最近，有關深圳的住房問題，討論的足夠多了。很多人都看清了，這是要繼續走新加坡模式。
西方發達國家，主要有兩種住房保障制度。一種是提供公共租賃房，另一種是給租房補貼。雖然西方發達國家的住房自有率並不高，但以上兩種模式在幫助中低收入群體解決住房問題上還算成功。
但新加坡不同，新加坡通過大量新建廉價“組屋”賣給居民，截至目前，至少有82%的居民居住在“組屋”裡，而該國整體住房自有率超過了90%，新加坡房價雖高，但普通民眾並不會為房價所累。
新加坡模式有兩個優勢：
一是“組屋”的是通過土地劃撥的方式實現的，價格不高，民眾購買“組屋”可使用公積金和低息貸款。此外“組屋”有嚴格的准入和退出機制，高效而廉潔的新加坡政府確保了“組屋”分配的絕對公平。
二是純商品房的土地出讓金納入儲備金，不歸政府支配，斷絕了土地財政的可能。
中國顯然看到了新加坡模式的長處，特別是部分地方城市，更加迫切希望通過引入新加坡模式來解決高房價問題。深圳已經先行了。
商品房，人才房，安居房，公租房四者的比例是4:2:2:2，商品房被定位為“豪宅”，未來只少量提供給富人，而人才房、安居房和公租房，分別對應優先保障型人才，普通收入者和低收入人群。
這個安排，將目前深圳樓市的絕對主角的商品房比例壓縮至40%。總住房供應是170萬套。
效仿新加坡模式，在我看來根本行不通。至少有這幾個問題。
1、新加坡已高度城市化，我們則不是
一個城市國家的成功經驗，移植到大國中的一個城市，水土不服首先體現在人口上。
新加坡是個城市國家，總人口是相對穩定的。
而新加坡，所有居民都已經進城，土地價格雖高，房價雖高，但是隻有富人要面對。新加坡沒有土地財政，相關收入可以用來興建大量的廉價組屋。經過一段時間的努力，住房自給率可以迅速提高。
我們則不然，不僅要解決存量人口的住房問題，更要解決源源不斷的增量人口的住房需求。
這些年中國的城市化率提高非常快，2017年的官方數據是58.52%，但必須要提醒的是中國還有近2.5億的流動人口，實際戶籍城鎮化率只有42.35%。
深圳人口增速非常快。深圳預計到2035年總常住人口達到1800萬，新增550萬，三口之家一套房，則需要180萬套，缺口大約只有10萬套。但實際上，到2016年，深圳實際人口就超過了2000萬人。18年後，實際人口恐接近3000萬人，這點房子根本不夠用。
三農問題是我們最大的國情，新加坡沒有這個包袱。這個差別非常關鍵，被我們給選擇性忽視了。
2、保障房的資金哪裡來？
無論是當年的經適房，兩限房，還是現在的人才房和安居房，本質都是來自於高價的商品房的反哺。
但現在悖論來了，只有商品房價格穩住了，才能有足夠的資金反哺人才房和安居房，所以商品房的供應必須收緊，就像現在深圳壓縮商品房供應比例至40%。但如果減少高價商品房的供應，收入規模又不足以支撐大規模的人才房和安居房建設。結果是房價越來越高，人才房和安居房又不夠，進城人員無法獲得住房。
而新加坡之所能成功，它靠的是土地收入完全用於組屋建設，我們的土地收入恐怕還得用來還債。不光是深圳，全國大批城市都面臨這樣的問題，保障房資金存在巨大缺口。這還沒算大批進城人員的居住需求。
我們幾乎所有的城市都有比較嚴重的土地財政問題，拿不出足夠的錢來蓋足夠的廉價保障房來覆蓋絕大多數普通人。深圳存量人口中，住房自有率也只有21%左右，還有新增的人口，走新加坡模式太難。
任志強說的還是很對，土地國有這個大前提決定“多主體供給，多渠道保障”其實都只能是蜻蜓點水。
說到這，住房問題應該怎麼做，其實很明顯了。繼續堅持市場為主，有足夠決心來增加供應才是正道。
中國的房地產，一直在試錯，卻唯獨少了一絲堅持。
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