柯是我

應該說這句話講到點子上去了，房價上漲的確與貨幣超發有關，但也不是完全。您想，如果貨幣不超發，房貸利率不長期處於低位，貨幣政策不寬鬆，房地產金融有限槓桿，房價怎麼可能這些年來翻個十倍呢？當然也有人說，房價上漲與沒有開徵房產稅、土地供應不足有關係，但畢竟這是次要因素，無論哪種商品漲價，主要原因就是貨幣發行超發的結果。

一直以來，我國廣義貨幣M2增速相當驚人，2012年，中國M2餘額接近100萬億，當時就有專家指出，M2接近百億，而同期的美國M2摺合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。而截止2018年的3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元。也就是說，僅用了6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，貨幣擴張為啥這麼猛，就是房貸和開發貸需求猛增，拉動了M2規模的快速增加。

如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，而中國則高達1.87。而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億，而今年3月末M2達到173.99萬億，這就意味著，M2是GDP的2倍。您想，M2的規模是GDP（國民生產總值）的2倍，那只有一個結果，要麼物價飆升，要麼房價狂漲，鑑於我國的貨幣超額髮行主要是房地產領域的需求量增大，所以流向商品市場的資金相對少一些。

目前房貸市場形成了這樣一個循環，巨大的購房需求推高M2。正是因為各種房地產貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當大量資金流入到房地產領域後，又進一步推高了房價。房價被繼續推高後，又有新的購房貸款需求，新的房貸需求被銀行審核通過後，新的一批房貸又發放出來，又開始推高房價。如此往得，房價焉能不漲呢？

不執著財經

這個說法有一定的道理。

2000年，我國M2是13.46萬億；2017年這個數字是167.68萬億。

17年時間增長12倍。

2000年GDP是10.03萬億；2017年我國GDP82.71萬億。

17年時間增長8.2倍。

2000年我國房價平均是2000元左右；2017年我國200個縣城房價超過9000元。北上廣深就不說了啊，地球人都知道。

相對於GDP增長，顯然貨幣是超發的。超發的貨幣哪兒去了？主要是被房地產吸收率。

貨幣增發是房價上漲的核心推動力，但不是唯一的推動力。

因為房價上漲是一個綜合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何產品，只要市場需求旺盛，供不應求，那麼價格上漲就是必然。這是一個重要原因。2000年，中國城市化率大概是36.22.到了2017年，這個數字已經變為58%。城市化簡單地說，就是農村變城市，農民變市民。17年時間，22個點位的變化，意味著至少有3億人“變身”市民，這3億人進入城市，多大的需求啊！2017年美國全國人口就3.24億，也就是17年時間，幾乎完成美國全國的城市化。大需求推動大發展，房價上漲就可以理解。

其次是土地供應。

我們國家對土地管理是很嚴格的。首先是保證大家有飯吃，14億人口，如果不能自給自足，那是非常可怕的一件事兒。所以我國耕地變為商業用地、工業用地，是有嚴格限制的。18億畝耕地紅線，已經存在很多年來。每一年國家都有指標，哪些城市多少土地指標，都有一定的規矩。在土地供應有限的情況下，早期蓋房子的速度，是跟不上買房子的速度。

第三是經濟發展。

這也是非常核心的因素。

從2000年到2017年，GDP總量上漲了8倍多。即使按照這個速度，房價上漲8倍也是很正常的。房價上漲超過8倍，是因為前期需求開始被釋放。要知道，我國房改是在1998年才正式啟動，從改革開放到1998年這麼多年積累的消費能力，之後全面爆發，房價漲速超過GDP增速就成為必然，因為前面賺錢的人，需求突然開始釋放出來，力量是非常巨大的。

第四，投資收益。

因為上述原因的共同作用，房價漲速超過了經濟增速，甚至超過了貨幣發行增速，這裡存在巨大的投資收益，而且這個投資，沒有門檻，有錢就行。不像高科技行業，或者其他行業，都有技術門檻。於是大家集體炒房，進一步推高房價。

第五，城市的引力。

這不僅是城市化帶來的，而是經濟規律早就對。大城市以其就業機會、創業機會、發展機會、教育配套等綜合因素，成為人口流入區域，大量人口聚集，進一步催生巨大需求，這樣一線城市房價，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中國億萬富豪僅次於美國，40年改革開放，在14億人中，早就多少千萬、億萬富豪；以及百萬級中產，他們都奔著大城市而去。

這是一個論文體量的問答，真要回答比較完整，需要大量資料來論證。但基本上這些因素，已經能夠說明房價上漲的動能。

簡單地說，貨幣超發推動房價無序暴漲，是有道理的。但房價漲幅如此驚人，卻是多種因素共同造成的。

波士財經

天閱商業評論評論員陳柳認為：這一論斷嚴格的說來，應該這樣表述：當其他條件不變的情況下，如果貨幣發行量增加、貨幣政策寬鬆，有利於房價上漲。

也就是說，房價是不是上漲，要看哪個是主導因素，哪些是次要因素。如果抑制房價上漲的因素佔主導，那麼即使貨幣政策寬鬆、貨幣發行量增加，那麼也不會引起房價大幅上漲。最典型的是日本二十世紀90年代以後，最近20年來日本的貨幣政策非常寬鬆，利率已經是負利率。但是日本房價泡沫破滅之後，房價一直處於低迷狀態，貨幣寬鬆並沒有帶來房價上漲。原因在於，這20年來影響日本房價的主要是老齡化、出生率因素等。導致日本的房地產需求長期低迷，需求成了主導房價的因素，即使是貨幣刺激政策，也基本上是無濟於事。

中國的情況不太一樣，還說中國還處於城市化和工業化的浪潮當中，房地產的需求還是比較真實的存在的。這個時候貨幣發行量和貨幣寬鬆程度，對於房價的影響還是比較大的。我們回顧一下過去十年的房價兩輪大漲：

一次是2009年，當時2008年全球金融危機之後，中國政府推出了4萬億的經濟刺激政策。房地產作為刺激政策的一項重要內容，大幅的降低了房貸利率，增加了房貸大規模。2009年到2010年期間的房價大漲，與此有密切的關係。

另外一次就是2015年一直延續到現在。房價上漲是源於2015年，在供給側結構性改革去庫存的要求下，很多一二線城市放寬了對二套房的信貸限制，三四五線城市用棚改進行貨幣化的補貼，某種意義上導致了這一輪的房價大漲。我們應該看到，一年來，對一二線城市的房貸已經開始收緊，小城市的棚改支持力度還是很大。所以這一年的一二線沒怎麼漲，小城市漲得比較多。

總結來看，在中國現階段房價受貨幣政策影響還是比較大的，當中國進入了城市化比較完善的階段，老齡化和城市化的完成將導致房地產的需求下降，這個時候對房價的影響將明顯減小。

首席投資官

這個說法最早出自於著名的任大炮。

1，過去20年重要的財富累積方式就是持有資產，因為資產的升值速度驚人，從礦業到土地、房產都是如此，所以負債加槓桿買資產比較容易掙錢。

2、資產的漲價與貨幣超發有很大關係。貨幣的價格跟貨幣的數量相關性很大，所以有通縮和通脹兩種現象，以前金本位的時候，貨幣是不能隨便發行的，但改為依託國家信用發幣之後，貨幣超發的現象就比較嚴重了。我們一般用m2來衡量貨幣的數量，m2包括現金+儲蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下來15%左右。

3、所以可以算個簡單的賬，1998年左右北京的房價大概4千左右，現在考慮政府限價的因素不到7萬。 如果考慮貨幣增發的因素，當年的4000塊，每年稀釋15%，到2017年底差不多相65000左右，跟當前北京的限價是差不多的，限價之前的走勢比現在高，但不管怎麼說，其實房價裡的大部分增量是因為貨幣增發的原因。

4、這個也能理解，1998年4千的房價多數人也是覺得貴，能買得起的啥年月都可以入手，買不起的確實比較難，只是房子是剛需，增值又快，所以很多人砸鍋賣鐵買房，這個也是能理解的。

大貓財經

這句話有道理，但不全對。

房價上漲的因素有兩個。

第一，是投資回報變高，使得房價上漲。舉個例子，隨著經濟發展和城市化，原來的荒蕪之地變成繁華之地，這裡的房子出租回報高，房價自然也就上升。那些有幸提前把房子建在地鐵口的人，其房價的上升就是典型的例子。

第二，就是貨幣因素了。2017年12月末，廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元人民幣。而2007年12月末，廣義貨幣供應量M2餘額為40.34萬億元。紙幣多了，等於在原來的每張紙幣上乘以一個數，房價當然要漲了。

現實中，具體到每一套房子，投資回報因素和紙幣增發因素各起多大作用，誰都說不清楚。但可以肯定的是，城市裡房子漲價，絕大部分有真實價值（投資回報）提升的因素，當然更有紙幣增發的因素。

同時，在偏遠的農村，很多房子是荒廢的。沒有荒廢的房子，其價格也高於過去，這一類的房子，其漲價肯定主要來自紙幣增發的因素。

我有一個親戚，1970年代末，有人要賣給他一個縣城的鋪面，才幾百元，但是他擔心政策不允許個人擁有房產，沒敢買。現在這個鋪面值多少錢呢？幾百萬！大概漲了近1萬倍。當然，中間也需要投入資金重建，但是大家都知道，建安成本才幾個錢!貴的主要是地。

過去縣城只有兩條主要的街道，人口2萬，現在有無數條街道，人口30萬！商業繁榮程度不是1970年代末的人能想象。

所以投資房子，一定要選未來潛能大的城市，尤其是年輕人多的城市，因為有兩個因素幫你漲價。

鄧新華全面回憶

你好，嗨住租房來回答這個問題。

支撐房價的是一個綜合性因素。

一、城市化進展

衡量國家發達程度的一個重要指標就是城市化進展情況。從2000年到2017年，我國至少有3億人“變身”市民。而2017年美國全國人口就3.24億，也就是說我國用了17年時間，幾乎完成美國全國的城市化。

二、人口的流向

隨著人口不斷湧入城市，房地產市場面臨旺盛的需求，城市房地產價格開始普遍上升。

三、土地供應

18億畝耕地紅線，已經存在很多年來。我國耕地變為商業用地、工業用地，是有嚴格限制的。哪些城市多少土地指標，都有一定的規矩。在土地供應有限的情況下，蓋房子的速度跟不上買房子的速度。

四、銀行信貸

“中國老太太”和“美國老太太”是前些年很流行的段子，以嘲諷中國人不知道提前消費的。現在呢，即使是小學生也知道分期貸款。在銀行信貸槓桿的助推下，我國的房地產行業進入蓬勃發展時期。

投機資本具有典型的馬太效應特徵，就是你越高，我就讓你更高。有政府的土地政策的託市，有真實消費需求的支撐，房地產成為投機資本介入的最合適不過的戰場。投機資本的介入猶如火上澆油，使得房地產市場上漲的大火更加猛烈。

六、大政方針政策

從房價變化的歷史看，任何一次房價變化和政策變化都是一致的。任志強曾在一次演講中提到，國內房地產領導是非市場化的，決定房屋價格的是政策。政策在不斷的發生變化，政府計劃著土地的供給，沒有計劃指標你是拿到不土地的。

七、廣義貨幣M2的發行量

貨幣發行量增加、貨幣政策寬鬆，有利於房價上漲。2012年，中國M2餘額接近100萬億，而截止2018年的3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元。也就是說，僅用了6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，這與房貸和開發貸需求猛增有關。

當然了，影響房價的因素還不止文中所述。所以，貨幣發行量可以推動房價的上漲，但不是唯一因素，要看哪個是主導因素，哪些是次要因素。

不管漲的是不是貨幣發行量，高昂的房價壓到身上都是沉甸甸的。是選擇窮其一生當個房奴，還是痛痛快快的做個租客，對於很多年輕人來說，已經不難抉擇。租房生活更自由，選擇性大，壓力也更小，可以有更多的時間和精力去享受生活、提升自己。下載嗨住APP，全城房源一網打盡，輕鬆租房，助你人生達到新高度。

嗨住租房

假設只有商品房市場。

10年前，商品房總面積1億平米，貨幣供應是1萬億。每平米價格是1萬元。

而10年後的今天，商品房總面積擴大至2億平米，但貨幣供應卻擴大至10萬億，每平米的價格就增長至5萬元。

商品房的總面積增加了，價值增加了，但貨幣供應量增速遠高於商品房的價值，貨幣對應商品房就得貶值。

大家應該聽過一句話，中國的房價漲幅才真實反映了通脹水平。普通商品的物價控制得還算可以，大家基本生活不怎麼受影響，但過去一二十年的房價漲幅，讓有房和無房群體之間的差距越拉越大。沒有房子，你的總財富就會相對縮水，有自住房勉強跑贏，有多套房子，就能賺更多的錢。看似房價在漲，實際上是貨幣超發集中流入了房地產，房子還是那些房子，錢多了，房價數字自然更高了。

時間進入2018年，勢頭仍然沒有明顯減緩，而是分城施策，精準調控，按下葫蘆浮起瓢。三四線房價加速上漲，炒房就跟炒股票一樣，有個概念有往裡衝，一個政策瞬間湧進30萬人，一個樓盤也是幾萬人，有98歲老人，也有12歲的兒童。還能說啥？

錢多房少，還有價格差，搶房就是搶錢，。

你看，“空調”還開著呢！

樓市微觀察

“漲的不是房價，是貨幣發行量”說法十分有道理，但說的只是主要因素，影響房價的因素很多。房價為什麼會快速上漲，主要原因並不是因為房價便宜，而是因為人民幣貨幣發行量增加導致的貨幣貶值。

1、大城市一線北上廣等區域房屋價格快速拉昇，那麼貴的地方還有那麼多人買，而且都是精英人士，原因並不是大家傻，別人都是來自全國各地人精中的戰鬥機，很多高學歷，高尖端知識份子把大把的鈔票投入到買房中去，原因在於知道房價會繼續上漲，貨幣在貶值，所以把貨幣換成房子，最終目的是保值、其次才是增值。

2、拋出地區因素，人口密集區域房價漲幅一定大於其他人口鬆散區域，這就是為什麼小縣城房價漲不過大城市的原因，二線城市漲不過一線，除非是新規劃的未來特區等，比如雄安新區等，大家投資的目的是為了今後的區域優勢及人口未來集中區域。

3、未來房價不會只升不降，但是主要一線城市區域總體來說未來也會是慢牛走勢。和股票一樣，快速拉昇的股票最後跌的也快，但是好的股票也會維持一定斜率的緩慢上漲，原因就是貨幣發行量的增加。就像10年前大家工資和現在相對比，基本上很多人工資漲幅超過100%，而房價漲幅也差不多翻了1-1.5倍。有些區域甚至更多。

4、一旦大家有新的投資方式了，投資規模的變化也會導致一個行業的改變。為什麼股票市場不活躍，現在可以說大家的錢投資標的主要都在房子上，對於大家投資的這部分熱錢，如果未來改變了投資方向，那麼投哪個行業哪個行業就是風口，也就是未來最賺錢的行業。

細水長流都知道

這句話描述的不夠準確，準確的說法是，房價上漲是通脹和供需不平衡合力的結果。

而由於房子具有金融屬性，所以通脹之下，房價上漲的更快。因為通脹之下，留現金會貶值，為了給自己的財富保值增值，就會傾向把貨幣換成優質資產，所以購房需求增加。

這就涉及到了影響價格的第二個因素，供需。需求增加，供給不足，價格會再一次推高。

所以，要降房價，關鍵在於通脹和土地供應，其他辦法都不好使。

音樂大獅

這句話是有道理的，但並不是房價上漲的最主要原因。

為什麼這麼說呢？

第一，貨幣發行量大，且大部分流入房市，是推動房價上漲的重要原因，但並不是唯一原因

這幾年經濟領域，大家感受最深的應該就是錢的貶值和物價上漲。這背後的原因在於貨幣的發行。這些發行的貨幣大多數都流到了房地產領域，從而推動房價不斷的上漲。但是房價上漲的原因固然有錢貶值貨幣發行量大的因素，但是更主要的因素在於房地產對拉動消費的重大作用。

第二，房地產市場拉動的消費，成為目前推動經濟的最主要力量

從上個世紀90年代末，出口、投資、消費這三駕馬車中，出口這駕馬車基本很難，所以就剩下投資和消費。房價也就是在上個世紀90年代末，開始緩慢上漲到今天已經漲了20年了。事實上，房地產形成的龐大產業鏈，已經成為經濟發展的最主要推動力量。這才是房價上漲的最主要原因。

第三，房價上漲的另一個重要原因在於地價收入成為地方財政的主要來源

經濟的不景氣，許多地方收入的主要來源在於賣地的收入，而房價和地價是緊密聯繫在一起的，房價的下跌，必然帶來地價的下跌，從而影響地方的財政。這也是房價上漲的一個重要的原因。

關鍵字: 房產 財經 貨幣