文/顧天傑
一年前還是新一線帶頭大哥的天津，現在經濟增速墊底。
從1999年以來，天津經濟增速遙遙領先，保持兩位數增長，直到2016年還有9.1%，傲視新一線一眾城市。
2017年，天津跌落神壇。
2018年1月3日，在天津市委十一屆三次全會上，市委書記李鴻忠憂心忡忡地說，對於天津來說，2018年是搶抓歷史性窗口期，闖關口、度關山，實現由高速增長向高質量發展轉變的生死攸關的一年。
可惜事與願違，天津像流星一樣下墜。2017年GDP增速3.6%，2018年一季度，GDP增速跌落到1.9%，創下新低，GDP總量排名全國第16，但增速墊底。
GDP下滑有眾多原因，濱海新區擠水分是讓人無法忽略的那一個。
2018年1月11日，天津廣播發微博稱：從濱海新區兩會了解到，2017年其GDP總量由1萬億下調到6654億元，削減幅度超過33%。
濱海新區GDP，以前是注水的豬肉。2016年，濱海新區GDP為10002億元，跨越萬億俱樂部門檻，大約是當年天津主城區GDP總量的三倍、是北京海淀區的兩倍多、是上海浦東新區的1.17倍，按當年美元匯率計算，濱海新區約等於卡塔爾全國的GDP。
天津能缺的都很缺，缺少人才、技術、企業、稅收和消費，天津政府選擇最簡單粗暴的方式：大批量引進人才，不但支持了企業，還製造出天量住房需求，支撐了樓市，間接為當地財政做了不少貢獻。
人才新政成為部分套利者的工具。天津市內六區一手房本來就十分罕見，又集中主要學校資源，一手房缺乏，二手房價格直逼北京。5月23日，和平區鏈家工作人員表示，落戶的客戶開始看房後，不少二手房業主直接把總價調高10到20萬元不等。
人才引進變成了政策套利，什麼是剛需？戶口、教育和孩子，才是真正的剛需。從政策套利到全民恐慌，如何拯救天津
樓市調控 量跌價升 買不起的照舊買不起
調控越多、越頻繁、越嚴格的城市，房地產量跌價升，例如粵港澳大灣區的東莞、珠海、廈門，長三角的南京、杭州和蘇州，以及深居內陸的西安、成都和重慶。原因很簡單，調控不可能抑制房價。
天津也不例外，政府幫忙設置價格天花板，但需求旺盛，房價沒有下跌空間。但政府不幫忙按住，恐怕房價要趕超宇宙中心北京。
2017是天津調控大年，限購、限價、限售、限商改等政策逐一落地，天津低總價、小戶型和配套完善的高性價比項目，成為熱銷樓盤。
調控嚴苛，成交量必然下跌。根據365淘房數據，2017年天津住宅成交117500套，環比下降45.84%，面積1297.8萬㎡，環比下降46.77%；住宅市場供應122707套，環比下降6.78%。
不好意思，你買不了...
2017年3月31日天津限購升級，去年3月，新建商品房住宅成交15949套，創2017年單月最高紀錄，約佔全年交易量的14%。限購升級之後，新房成交量穩定，6月成交12577套，成為新政之後的高點，主力成交項目為金地億城華府、魯能泰山7號以及世茂御龍灣。
成交量被卡，成交均價卻逆勢上行。
2017年，天津新房成交均價15707元/㎡，環比增長15%。從房價分佈圖看，除漢沽區和臨港區均價在7200到7500元/平米米之間，其餘地區均價都已過萬元，其中和平區（均價40068元/平米）、南開區（均價39879元/平米）、河北區（均價34259元/平米）位居前三。
天津全市有13個板塊的樓盤，成交量依舊上漲。
東麗區以13795套奪冠，漲幅最大，達到14.66%，津濱大道板塊新盤入市、東麗湖板塊老盤加速推出，新房均價漲到24104元/平米。
土地市場火熱
調控按住了成交量，按不住房企的拿地熱情。2017年天津住宅用地成交均價持續上漲，樓面價直逼現房售價，甚至出現倒掛。
根據國策數據，2017年天津土地市場量跌價升。全年土地市場共成交301宗地塊，成交土地均價6273元/平米，成交面積同比下跌24.41%，成交金額同比下降11.00%，但土地成交均價同比上升17.73%。
房企大小不同，拿地熱情統一很高。3月27日，天津華博經過激烈競拍，以27.80億拿下津北勤（掛）2017-020號宗地，樓面價42443元/平米，溢價率39%，樓面價遠超周邊在售項目均價。
7月26日上午，有8家房企報名參與太湖路站地塊競買，分別為萬科、保利、龍湖、招商、天保、金地、中海和平安。最終平安奪得，總價19.6億，樓面價31500元/平米，溢價率42.1%。9月1日，南開區南開大學迎水道校區苑中北路東側地塊（編號津南苑（掛）2017-095號），被天房政通以最高限價30.72億競得，成交樓面價48000元/平米，溢價率33.75%。
限商改、限最高價、競自持等多種新規，讓土拍市場兩極分化，出現多個地塊以底價成交，溢價率不超過2%，房企對熱門地塊更加執著，出價越來越高。
不是樓荒 是集體恐慌
人才新政出臺前，天津樓市搖搖欲墜。
2018年一季度天津市新建商品房共成交15655套，環比下跌43.45%；成交總面積為1708159㎡，環比下跌43.39%；成交總金額270.86億，環比下跌42.42%。
坐擁新一線城市老大的位置，眼看著其他城市蹭蹭蹭地上漲，自己分不到一杯羹。
人才落地之後，樓市大幅回暖。根據房天下5月25日天津二手房數據，上漲排名前五位的樓盤分別是：武清區旭日豪庭樓盤當前房價8655元/平米方米，環比上漲45.12%；北辰陽光逸墅5150元/平米方米，環比上漲23.26%；榮盛戴河灣（天津周邊）12564元/平米方米，環比上漲23.25%；和平寶華里45718元/平米方米，環比上漲21.21%；東麗楓澤園23703元/平米方米，環比上漲20.96%。
20多年的上海藍印戶口套利現象，如今在天津重現。
1994年2月，上海出臺藍印戶口政策，到上海投資、工作和購買商品住宅，符合條件可申領藍印戶口。1998年進一步放寬，花10萬元買一套房即可落戶。
這一下不得了，每年1萬個藍印戶口的指標完全不夠，2002年前三個月，就用掉了7000個指標。2002年，上海樓市回暖之後，藍印戶口政策被永久回收。上海在政策期內共辦理4.2萬個藍印戶口，其中通過購房落戶的佔比88%，投資的和人才引進僅佔據10%和2%。
慘痛的教訓告訴我們，給戶口，主要來買房。
現在的天津，買房為了啥？高考！高考！還是高考！天津學校多，升學率高，是北京周邊最大的窪地。
天津人才新政最終能留下多少人才，得打一個大大的問號。
天津濱海新區行政審批中心服務大廳辦理落戶的排隊者
西安、成都、南京等地均有落戶政策，效果比天津更好。西安在校大學生憑學生證、身份證可直接落戶；南京40歲以內本科生及以上學歷可直接落戶；武漢40歲以內本科生、專科生均可直接落戶。根據西安公管局最新數據，自戶籍新政實施以來，西安新遷落戶64.5萬，僅2018年以來，外地遷入西安落戶高達40萬人。
按目前落戶力度照推算，天津在一年之後，最終落戶的人才可能在15到18萬之間，很難衝到30萬，效果不如南京、西安，一旦落戶紅利到期，樓市熱潮衝高回落，提前進場的本外地投資客套利離場，剩下的人只能欲哭無淚了。
拿什麼拯救你，曾經的新一線領頭羊天津？
天津怎麼辦？
天津GDP突然下降，主因是以前注水太多，一擠水分，瘦得可怕
其次，沒有趁北京限人限房限車的時候，大搶人才，坐失良機。這機商業城市，商業嗅覺在下降。
第三，過於依靠大國企，現在有了雄安新區，心慌慌，找不到北。
過去十年，天津得到政策和央企垂青，卻沒有趁勢而起，現在武漢、重慶、杭州，各個城市進入搶奪戰，烽煙四起，臥榻之旁，還有個雄安。天津的優勢被稀釋。
2017年，天津固定資產投資增長不到1%，消費增長不到2%。哪去了？
天津怎麼辦？覺醒，從這次人才天津落戶來看，北漂願意在天津落戶，保持教育、醫療等優勢，用市場化的機制，把人才、資金、技術，搶過來。
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