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2020年在疫情過來後的節後，深圳打出了坪山第一個新盤備案，就是中海的樓盤，這個盤售價已經是3.8-4.5萬，為何那麼高，看樓面地價已經是平均到2.5萬左右，按照基本開發商定價的風格，是兩倍左右的定位出售價，不難發現，坪山的房價不太可能虧本去賣樓。
這個現象足可以反饋深圳的房價，為何不可能下降。
其實，很多人對房價不陌生，但搞不懂為何房價可以賣這麼高。其實根本原因有一點，就是地價的成本。其次才是片區的規劃和開發商的定價。
那麼，2019全年的大灣區深圳賣了多少地？地價又是多少？
按照中指院的統計，2019全年深圳共計出讓是11塊住宅用地，同時根據中原地產的數據也顯示，同樣是11塊。比2018年的10宗多出1宗。按照規劃委的統計，2019全年深圳供應新房85004套，其中49351套是住宅，合計供應7944613.64平方新房，住宅是4699911.07平方。
從土地分類來看，
光明3塊，平均地價是2.4-3.8萬；
寶安是1塊，成交樓面地價是5.8萬，
南山是1塊，樓面地價是6.7萬，位於前海；
龍華是2塊，樓面地價是3.7-5.9萬；
大鵬是1塊，樓面地價是9333元一平方，
坪山是3塊，樓面地價是1.5-2.03萬。
從成交額來看，合計大約是390.2億元，總建築面積約131.1萬㎡。其中以前海的天健地產獲得的9412.55平方米的土地，樓面地價最高。而成交額最高的是龍華A817-0609這個地塊，達到65.85億，由龍光地產獲得，樓面價是5.9萬。
▲ 2019年的深圳住宅用地供應和地價，看完了基本懂樓價為何高了
▲ 2019全年深圳新房的供應數據
▲ 2019年12月深圳新房的供應數據
01 深圳去年出現三次集中住宅用地出讓！
深圳去年土地，特別是宅地，拍賣最集中的6.25和11.22和12.11日這三次的土地拍賣。
深圳去年的土地拍賣，引入新模式，從雙限到限出售價，這種“雙限雙競”拍賣，基本是全國首例的做法，特別是下半年均對入市住宅價格進行了限定。
雖然深圳住宅用地拍賣的地塊不多，但工業的不少。按照統計，2019年，深圳共成功出讓27宗工業用地，發生在11月底，騰訊85.2億元拿下的深圳大鏟灣宗地最為受人們關注。而12月18日下午，2019深圳全球招商大會，推出的產業用地規模大、分佈廣、類型多，30平方公里土地分佈在36個片區，當時涵蓋128個簽約項目、簽約額超過5600億元的大會。
土地的出讓，在深圳不算多，但地價也遠高於全國的地價。2018年全國出讓了6.5萬億的土地，而2018年全市共成功出讓61宗土地，佔地面積14550萬平方米，成交金額449.2億元。當時，全年共有10宗居住用地出讓，地塊分佈在龍崗、坪山、大鵬等原關外地區，深圳市人才安居集團拍得7宗。2018年，深圳的土地出讓，在全國排名幾乎很後，出讓最多的基本是杭州、上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津，均在1000億之上。
2017年深圳土地數據：
深圳全年2017年共計賣地出讓金額是超過754個億，就是754.9個億，佔地出讓面積是106.7萬平方米規模，合計出讓42宗土地。
2016年深圳土地數據：
深圳在2016年土地市場成交火爆，全年成功出讓57宗土地，面積223.1萬平，金額1018.9億元。
02 回顧2019年拍地的最猛的情景
2019年12月11日，深圳“六地”齊拍，前海“土拍”可售樓面地價直奔7.2萬！當時，深圳曝光“六宗”土地出讓，前海一次性推出4宗地，加上龍華的2宗土地，合計6宗土地在2019年12月11日共同“齊拍”，其實合計是7宗，一宗停止拍賣。其中，香餑餑的住宅用地，特別在深圳的熱點片區，如前海，龍華從未“失手”。就如這次前海這宗土地，舉牌超過一百輪，最終天健地產以38.9億元斬獲得這塊前海的限價宅地。現場的廈門建發、中海、天健，這三家開發商，進行了比較激烈的搶奪。當時，前海“限價”宅地T204-0142，天健地產集團有限公司以38.9億元競得，建築面積（67200平方米），38.9億獲得。按照“限價”的條件，該宗土地的住宅建成後入市最高均價為99000元/㎡，近10萬。
▲ 這個前海土地
2019年11月22日，年底“土拍”落幕，坪山20多萬平方建面地塊沒人要！當時是6宗土地拍賣。龍華1宗、光明2宗、坪山3宗、大鵬1宗，掛牌總價為131.67億元，最高限制地價總價190.89億元，總建築面積約77.6萬平方米。6宗宅地總佔地面積接近18萬平。其中坪山最大的一幅土地G14313-8018宣佈流拍。這個土地限價是最高銷售均價30450元/㎡。最激烈的是龍華這個，龍華民治地塊進行了81輪，最終中海地產以50.2億元成交龍華民治A816-0068，可售樓面價約4.58萬/平方米（不含商業）。地塊要求入市最高價是71400元每平。中海集團以50.2億元競得，成交樓面價37404元/㎡，可售樓面價42702元/㎡。該地塊在中海錦城對面，中海錦城是深圳2013年的地王。
▲ 這個龍華土地
看懂了地價，基本就懂了房價的行情。從去年深圳地價看來，3字頭都紛紛為主流，也難怪深圳目前樓價5,6萬的主流都出現了。
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