5月24日上午10點，馬尾區國土局舉辦了2018年第二次土地公開出讓，競拍馬尾亭江一幅百畝住宅用地，與琅岐國際旅遊島僅一橋之隔，隔江相望。最終經過61輪競拍，由三盛地產11.28億+配建24300㎡一舉摘得，實際可售樓面價為7249元/㎡，也刷新了該板塊樓面價。
現場回顧
該地塊吸引了包括三盛、世茂、保利、建發地產、陽光城、中鐵建、雅居樂、海倫堡、中梁、碧桂園、正榮、禹洲等在內的13家房企到場競拍。
整場土拍過程較為激烈，從現場情況看，開發商奪地慾望較強，雅居樂在第9輪競拍時直接加價2.78億至最高現價，並迅速轉入競配建階段。總共經過61輪的拼搶，最終被三盛地產競得，該地塊也是今年三盛在馬尾斬獲的第二幅地塊。
回顧2018年福州市區兩場土拍，都冷靜收場，包括去年下半年以來的土拍，都讓開發商更為理性。本次亭江土拍不免讓人心生疑慮：福州土拍會被重新點燃嗎？亭江為啥能掀起這場波瀾？
可以預見的是，本次土拍並不會給福州市區的土拍市場帶來較大影響，開發商還是會根據地塊條件進行綜合判斷，整體仍會保持之前的理性態度。而本次亭江土拍熱度較高主要有以下兩個原因：
01地塊條件優質，板塊發展可期
從今日成交的地塊條件來看，佔地面積較大，建築面積近20萬方，扣除無償競配建後可售面積也高達17萬方，加之該地塊可瞰江，有一定的自然條件優勢。本次土拍起始價僅3974/㎡，也吸引了眾多開發商到場競拍。
另外，該地塊處於馬尾自貿區長安片區，周邊配套有亭江第二中心小學及規劃中的長柄中學。再者，該地塊位置與琅岐島一橋之隔，可共享琅岐島的紅光湖公園、九龍商業中心、琅岐雙語學校等配套。加之東部快速通道的利好條件，未來價值可期，有一定的上升空間。
02外圍市場頻發力 地塊潛力凸顯
在當前政策環境下，郊區低價項目相對來說受限價影響較小，有更大的價格突破空間，也能承接福州部分剛需外溢客。據CRIC克而瑞數據統計，近一年福州外圍板塊低價盤受到部分剛需客戶和投資客青睞，成交量相比中心板塊佔據一定的優勢。
從成交數據看，位於琅岐的香海世界以絕對的優勢位列各樓盤成交榜首，另外，三木公園裡、恆大山水城、福州溫泉城等剛需盤因購房門檻較低，也位於成交排行榜前列。近一年以來，由於主城區限購，部分購房者喪失購房資格、剛需客以及部分投資客將目標轉移至政策環境寬鬆的外圍市場，值得一提的是，亭江並不受限購影響；另一方面，主城區購房成本攀升也導致大部分的剛需客被迫外溢，由此拉動了外圍板塊的成交量上漲。
在房地產常態調控的背景下，限價暫無鬆動跡象。目前，福州多幅地塊因限價原因陷入“高價拿地低價難開盤”的窘境，開發週期被迫延長，現金流在短時間內難以及時回籠。該地塊之所以能重燃開發商的奪地熱情，除了地塊本身的優勢，重要的是能順應當前市場推出適銷產品，彌補主城區因限價備案導致銷量大幅下跌的空缺。
土地附加條件
住宅套型建築面積120平方米以下住宅建築面積佔總住宅面積比例應達到70%以上。
(1) 本次出讓項目應按照《福州市人民政府關於加快發展裝配式建築的實施意見（試行）》（榕政綜[2017]1164號）要求實施裝配式建造。
(2) 在小區交通出入口設置一處300平方米的社區衛生服務站，並對外開放，由競得人負責配建，費用由競得人承擔，通過驗收後，產權無償移交給馬尾區政府衛生部門。
(3) 該地塊社區服務站建築面積不少於1000平方米，費用由競得人承擔。
(4)幼托設一處（9班），用地面積不少於4000平方米，建築面積不少於約3200平方米,由競得人負責配建，費用由競得人承擔。
(5)應設置不少於105個社會停車位，應設置獨立區域、單獨出入口、明確的標誌和誘導系統，對外開放使用應設置獨立停車場，並設置獨立出入口，對外開放使用。
土地成交詳情
馬宗地2018-05地塊
注
：該樓面價為實際可售樓面價，已扣除所有的競配建+配建部分。
圖文| CRIC克而瑞 福州
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