格較為激進，市場解讀為：”連這家銀行都不敢涉足房地產貸款，更有哪家可以做？”
所謂的涉房貸款，包括幫助房地產企業拿地、建樓、開發、回款和個人住房貸款授信。
自銀行有房地產貸款業務起，居民住房貸款增幅與房價幾乎是同升同跌，神同步（見圖1）。而且，無論是房企、房奴，還是正努力成為房奴的寶寶們，銀行貸款都是他們涉及“房事“之時不得不面對的一個問題。
圖1 樣本住宅平均價格與居民中長期貸款佔比同趨勢
房企貸到款可以空手套白狼，高樓平地起。
房奴貸到款可以坐擁大物業，只用還利息。
寶寶貸到款可以變成小房奴，坐擁白富美。
如今，房企融資近乎舉步維艱，如履薄冰。房地產新聞裡火爆的不再是某某樓盤開盤秒光，而是“某達”揮淚甩賣資產、“某科”因銀行資管計劃被鉗制，“某開發商”限入資金鍊斷鏈困局……
房價自2007年旱地拔蔥，一躍而起，緩步上漲以來，從來沒有哪一年，房企像今天這樣難於融資。
以前各大小銀行的行長恨不得哭著求著房企來貸款，如今，不止是上述A銀行，近乎所有的銀行看到房地產融資，無不退避三舍，不敢觸碰。
難道房企與銀行真的要勞燕分飛，一拍兩散了？
更加有趣的是，連個人的房地產抵押貸款、按揭額度也時時告罄。
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今年我剛剛中戲畢業的帥氣小表弟想在北京買房，像他這樣的十八線小明星也只是想買500萬50平的小兩居，卻也毫無疑問必須貸款，刨除首付、稅費還需300萬。
然而，他用帥氣的大長腿跑遍了數十家銀行，擠滿英俊的微笑向各家銀行的美女個貸經理們秋波暗送，也沒有徵服一家銀行。
靚女們一概攤攤手說：“Sorry，帥哥，沒有房貸額度！”
表弟氣憤攥緊拳頭，義憤填膺道：
“狗眼看人低——未來我讓你高攀不起，等我成腕兒，買你一棟樓！
銀行的錢都哪兒去了？個人貸款沒額度，房地產商的房子哪來的錢建？
全是蒙人，都把錢給房地產開發商了，不給最需錢的房奴了……
X達、X科、X桂園，不都是活得好好的，一個個都是首富，全靠丫銀行的錢在撐著。
但願，房企再沒錢蓋樓……大家一塊兒玩完……”
他可能真要如願以償了！
往日的房企的金主爸爸——“銀行們”看來再也不會輕易給房企貸款了？
平常充當房地產企業呼保義、及時雨的銀行“老公”們，真的要摞挑子不幹了了？
房地產商會不會揮淚甩賣大促銷，以保證資金不斷鏈？
……
迷局重重，而事實卻正是如此，絕非虛言。
而且，他的氣話何嘗不是真話？如今多少北上廣深打拼小夥伴們，熬過了限購資格的檻，卻沒熬到銀行的房貸批覆。
回顧2017年317新政以來，離婚買房享受首套貸款優惠的“離婚大法”不再適用。
面對目前樓市開啟的“五限時代”：限購、限貸、限價、限售、限商。
最讓人心痛的是莫過於熬過了限購資格、守到了限價房，銀行卻通知你沒額度。
筆者親見一名同事，北京保障房的號搖了兩年終於搖到，卻因為向銀行申請貸款遲遲未有批覆，導致搖到的號自動失效；更有換房的同事，看好了房子，賣了舊房，交了新換房的定金，抵押貸款遲遲不能批覆，原來的房子沒了，想買的房子因為沒有貸款而買不起。
買房人最悲慘的事情：莫過於想做房奴都做不了，而且是銀行通知你，房貸沒有額度。
除了往日風光無限的某達，某航，某科均遭遇了歷史發展瓶頸，國民爸爸也變賣資產融資，連李嘉誠都多次拋售國內房產。
像我表弟這樣努力成為房奴的未來中產階級也面臨著想買房，無款可貸的境地，房企面臨著資金鍊斷鏈的風險，房奴們則日日提心吊膽，盯著房貸利率是升是降。
這些人，無一例外地關注著銀行貸款政策的風向。
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究竟為什麼銀行對房地產業如此重要？我們一起來梳理下銀行貸款流向房地產業的整個過程。
商業銀行對房地產行業的資金支持主要體現在兩個方面，一是對居民購房的個人貸款支持；二是對房地產企業融資需求的支持。
而這兩個渠道最後都流向了房企。
房地產業獲得商業銀行貸款支持的資金鍊如圖2所示。
圖2 銀行對房地產資金鍊支持
從房企角度來看：X達、X科等這些房企融資有兩個用途，一是支付土地週轉市場的低價款項（銀監會等政策從2016年9月開始限制房企拿地融資），另一種是用於房地產建設項目中支付給建築商的款項。
在這生生不息的週期中，房地產業和銀行業二者實現了共贏。
房企、房奴、銀行被“貸款”這事兒給親密地綁定在了一起。
從整個房地產業發展的歷程來看，商業銀行房地產信貸對房地產市場供給和需求起到了推動作用。
我國房地產貸款與房地產價格在2005至2017年均以每年10%左右的速度增長，說明房地產貸款對房地產銷售價格存在著某種程度上的支撐。
1．銀行房地產信貸支持房企的開發供給
房地產市場開發資金來源有很多種，主要包括國內銀行貸款、外商投資、自籌資金以及其他資金，外商投資僅佔3%。
自籌資金部分中有50%的房地產銷售收入（購房者向銀行申請的按揭）來自銀行，因此房地產企業31%-33%之間的資金都是通過銀行介入的，房地產開發商的銀行貸款在自籌資金中佔50%。
其他資金中佔比最大的是購房者從銀行申請的定金和預付款（購房抵押貸款），所佔比重為60%。
因此，房地產開發資金中銀行信貸資金佔比重為64.8%（銀監會統計部《中國房地產資金來源情況分析報告》）。
2．銀行房地產信貸滿足房地產市場的需求
商業銀行不僅給予房地產開發商資金支持，在銷售中也對購房者給予按揭貸款支持。居民購房貸款餘額和商品房銷售額從2004-2017年，兩者的增長速度一致並保持在20%左右。
綜上所述，銀行的房地產信貸對房地產行業的發展起到至關重要的作用。銀行在為房地產開發商提供貸款保證房地產企業供給良好的同時，還為房地產銷售市場提供按揭貸款與購房資金，使整個房地產市場得以正常運營。
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然而，天長地久有時盡，此恨綿綿無絕期。相愛相生這麼多年的房企和銀行也終於要說“再見”了。
也許銀行對房企還殘存深情，畢竟房企貢獻了這麼多年豐厚的利息給他。但是就像過日子一樣，老公滿意的媳婦，婆婆不一定疼愛。
監管婆婆們如今要打銀行老公的板子，房企媳婦您也得受著。
自2016年以來，強監管、大高壓的金融防風險態勢不斷蔓延，所有智囊都意識到：中國的經濟近乎被房地產綁架，最典型的就是銀行與房企的綁定。
供給側結構性改革與經濟發展、金融脫虛向實中的重要環節就是要撕開這一綁定，讓銀行資金更多的服務於中小微企業、服務於實體經濟，而非房地產。
從數據上看，中國銀行業房地產貸款佔比已快速下降，特別2017 年以來,監管部門監管力度大大加強,銀監會對“三套利”、“四違反”、“四不當”、“十亂象”進行專項整治，並針對強化風險管控、彌補監管短板、押品管理等連發多個文件，其中多項就涉及到房地產企業融資問題。
自2016年10月份起，北京銀監局等多地監管部門，從防止表外融資支持房地產市場貸款，到全面限制房地產貸款，表內貸款的監管也隨之跟進。
世事浮雲蒼狗，星移斗轉，誰也難料：當年集萬千寵愛於一身的房企，會因為經濟形勢、因為監管、因為這些他不可測的外力而被銀行老公拋棄。房企再也享受不到銀行爽快“付賬買單”的甜密日子了。
然而，分手大師說過：長痛不如短痛，結束時就需要痛快。所以，多數銀行幾乎是戛然而止地紛紛頒佈授信指引，調整貸款結構，痛快地踢房企出局。
回頭來看，時代的大潮誰也擋不住，從十九大報告、中央經濟工作會議、中央金融工作會議、與歷次政治局工作會議中提出的亟待解決命題之一：就是金融服務好實體經濟，強化房地產調控長效機制。
在此過程中，房企融資將會愈來愈難，而出路就在“租賃”市場，未來以“租購同權”為主體的房企融資、個人貸款必將大幅增加。
正如夫妻之道一樣，婚姻的激情不再，可否換一種相處方式，讓愛火重燃。
對於房地產企業，也許大力發展“房屋租賃”市場正是其重新俘獲銀行老公和監管婆婆恩寵的唯一機會。
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