澳洲新快網撰文，現今許多澳大利亞人不斷追求的其中一個“大澳洲夢”，就是擁有屬於自己的房產物業！然而，過往一段日子裡，澳洲樓價節節上升，尤其是在悉尼這個人口最多的城市，不少人根本無法跨過高高在上的置業門檻，夢想依舊是一場夢。
隨著銀行等房貸機構近期開始收緊貸款審批，加上人們越益關注利率將會見底回升，悉尼房市有所降溫，這一點從住宅拍賣清出率表現差強人意便可見一斑。
最新的房市數據顯示，按年計算，澳洲的整體住宅價格中位數於5 月份不升反跌，是2012 年10 月至今的首次。至於悉尼住宅中位價的跌幅更是八大城市中的第二大，較去年同期下跌了超過4%。有業界人士指出，在悉尼，一直以來最受人們歡迎、價位介乎100 萬至250 萬元的物業，調整幅度更甚。
對於有意置業的人士而言，住宅物業價格下降當然是好消息，問題是現階段入市買物業，物業本身是否真的“物”有所值或甚至“物”超所值呢？
澳大利亞房地產研究機構CoreLogic RP Data最新公佈的數據指出，截至今年5 月底，澳洲的住宅價格中位數較4 月份低了0.1%，自去年9 月見頂以來已經是連續第八個月報跌，在這段日子的累計跌幅達到1.1%，主要的導火線就是房貸機構收緊放貸條件。
回顧上一次房市出現調整，要追溯到2015 年底至2016 年初的這一波調整，當時同樣是因為房貸機構收緊貸款審批，可是此波跌浪僅持續了5 個月。隨著澳洲儲備銀行於2016年的5月和8月分別減息0.25% ，樓價再度加速上升。
評論房市上月的表現時，CoreLogic的研究部主管羅勒斯Tim Lawless表示，澳洲全國房市不進反退，凸顯出在悉尼和墨爾本兩大房市降溫的情況下，整體房市亦被拖低。以房市總值而論，悉尼和墨爾本便佔了高達六成；若以數量計算，兩大城市也佔去四成。換言之，悉尼和墨爾本房市主導著澳大利亞全國整體房市的興衰。
就在上月，悉尼住宅中位價下降0.2%，墨爾本住宅中位價更下調了0.5%。截至5 月底的三個月裡，澳洲八大城市中更只有悉尼和墨爾本錄得負增長，分別跌去0.9%和1.2%。按年計算，悉尼住宅中位價累計下降4.2%，表現在八大城市中排行倒數第二，僅勝過跌幅達7.9%的達爾文。
墨爾本住宅中位價仍未“ 見紅” ，按年錄得2.2%增幅。不過，其按月和按季表現均在八大城市中敬陪末席，凸顯當地房市開始吹冷風。事實上，墨爾本的住宅拍賣清出率跟悉尼一樣差強人意，物業成交宗數較一年前大減12.9%，而且市場上的待售物業有所增加。
過去幾年，由於悉尼和墨爾本的住宅價格升得很厲害，入市門檻越來越高，許多財力有限的置業人士改為選購“ 入場費” 相對較低的公寓單位。再者，澳洲人對居住環境的要求正在轉變，更多人樂於住在較容易打理兼且一般較為靠近消費點和車站的公寓裡。因此，公寓住宅的供應量明顯增加，一些人更開始關注公寓單位的價格會否出現較大的調整。
不過，CoreLogic最新出爐的數據顯示，悉尼和墨爾本的公寓反彈幅度反而沒有獨立住宅那麼大。羅勒斯表示，面對兩大城市的置業負擔能力仍屬偏低，中高密度住宅需求增加是自然不過的事；除了價格因素，公寓住宅的位置一般較方便，相對較為靠近商業地段和公共運輸工具的站頭。
截至上月底，悉尼的獨立住宅中位價下降了0.2%，雖然較公寓住宅的0.4%按月跌幅溫和。但按季和按年比較的話，獨立住宅中位價按季跌1.2%，按年更下調達5.9%；反之，公寓住宅按季僅下跌0.2%，而按年跌幅只有錄得0.3%。
在墨爾本，獨立住宅中位價按月跌0.6%，按季跌1.6%，而按年則上升1.5%；至於公寓住宅中位價的表現就相對勝一籌，按月僅微降0.1%，按季無升跌，按年更升了4.4%。
姑勿論悉尼和墨爾本房市近期的降溫速度較明顯，兩大城市的住宅價格仍是澳大利亞全國最高的地方。悉尼的獨立住宅中位價最新報$1,019,093澳元，公寓住宅錄得$749,765澳元；至於墨爾本的獨立住宅中位價為$821,006澳元，公寓住宅中位價則是$573,673澳元。
正所謂高處不勝寒，悉尼和墨爾本樓價過去幾年的升勢最凌厲，如今出現較大的調整亦屬“ 正常” 。提到獨立住宅價格近期的下調幅度相對較明顯，從另一角度去看，哪一個價格範圍的住宅調整度較大？
CoreLogic 的數據顯示，在悉尼，樓價最高的四分之一住宅，中位價迄今為止已經由上一個高峰下調了7.1%，期間中價物業累計回吐3.3%，至於價格最相宜的四分之一物業之中位價則下降1.4%，凸顯高價物業的調整幅度相對更明顯。這就跟零售市道一樣，在經濟不景氣的日子下，售賣必需品的零售商如超市的股價表現，一般會優於專門出售貴价名牌貨的零售商的股價。
墨爾本房市的現象跟悉尼差不多，都是高價物業的跌幅最大，自高峰下降3.3%，中價樓微降0.8%，至於低價物業更原地踏步，力保不失。
不過，澳洲媒體Business Insider向悉尼東區、下北岸和內西區的物業中介查詢後發現，中介們認為，向來最多捧場客的100萬至250萬澳元物業的反彈幅度反而最大。他們指出，正當悉尼整體住宅價格於過去一年回吐約4%之際，100萬至250萬澳元範圍內的住宅中位價卻跌去5%至10%不等；去年這段日子，此類型物業的中位價仍錄得超過一成的升幅，可說是“ 今時不同往日” 。
多間以悉尼為基地物業中介行的負責人表示，即使是在東區和內西區等一線地段，一些業主為了吸引買家，願意割價多達一成求售。舉一個實例，在悉尼東岸Bondi 的Park Parade的一個物業，業主最近便把叫價從原本的230萬澳元，降至210萬澳元，降幅達8.7%。
PPD合夥人菲利浦斯Alexander Phillips表示，100萬澳元左右的住宅物業，叫價下調了大約10%；而200萬澳元水平左右的物業的調整幅度相對較溫和，下調大約5%。
內西區房市同樣出叫價下調的現象。BelleProperty 的卡希爾James Cahill說，100萬至150萬澳元物業的調整幅度較溫和，但叫價接近200萬澳元的物業的下調壓力顯得較大，業主開價降到180萬至190萬澳元。
專注於下北岸住宅市場的McGrath Neutral Bay的董事雲尼漢保Piers Van Hamburg表示，對於叫價達250萬澳元的物業，一些業主亦因應潛在買家減少而自願割價；一年前，物業放盤一般四位買家感興趣，但如今只有一位。
雲尼漢保並稱，就算找到買家，中介也務須慎重評估準買家的財政能力，即準買家是否已經落實獲得充足的房貸。隨著監管機構要求銀行等房貸機構“ 更認真地” 審批貸款，房貸以往可能在7個工作日便批出，但如今可能要等上長達30個工作日，而房貸機構甚至會更嚴格地查問借款人的日常開支，包括外出就餐和學雜費等支出。
他特別提醒準買家，買家要確保他們早前所獲得的預先批核貸款依然有效。他舉例說，假設一位買家獲預先批出300萬澳元房貸，但他在六個月後落實買樓時，最終獲批出的貸款可能只有270萬澳元。大家要明白一點，預先批核的貸款額並非一定是最終的貸款額。
不過，業內人士和專家普遍認為，悉尼房市將不會大崩圍，大家所面對的只不過是一次調整。
CoreLogic的羅勒斯指出，儘管監管機構即將取消對銀行的投資者房貸增長10%上限的限制，但由於監管要求仍然嚴格，房市在未來數月內顯著升溫的機會不大；然而，在按揭利率料會持續多一段日子處於偏低的水平，加上移民數目仍多，這將會令到住宅需求有一定支持，故此房價應不致出現“ 墮崖式” 的跌市。
PPD 的菲利浦斯亦指出，現階段仍看不到房市出現恐慌，房市所承受的壓力料會有限。那麼，目前是否把握房市調整而趕緊入市的時機？
在樓市節節上升的日子，不少人抱怨無能力置業，不過，當面對房價從高位回落的時候，又有一些人“ 擔心” 樓價會進一步下調，或者市場上存在著不利樓市的因素。其實，他們這樣是可以理解的，許多人一生中最大的其中一項投資就是買房子，大家都不希望一買下房子便遇上跌市。問題是，即使是房市家，都沒有能夠百分百準確預測後市的水晶球。
要在跌市中找到入市的機會，首先是有決心去尋找，若果一直“ 擔心” 房價會一路下跌，或許會錯過一些買到心儀物業的機會。須知道，不管是買樓還是買股票，要在最低價買入並在最高價買出，不管是“ 樓神” 還是“ 股神” 都無法百發百中，就算真的成功做到，當中也有運氣的成分在內。
所以，準置業人士的目標，就是尋找可見到的最好入市價，而不是奢望可以在最低位的時候入市。比方說，心儀的物業於一年前的售價是150萬澳元，如今降至140萬澳元，可能會再等一會，但當價位進一步降至130萬澳元時候，又會否寄望該物業會進一步跌至125萬澳元呢？如果該物業最終以128萬澳元被其他買家賣走，就算其市值之後真的降至125萬澳元並且摸底，到時又會怎樣想？當然，這不是鼓勵大家明天就要趕著去置業，而是可以開始物色心儀的物業，因為房價看來暫難在短時間內大幅回升，除非一直心儀的物業已降至你的目標價或以下，或可考慮提前出手。
大家要明白一點,置業是一項“ 長線投資” ，只要房價長線趨於向上的走勢不變，短暫跌價只屬過眼雲煙。那麼，有何因素會帶動房價長線向上？
1.人口增長
統計數據顯示，未來10 年裡，澳洲人口料會增加300萬至400萬人，當中一大部分是移民。新移民來到澳洲，其中一件最先要解決的就是住屋問題，因此人口增長將會持續撐住物業需求。
2.低息環境
面對澳洲通脹持續受控，低息環境料會延續多一段日子。事實上，供房子可以短至數年，也可以是長達30 年的事。在這段漫長的日子裡，利率有上有落是很自然的事，相信沒有人會認為利率會永遠處於目前的水平。再者，利率上升的話，正常情況下意味著經濟好轉，通脹上升，到時樓價亦會水漲船高。
3.小房佔多
不知道大家有沒有發覺，近年興建的物業平均面積有下降的趨勢，而且越來越多是迎合單身人士房子。雖然一些長者待子女搬出後會選擇大屋搬小屋，但數量有限。而新一代人長大成人並結婚生子的話，就會須要考慮搬到更大的房子。所以，條件許可下，如今趁機購買一套面積大一點房子，或會是明知智之舉。
即使房價跌 應量力而為
當然，置業時必須量力而為，以免在漫長的供樓日子裡承受太大的壓力。此外，即使利率現處於偏低的水平，但終有一日會回升，故此大家要事前做足準備，預留一些備用資金，以便在加息的日子也可以“ 輕鬆地” 供樓，不致會要大大降低生活質素，或甚至發生斷供的慘況。
另有物業中介表示，利率一旦上升，或多或少會增加置業成本，到時或會有更多人選擇租房子，若如是，租金到時也會上漲。
對於計劃把自住物業升級的人士而言，目前又可以採取何種策略？有業界人士建議，假如名下的物業數月前仍可以賣到290萬澳元，但如今只有降價至270萬澳元才找到買家，而又準備購買一間目前市值360萬澳元的大房子；若如是，不妨考慮先把物業賣掉，因為房價可能還會調整深一些，並在未來一年裡先租住房子，待目標物業降至310萬澳元的時候才出手。
總括而言，在跌市下置業先要克服心理因素，勿只奢望以最低價入市，並趁著未來一段日子，好好物色有能力負擔的心儀物業。投資物業，終歸是一項長線投資。當然，如果的目的只是短線炒賣，就宜三思而後行了。
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