研報摘要
目前全球科技產業（雲計算，集成電路）的發展導致信息量劇增，據國際數據公司(IDC)統 計,全球數據總量預計2020年達到44ZB（1ZB=1萬億GB）,中國數據量將達到8060EB,佔全球數據總量的18%。
數據中心REITS 2014年納入FSTE NAREITS INDEX,與通常意義上的REITS不同，其他房地產給人居住，數據中心的租客是數據。 全球數據總量正以驚人的速度膨脹，而“熱門地段”數據庫卻有限。
數據中心REITS3年年化複合回報率超18%。2016年，2017年均在25%以上。
一、 數據中心簡介
數據中心是全球協作的特定設備網絡，用來在internet網絡基礎設施上傳遞、加速、展示、計算、存儲數據信息。數據中心是一整套複雜的設施。它不僅僅包括計算機系統和其它與之配套的設備（例如通信和存儲系統），還包含冗餘的數據通信連接、環境控制設備、監控設備以及各種安全裝置。
數據中心是多功能的建築物，能容納多個服務器 以及通信設備。這些設備被放置在一起是因為它們具有相同的對環境的要求以及物理安全上的需求，並且這樣放置便於維護，而並不僅僅是一些服務器的集合。互聯網數據中心（IDC）的概念早在 90 年代中期被提出，當時 IDC 存在的意義只是對大型主機進行維護和管理。如今伴隨雲計算、大數據、虛擬化等新興技術的落地，數據中心流量和帶寬成指數級增長，IDC 的發展從服務器機房向大型超大規模部署演進，承載著向越來越多的網絡設備及用戶交付 IT 服務並提供存儲、通信及網絡的重任。
目前全球科技產業（雲計算，集成電路）的發展導致信息量劇增，據國際數據公司(IDC)統 計,全球數據總量預計2020年達到44ZB（1ZB=1萬億GB）,中國數據量將達到8060EB,佔全球數據總量的18%。
二、動盪的17年保持強勁增長
1. 數據中心REITS 2014年納入FSTE NAREITS INDEX,與通常意義上的REITS不同， 其他房地產給人居住，數據中心的租客是數據。 全球數據總量正以驚人的速度膨脹，而“熱門地段”數據庫卻有限。
2. 數據中心REITS3年年化複合回報率超18%。16年17年均在25%以上。
圖1：數據中心REITS與標普及REITS指數三年回報率比較
三、 數據中心的增長邏輯
1. 雲計算
雲端服務上，亞馬遜佔有絕對優勢，12個季度內市場份額保持33％左右穩定水平，緊隨其後的是微軟、IBM、谷歌，阿里巴巴位列第五，騰訊名列Top 10，但有分析師認為未來五年騰訊升至前五，甚至衝擊亞馬遜。
2018年Q1雲服務支出較2017年Q1增長51％，輕鬆超過了前五個季度的增長率。儘管市場幾乎增長了三倍，但亞馬遜的全球市場份額在12個季度內保持在33％左右的穩定水平。隨著雲計算熱潮的繼續，微軟，谷歌和阿里巴巴都大幅擴大了市場份額，但這並沒有影響亞馬遜的領先地位。阿里雲目前在全球擁有18個數據中心，騰訊雲僅有14個數據中心，莫斯科和日本數據中心即將推出。去年3月推出的最新騰訊雲數據中心分別在美國弗吉尼亞州，孟買和香港。騰訊雲現在在全球擁有42個可用區域。阿里雲有43個可用區域，亞馬遜在18個地理區域擁有55個可用區域。
圖2：全球超大型數據中心個數預測
2. 5G
5G作為科技迭代的核心部分，由於5G頻率高，波長短，能傳播的範圍較4G而言大為縮短，所以在移動通信技術的迭代需求中， 對於基站/機房/數據中心的需求旺盛
圖3：5G助力數據中心邏輯
四、 全球數據中心淨吸納量
17年全球數據中心吸納量583.5MW（百萬瓦）。其中，美國和加拿大達到了363.5WM的淨吸納量，歐洲共有135WM的淨吸納量，亞洲總額打85WM。
圖4：全球淨吸納量
大部分的主要市場報告了超過25%的租賃增長率。 因為雲計算或者降低時延的需求，地緣網絡變得越發重要，中心地區邊緣城市市場增長率可觀。
圖5：全球淨吸納增長率
全球在建工程持續增長，這表明即使是在2017年現有數據中心的高吸納量情況下，仍然有巨量的數據租用需求等待被滿足。 現在，全球共有接近400WM的數據中心在建工程。接近17年全年的淨吸納量。
圖6：全球在建工程（MV百萬瓦）
五、 為什麼說數據中心是物流地產的之後的風口？
2017年共48起數據中心併購，接近200億美元超過了2015至2016併購金額之和。 伴隨著市場參與者進一步擴張規模，服務以及專業度，該趨勢將在之後的幾年持續
邊緣城市及衛星城的發展：企業對於距離較近（5G高頻段決定傳輸距離短，同時邊緣運算的發展需要更多的近距離數據中心）的數據中心日益增長的需求將會催生小型衛星城的發展。日益增長的邊緣市場需求將越來越在數據中心戰略中扮演重要位置
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