今天海寧有五宗涉宅地塊出讓，其中靠近臨平的兩宗純宅地地關注度最高、成交結果也最令人“咋舌”。如果刨去保障房面積並且扣除保障房的建安成本，價格最高的、由僑福競得的地塊實際樓面價已經近2萬元/㎡（價格推算見文中詳表），且可售體量僅剩3.2萬方。
5月9日出讓地塊成交信息表
這個價格，是否突破了市場對海寧地價的想象？畢竟大部分購房者對海寧房價的印象，還停留在1.5萬元/㎡左右。
尤其在臨安流拍、富陽低溢價以後，“土地市場是否出現新信號”一度成為市場新話題。本文從三個問題展開，分析一下今天海寧宅地成交背後的市場信息。
海寧的地
為什麼對標臨平的價格？
-算過實際地價了嗎？
-算過了，快2萬/㎡了。
-我們也算了，保障部分的建安有點出入，就是2萬左右。
-看得懂這價格嗎？
-比首創臨平的地還貴。
僑福拿下海寧臨杭第一宗宅地以後，業內投資一線就開始算賬了。最直接的價格對標，大家的方向都是臨平。
僑福和萬城分別拿下的是兩宗姐妹地，兩宗地塊雖然行政區劃屬於海寧，但屬於臨平和海寧的合作區域。從下圖可以清晰地看到地塊所在區域位置的特殊性。
由於該區域與臨平新城一路之隔，且三面由臨平新城環繞，因此區域做地由臨平與海寧合作，對於開發房企而言，未來項目的主要客群也並非海寧購房者，而是以杭州主城及臨平新城外溢購房者為主力。
由於地塊行政區劃屬於嘉興海寧，在教育方面無法享受杭州學區，但是在項目輻射區域內，餘杭區民辦學校橄欖樹學校並不受戶籍限制。
交通，則是將這兩宗地塊拉到臨平地價的關鍵因素。地面路網無縫對接杭州餘杭，而軌道交通的地鐵1號線南苑站距離項目僅約500米，鐵路交通的餘杭高鐵站距離項目約1.7公里。
簡言之，除了基礎公辦教育，僑福、萬城的宅地與臨平新城享受的配套沒有差異，甚至在軌道交通方面屬於真正的餘杭地鐵盤。
屬於嘉興的海寧
為什麼比杭州的富陽、臨安熱？
杭州的第九區富陽和第十區臨安，在近期土地市場的表現有些無力。仔細分析，富陽的低溢價主要原因在於起價高；而臨安的低溢價乃至流拍，卻有多重因素，最關鍵的在於臨安的供需不被市場看好——年內上市新盤多、土地推出量大，開發房企的預期就會謹慎。
而海寧兩宗地塊所處區域的市場與臨安正好相反。
先看臨平新城的土地市場，近兩年共成交3宗涉宅用地，稱得上供應稀缺，且未來潛在供應量少，目前板塊內最高地價為19038元/㎡。
再看海寧的臨杭新區，2017年土地市場熱度火爆，平均溢價率達到137%。
周邊涉宅地成交明細
新房方面，臨平新城2014年以前受限購影響整體成交處於低位，2015年放開限購後，樓市進入上升通道，量價齊漲。板塊內在售樓盤基本處於尾盤或狀態，存量僅為1.75萬方；即便未來新項目上市，板塊共計存量也僅20.43萬方，約等於一箇中大規模的樓盤體量。
根據浙報傳媒地產研究院統計，許村鎮目前可售存量幾乎為零，未來主要競爭的項目為綠城華景川蘭園以及萬科項目。
周邊商品住宅情況
周邊在售一二手項目情況
由於新房限價，項目周邊的二手房更能體現市場真實情況。根據浙報傳媒地產研究院調研，臨平新城品質較高的精裝修次新盤成交價可達2.7萬/㎡，而海寧區的二手房掛牌價也超過了2萬/㎡。
從購房角度出發
未來這倆項目主要利好是什麼？
海寧臨杭宅地主要配套、交通優勢都在上文提及。當前，地塊北面在建三路一環，預計年底通車，此高架將連接320國道、世紀大道、東湖路快速路等，拉近與杭州主城區的距離。
但是對購房者而言，利好還是利空？最終都是體現在價格，也就是一本經濟賬。
按當前地塊可售部分的實際樓面價約2萬/㎡估算，未來項目毛坯價格約2.9萬/㎡較為合理。現在的問題就是：一年後，這個價格在臨平買房可以實現嗎？如果不能實現，同一水平的城市界面，以及同一水平的與杭州主城的對接程度，選哪裡？
這是一個開放性的問題。項目所在行政區劃有利有弊：弊在教育配套，利在對於杭州購房者而言——海寧不限購。
閱讀更多 江南買房 的文章
