2018年頭，可能會有不少進行房產交易的賣家赫然發現，接到的土地稅賬單怎麼比往年多了一倍多。除了土地價值自然增長外，這多出來的一倍很有可能是土地稅附加費了，因為從2018年1月1日開始，新州的土地稅附加費的稅率率從17年的0.75%增加到了2%！
由於土地稅附加費是針對海外人士徵收的稅種，一個跨年就有接近三倍的升幅，所以有些人突然間被殺了個措手不及，今天就給大家講一個一波三折的土地稅費故事。
天價的稅單
新年伊始，當絕大部分律師行還在放假期間，一大早我接到客戶焦急的電話，說他收到了新州國稅局(Revenue NSW)的天價土地稅賬單。
這是一位地產開發商，其持有的一個大地塊在2017年底剛分割成50塊民宅用地，可惜由於註冊時間偏晚，未能在2017年底和買家交割，不得不將交割期推遲到了2018年1月。
稍有經驗的房地產投資人立刻就會想到，這麼多地塊推遲跨年度交割在經濟上的影響。
稅法相關概念說明
一、土地稅
土地稅徵收對象以每年的12月31日作為截止日，某個人、公司或信託在當天擁有的所有投資用地總價值，包括；
空地(含農村空地)；
建有獨棟屋、公寓的土地；
建有度假用房的土地；
建有投資用房的土地；
建有以公司名義擁有房產的土地；
建有民用、商用或工業用單元(包括車位)的土地；
建有商用建築，包括工廠、商鋪和倉庫的土地
從州政府或當地政府租用的土地；
2018年土地稅稅率為：
如果土地持有者可以享受‘土地稅免徵額’(新州2018年土地稅免徵額為$629,000)：
土地價值不足免徵額，無需繳納土地稅；
土地價值高於免徵額，應繳納土地稅為 $100 + (超出土地免徵額部分到$3,846,000之間) x 1.6% ；
土地價值高於$4,846,000，應繳納土地稅為 $51,572 + 超出$3,846,000部分 x 2%；
關於土地價值：
o 以前一年7月1日土地估價為準；
o 不含對於土地的任何開發(修建地下水管道和房屋等)的價值。
二、土地稅附加費
只向‘海外人士’徵收；
無‘免徵額’；
自住房的地價有可能被認定在徵稅範圍之外；
以單個地塊進行計算(不是以持有土地總價值進行計算)；
只徵收在‘民用’用地上(即，如果一塊地既有商業又有民用部分，只徵收在該地塊的民用用地部分價值)；
從2017年1月1日開始徵收，當年稅率0.75%；
從2018年1月1日開始，稅率增加為2%;
請注意，即使有些‘海外人士’無需繳納土地稅，但是還是有可能需要繳納‘土地稅附加費’。
瞭解清楚這些概念後，我們回過來說目前這位客戶的問題。
由於賣家需要在交割前向買家提供證明土地稅已經付清的證明，該客戶在2017年底已經開始事先向新州國稅局要求對於這些地塊進行預估價。結果在1月伊始，他得到的土地稅賬單包括：
“
每塊地的土地稅約$10,000 (總地稅平均到每塊地);
每塊地的單塊土地稅附加費$12,000；
”
由於該項目有50塊地，算下來除了土地稅，2018年客戶應付土地稅附加費共計約澳幣60萬，而這一項的稅費，完全不在客戶的預算之內。
為什麼會有如此巨大的超額稅費發生？
我們仔細分析了新州國稅局來信，原來客戶公司雖然是個固定信託（Fix Unit Trust）公司，但是由於有在兩個單元持有人（Unit Holders）中有一個為家庭信託，因此新州國稅局把他們公司當做海外利益公司處理，才出現了土地稅附加費的問題。
稅法相關概念說明
那麼為什麼通常家庭信託會被認定為‘海外信託’呢？簡單來說：
由於家庭信託通常為‘酌情’信託，即FIRB相關法律假定每一位受益人都有可能享受到該信託100%的利益；
而FIRB相關法律規定如果在某個公司或信託中外國人權益超過20%即為‘外國權益’公司或信託；
即使每一位受益人都是澳洲人士，不過通常信託文件中還有一欄‘合資格的受益人’，通常範圍很廣，包括受益人的所有親戚等，這樣一來難免其中有哪位可能是‘海外人士’。
如過不希望被認為是海外信託，可以向新州國稅局（Revenue NSW）提出免除土地稅附加費的申請，使用‘修改契約（Deed of Variation）’（或其他規定的方式）對家庭信託文件進行修改，剔除可能符合‘海外人士’定義的受益人及合資格受益人。
但是，獲得批准的前提是：
政府有理由相信這個家庭信託機制並不是為了逃避稅而建立的；
並需要在6個月內修改你的家庭信託文件。
客戶問，2018年的地稅已經產生了，現在修改家庭信託文件還來得及嗎？我們告知，現在還不晚！
不過由於我們並沒有處理客戶以前購買和交割大地塊的合同事宜，我們建議客戶向原來的律師行諮詢。
客戶很為難，因為正處於聖誕新年假期，無法聯繫到之前的律師，但是他說，當時在購買的時候肯定是處理過有關家庭信託和FIRB的問題。意即：
由於土地稅附加費中‘外國人’的定義使用的就是FIRB法律中‘外國人’的定義，如果當時處理過FIRB的問題，目前理論上就不會有地稅附加費的事情。
雖然未能聯繫到客戶以前的律師，我們還是向國稅局要求免除土地稅附加費。第二天就收到了重新發的地稅賬單，其中去掉了附加費的部分，並給客戶6個月的時間向國稅局提供修改過的家庭信託文件。
可是聖誕新年假期過完，我們上班後開始跟進此事，發現了出人意料的狀況。請看我的下一篇文章《讓人大跌眼鏡的FIRB問題》，咱們下次見！
作者介紹羊琛子
德盈律師事務所創始人
新聞碩士、法律博士
新南威爾士州執業律師
澳大利亞最高法院執業律師
澳大利亞國際公證律師
專業領域為經濟商業法、公司法、房地產開發、項目融資；
有十年以上協助商業投資移民客戶經驗；
擅長協助中國企業客戶在澳著陸投資；
此外還有豐富的仲裁庭經驗。
電話：61 2 9223 4880
地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney
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