文／研究員 馬千里、吳嘉茗、周奇
隨著城鎮化發展進程的放緩，城鎮人口占比趨於穩定，城市居民居住的增量需求勢必逐步趨緩，再加之城鎮住宅保有量的不斷上升，未來越來越多的首置、首改、甚至再改需求也會交由二手住宅市場解決。並且，相比一手住宅市場來說，二手住宅在上海分佈地更加均勻，對其的相關研究也更有助於瞭解各項外部因素對房產價格的影響機制。
為了進一步瞭解影響上海二手房價格的相關因素，克而瑞研究中心進一步梳理細分了薪資、出行、消費以及公建配套等方面的指標，並考慮年代、戶型、面積等因素，對影響房價的因素進行了統計分析，最終模型對於房價變動情況的解釋可以達到70%。就外部因素對線性迴歸擬合優度的貢獻大小來看，至人民廣場距離、周邊新房價格以及職位數量三項指標最為重要，這三項指標分別描述了房產的地理位置、周邊市場因素以及周邊工作機會，三者可以解釋大部分的二手房價變化。
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地 理 位 置
內環南線為高價地帶真如附近仍是房價窪地
上海“圈點結合”的城市佈局非常清晰，其中“點”包含一個城市中心人民廣場和四個城市副中心徐家彙、五角場、花木和真如，“圈”則顯然以內環、中環和外環三線為主。
先從環線來看上海市二手房整體價格分佈：單價最高的區域集中於內環南線，其次中環內的其他區域價格較高。隨環線向外擴張，與市中心距離越遠的區域二手房價格也就越低，郊區偶有個別項目定位為豪宅，對拉高板塊房價有顯著作用，但分佈則較為零散。不過隨著城市的發展，地鐵等公共交通工具發展成熟，外環之內的配套設施發展也日趨完善，因此外環以內的環線效應逐漸減弱，難再以環線區分價值，房產的價值更多的與板塊結合；而對於外環以外的大部分地區，環線作用仍然相對較為明顯。
再從各房源與城市中心的距離（在此以與地鐵站的距離為準）來研究其與房源單價之間的關係，發現人民廣場和真如兩個中心與房價之間的關係較為顯著：距離人民廣場越遠，二手房均價越低，人民廣場是上海的絕對價值中心；在內中環區域的房源中，距離真如越遠，房價越高，真如則是內中環房價的價值窪地。
細究原因，主要是人民廣場作為上海的絕對市中心，無論行政、商業、辦公、休閒娛樂、基礎設施各方面都擁有城市頂尖資源，其附近板塊主要有南京西路、南京東路、豫園、大世界、黃陂南路、新天地、淮海路等高端板塊，這些板塊內住宅資源稀缺，且中短期內都難有新的商品住宅供應，房源具有不可替代性，因此周邊二手房均價都高達9萬元/平方米；而真如板塊在產業方面沒有顯著優勢，商業配套等級也顯然不如五角場和徐家彙，甚至於其相近的中山公園相比都有一定差距，加之上海西站在一定程度上阻礙了板塊內高端商業和住宅的發展，在這些因素的疊加下，真如的二手房價格處於窪地水平。
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市 場 因 素
新房價格和租賃房供應量推動二手房價格上漲
作為房地產交易鏈中的重要一環，二手房市場必然會受到新房和租賃住房市場供需價格等指標的影響。其中，對二手房掛牌價格影響最顯著的兩個因素當屬房源附近租賃住房的供應量與周邊商品住宅的平均成交價格。
首先來看租賃住房的供應量情況。整體上來看，二手房周邊的出租房數量從中心區域向外呈現出依次遞減的趨勢，並且再結合地鐵線路走勢能夠明顯發現，二手房附近的出租房屋套數隨著與地鐵站的距離越遠而越少。不過，在分析各二手房附近2公里內的出租房源套數與房價關係時，即使未排除其他因素如位置、交通影響的情況下，當房源周邊的出租房套數越多時，二手房的房價也會逐漸攀升。這也就表明了，出租住房越多的地方也會有大量的購房需求，從而導致二手房的房價上漲。
與租賃住宅供應量分佈趨勢大體相同，商品住宅的成交價格也是由內至外呈現出遞減的趨勢。但相比於商品住宅成交價格的分佈情況，一二手房的倒掛現象更值得關注。
與一般所認為的不同，在配套設施較好的內環區域，二手房的成交價格普遍不高於其周邊一手房的成交均價，但在外環以外的大部分區域，一、二手房的成交則出現倒掛現象。其中，出現嚴重倒掛現象（即二手房成交價是其周邊2公里商品住宅成交均價的2倍及以上）的房源則主要分佈在三個區域：松江區的大學城、松江新城等板塊在9號線附近的區域、閔行區的浦江板塊8號線附近的區域、浦東新區的金橋板塊。這主要還是因為，這些板塊的商品住宅多為動遷安置房，或者是配套商品住宅，因此一手房的成交價格明顯較低。但值得注意的是，這些房源多位於地鐵周邊，交通相對來說比較方便，周邊配套在多年的發展下也逐漸完善，對於大部分剛需購房者來說，仍舊是一個價格窪地。
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工 作 機 會
萬體館、打浦橋附近工作機會密集，平均房價亦高居全市前列
多數人在置業時會考慮自己的通勤距離，因此就一般而言，招聘崗位越多的地方，意味著附近工作機會越多，在此處工作的人們在此置業的意願也就更為強烈，因此在周邊職位數量較多的地方，二手房的房價也會相應地越高。
通過統計各二手房附近3公里的在招職位數量，並將其與二手房房價進行對比，發現當週邊在招職位數量明顯增加時，二手房的掛牌價格也被推升，呈現出明顯的上漲趨勢。細看二手房周邊的在招職位數量分佈，周邊在招職位數量超過9萬個的二手房位於萬體館和打浦橋等板塊內，掛牌房源的平均出售價格均在9萬元/平方米之上，比全市二手房的平均掛牌價格高出1.5倍左右。而周邊崗位數量較少的二手房多位於上海市外環以外的地區，如松江、奉賢、青浦、嘉定等地。這些地區的工作崗位相對市中心區域來說比較少，因此二手房的掛牌平均價格僅在4.1萬元/平方米左右，低於全市二手房掛牌的平均價格。
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配 套 設 施
其中休閒場所正面影響最強
在進行二手房的購買時，購房者考慮的關鍵性配套因素包括：學區、交通以及其他生活配套等，這些因素對生活品質的影響舉足輕重。而休閒場所成為購房者在買房時考察的重要因素之一，同時周邊1公里內休閒場所越多，意味著二手房周邊配套也越好，二手房出售者在提高掛牌價格時也更有底氣。
統計每個柵格內房源周邊1公里娛樂場所均值和二手房單價，可以看出二手房均價和休閒場所配套水平呈現明顯的正相關關係，休閒場所平均值高的柵格中，二手房均價基本都在8萬元/平方米以上，按照100平方米的套均面積計算，800萬總價屬於改善型住宅中品質較高水平。從配套平均值和二手房均價都較高的柵格所屬的區域來看，絕大多數都在徐彙區，其次有部分雙高柵格分佈在黃浦區和浦東（主要集中與浦東陸家嘴、八佰伴、源深和塘橋一帶），長寧區與徐彙區交界處也有較多的休閒場所配套。
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總 結
嘉定老城上漲空間值得期待
相比租房市場研究而言，由於裝修等因素影響力的減弱，選取的外部影響因素能夠更好地描述房價是如何變化的，其中工作機會、新房價格與至人民廣場距離等三項指標更是解釋了63%的二手房變化：工作機會的多少反映了周邊的經濟活力，從而反映了二手房源附近的經濟發展及一定的購買需求情況；至人民廣場距離更是反映了掛牌房源的區位所在；而新房價格能夠全面反映房源所在地的位置、配套等各方面情況，進而說明二手房目前的價值。
對於普通的剛需購房者來說，上海的高房價及周邊配套較缺乏、位置較偏的新建商品住宅讓這些客群把目光轉向了低價二手房源。此類房源多分佈在中環以外區域，譬如顧村、春申、顓橋、西渡等板塊均是如此，尤其是嘉定老城板塊，不僅低價二手房柵格連點成片，並且佔比也明顯較高，如嘉定西站所在柵格低價房源佔比甚至高達44%。較高的低價二手房佔比，一方面是說明這些柵格的關注度有限，因此購房者對於斷頭路、小區物業、樓層朝向等因素的評判標準更加嚴格，導致相近距離的房源價格會出現更大差距，另一方面也說明這些板塊的居住價值還沒有完全為市場所認可，未來價格上漲的潛力值得期待。
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專題
目錄
《上海二手房價格外部影響因素研究》專題
一、地理位置：內環南線為高價地帶，真如價值有待提升
1、整體格局：市中心南部發展優於北部，內環南線周邊價值最高
2、高地與窪地：絕對中心——人民廣場，內中環窪地——真如
2.1 人民廣場，當之無愧的房價高地
2.2 真如副中心地位仍不突出，“拖累”周邊房產價值
3、小結：環線影響不強，板塊價值凸顯
二、市場因素：新房價格和租賃房供應量推動二手房價格上漲
1、新房價格：外環外一二手倒掛現象更加明顯
2、新房交易量：上大、泗涇、佘山板塊新房交易活躍，二手房掛牌價格較低
3、租賃房規模：市中心區域租房需求更大，推高二手房掛牌價格
4、租金：高房價區域平均租售比更高
5、小結：商品住宅成交量大的區域，二手房價格反而不高
三、工作機會：職位數量對房價影響較為顯著
1、職位數量：萬體館、打浦橋工作機會密集，平均房價亦高居全市前列
2、人流量：工作人流量大，購房需求也多
3、薪資：與二手房的掛牌價格之間並無太多關聯
4、小結：掛牌價格與工作機會相關性較強，但是與周邊薪資關係不大
四、休閒消費：休閒場所正面影響最強，餐廳“距離產生美”
1、休閒場所：城市西南區域發展優越，徐匯、黃浦配套領先
2、餐廳消費：餐廳需要“距離產生美”，二手房價與消費均價成正比
2.1 2到5公里內餐廳數量對房價才有正面影響
2.2 房價高於4萬元/平方米後，餐飲消費水平與房價相關性顯著提升
3、公園數量：與房價水平顯著正相關
4、小結：休閒場所成關鍵指標，餐飲可適當遠離
五、負面因素：陵園影響範圍有限，老房子單價較低
1、陵園：負面範圍不大，2公里外影響已不明顯
2、建築年代：上世紀九十年代住房價格最低
2.1 彙總數據“謊言”：建築年代越久，房屋價格越高
2.2 “謊言”原因：80%的老房源在中環內，65%的新房源在外環外
2.3 去除區位影響後，隨房齡增長房價波動下滑
3、小結：從更多角度和尺度分析，才能更接近事實真相
六、總結：松江大學城潛力已被挖掘，嘉定老城上漲空間值得期待
1、63%的二手房價變化，“來自”於工作機會、新房價格與至人民廣場距離
2、西北與東南高價二手房較少，唐鎮高價房源佔比超過六成
3、嘉定老城成為低房價房源集中地，“價增”潛力值得期待
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