近期，深圳、杭州、西安、成都、海南等逾15個城市出臺各式差別化的房地產調控政策，新一輪房地產調控潮風雨欲來。

3月最後一天，海南省加碼限購，規定非瓊籍居民家庭只能購買一套房，且商貸首付不低於七成。深圳市也在3月末推行二手房“三價合一”，這一政策直指以往房產交易中常見的“陰陽合同”現象，縮小市場違規操作的空間。杭州市則在3月28日宣佈，將採取商品住房銷售公開搖號全程公證制度。兩天後，西安市跟進，規定以公證搖號方式買賣新房。

面對各地密集的調控潮，很多人驚呼新一輪房地產調控潮來襲，房地產調控政策在嚴格執行一年後，依然有加碼的可能性。幫主亦有所耳聞，但一則本輪調控範圍較小，並未形成浪潮波及全國；二則除了海南、深圳，大部分調控城市只是針對搖號有了新規，並未有進一步動作。所以影響如何還有待觀察，現在唱衰為時過早。

在幫主看來，雖然我們需要關注搖號、限價、限售等這些對現階段購房有影響的調控，但更應該多關注長效機制。因為無論未來如何調，怎麼調，也一定是基於“長效機制”這個目標。

首先，買房本身就是一件長週期的行為。從交易環節來看，新房從拿到房本到再次上市交易，中間沒有個三五年根本做不到，哪怕是二手房也需要個把月甚至更長時間。如果購買的是限競房，五年內不能上市交易，那麼一買一賣之間交易週期更長。

從持有角度來看，“房住不炒”定調之後，基本杜絕了房價“一天一漲”的現象，“房產”更適合長期持有，短期內靠房子攫取“暴利”已經不可能。因此，多關注長效機制，可以更精準的把控房地產大勢，從而對現在的選擇做出合理的判斷。

其次，長效機制對於人們的預期影響顯著。房價之所以居高不下，一個根本原因是所有人都認為房價會繼續漲，而長效機制就像是達摩斯利劍懸在每個人的頭頂，zf會通過一個又一個長效機制釋放“房住不炒”的信號，市場過熱時多強調一些，並且多落實一些，市場過冷時少提一些。通過預判上面的態度，可以避免入坑。

從“房住不炒”提出到現在，這些長效機制值得我們格外關注：

房地產稅

關於房地產稅的影響目前有這幾種主流說法：

1、房地產稅不會降房價。這種說法幾乎得到了大家一致的認可。首先政府開徵房地產稅的目的就不是為了降房價；而且從目前形勢來看，除了投機炒房者，房地產稅影響有限。

2、房地產稅會導致人口淨流入區房價上漲。因為多套房產持有者可以通過漲房租轉嫁房地產稅。

3、房地產稅不開徵影響反而比開徵要大。不開徵可以通過房地產稅一直影響人們的預期。

4、房地產稅一旦開徵，得房率高、贈送面積大、房本面積小於實際面積的房源將更受歡迎。

租購同權

最近，廣州下發的珠海區來穗人員隨遷子女積分入學文件，再次將租購同權拉進大眾的視野。文件的中心意思是廣州非戶籍人口，在積分落戶中租房和購房的比重一樣，都加30分。到這為止，似乎真有那麼一點租購同權的意思，但是還有一句話決定了租購同權遠遠沒那麼容易。

意思很明顯，租房人群可以享受到購房人群一樣的積分入學權利，但由於公辦學校有限，必須要按劃撥的計劃學位數量來進行。也就是說一個非戶籍沒購房家庭的子女，在入學概率上，首先被戶籍人口壓縮，然後又被購房人群壓縮。而這種現象在所有提出“租購同權”概念的省份都存在。

“租售同權”在目前看來無法實現，但它卻存在一些現實的意義：

1、去剛需化。租購同權的本質就是將一直依附在不動產上的公共服務權益剝離出來，使真正的剛需有房可住，從而減少市場上剛需買家比重。

2、利好商住。有些地方允許商住房改裝後當出租房出租，按民用水電價進行收費，這對於商住是一大利好。

3、房租上漲。尤其是優質學區房價格會明顯上漲。

4、發展租賃住房的路子是對的，租購同權的方向也是對的，但如果教育分配不均的本質無法改變，影響有限，未來一線城市房價依然以橫盤為主。

租購併舉

租購併舉，大力發展租賃市場的措施一個是加大租賃住宅土地供應量。據中國網不完全統計，去年全年包括北、上、廣、深、杭等9個城市，涉及住宅自持用地150餘宗，自持體量515萬平米。就北京而言，去年北京全年供應88宗住宅用地，其中24宗涉及到自持，約佔34%。

另一方面是多渠道增加租賃房源。如允許商住房以民水民電出租，大力發展長租公寓，建設租賃住房等等。

租購併舉對市場的影響，目前有這幾個觀點：

1、無法保障租房者權益。目前由於租賃主體以個人房東為主，約佔租賃市場總量的97.5%，專業化程度較低。容易造成租賃市場秩序的混亂，無法切實保障租房者利益。

2、房租上漲。長租公寓也好REITs也罷，大量資本的湧入必然導致熱點城市房租價格的上漲。

共有產權房

所謂共有產權，毫無疑問產權一半是國家的一半是自己的。共有產權房必須在政府自己的平臺上賣，不能拿去給中介、不能在市場流通。而且政府有優先回購權，政府不買，才輪到其它人。這個其它人呢，還必須有申請共有產權房的資格。

並且共有產權房具有排他性，有它就不能在北京有其他的房子。可以說，共有產權房不存在任何炒作的空間，所有的盈利基本被鎖死，房子只剩下住的功能。

關於共有產權房，目前主流觀點有這些：

1、剔除了投資客，房子確確實實留給了剛需。

2、靠行政手段扭曲市場，但並不能從根本上解決剛需買不起房的困境。只要資源是稀缺的，這個問題就永遠存在。

3、弊端太多，申請限制嚴格。好的房子普通人不容易買到，差的又不想買，未來處境尷尬。

毫無疑問，目前提出的長效機制只是雛形，從框架，到具體制度的確立完善，都需要很長的時間。你可以不瞭解長效機制，但你卻不能忽略zf想通過長效機制傳達的信號：房住不炒！

樓市穩賺不賠的前半生已經落幕，購房邏輯已經不再是簡單的一刀切，除了看人口、土地、市場、區域，更要時不時抬頭看看“天”！

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關鍵字: 調控 投資 出臺